Vente à terme : tout comprendre à cette alternative du viager ! 

Qu'est-ce qu'une vente à terme ? 

Une vente à terme permet d’acquérir un bien immobilier sans contracter de crédit. Quelles sont les spécificités de la vente avec paiement du prix à terme ?

Définition de la vente à terme

Une vente à terme est un contrat de vente spécifique d’un bien immobilier, qui se conclut devant notaire par un acte authentique.  

Lors de la signature de cet acte de vente, l'acheteur verse une somme au vendeur puis définit des mensualités. C’est une des deux formes de vente d’immeuble à construire.

Côté acheteur, la vente à terme évite de recourir à un crédit immobilier. Côté vendeur, c'est la certitude d'obtenir une "rente" régulière pour compléter ses revenus. 

La vente à terme est souvent considérée comme une solution permettant l’accès à un bien immobilier pour les primo-accédants, surtout chez les jeunes.

Vente à terme ou viager : Quelles différences ? 

Si la vente à terme est très souvent comparée à la vente en viager, il existe trois différences majeures :

• Les mensualités d’une vente à terme sont peu ou pas imposables.
• Le paiement des mensualités d’une vente à terme est limité dans le temps : la date de fin de paiement est clairement définie le jour de la signature du contrat. Au contraire, une vente en viager impose le versement d’une rente jusqu’au décès du vendeur : elle repose donc sur un aléa.
• Le montant des mensualités d’une vente à terme est indexé selon l’indice du coût de la construction.

Bon à savoir :

En cas de décès du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités jusqu’à l'échéance prévue. Ainsi, les héritiers du vendeur bénéficient de ces sommes.

Vente à terme libre ou vente à terme occupée ?

C'est quoi une vente à terme libre ?

Dans un achat à terme libre, l’acheteur prend possession du bien immobilier dès la signature du contrat. Le vendeur n'occupe donc plus le logement avant la conclusion de l'acte authentique. Il ne paie donc pas les charges sur ce bien immobilier. 

Vente à terme à jouissance différée ou vente à terme occupée

Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation sur le bien immobilier pour une durée limitée. L'acheteur ne prend pas possession du bien immobilier à la signature de l’acte authentique.  

Par conséquent, les charges se répartissent entre vendeur et acheteur :

• Le vendeur paie uniquement les charges courantes (eau, chauffage, électricité). 
• L’acheteur règle toutes les autres charges, notamment la taxe foncière.

Comment fonctionne la vente à terme d'une maison ?

Du passage chez le notaire au paiement des mensualités, comment se déroule une vente à terme ?

Comment se calcule une vente à terme ?

La première étape consiste à estimer le bien immobilier. La valeur du bien dépend de son occupation : une vente à terme occupée nécessite le calcul d'un droit d’usage et d’habitation qui sera déduit de la valeur vénale.

La valeur vénale du bien se calcule de la même manière que pour tout bien immobilier. La dépréciation tient compte de l'occupation par le vendeur ou non. Ensuite, il convient de répartir cette valeur du bien entre :

• Un bouquet payé le jour de la signature de la vente
• La rente en mensualités sur une période définie (souvent entre 10 et 20 ans).  

Signature de l’acte authentique

La signature de l’acte authentique chez le notaire s’accompagne idéalement d’un état des lieux du bien qui permettra d’établir un éventuel défaut d’entretien.

Une clause résolutoire pour défaut de paiement peut prendre place dans l'acte de vente. Si l'acquéreur ne paie pas une mensualité, la vente est annulée et le vendeur peut conserver les sommes acquises si cela est prévu dans l’acte. 

Toutes les modalités d’occupation doivent également être définies, de même que les modalités de libération du bien.

Les frais de notaires se calculent sur le prix de vente total du bien immobilier. Ils sont dus le jour de la signature de l’acte authentique. Dans le cadre d’une vente à terme occupée, on déduit le montant des droits d'usage et d'habitation (DUH) du prix de vente pour le calcul des frais de notaire. 

Comment financer une vente à terme ? 

Il est tout à fait possible de vous lancer dans une vente à terme sans avoir un apport personnel important. C’est le principe même de cette formule d’achat immobilier. Chaque mois, vous devrez simplement verser un montant précis au vendeur.

Petit conseil d'achat immobilier : les taux varient beaucoup. Pensez à effectuer une simulation de crédit immobilier. Peut-être pouvez-vous désormais acheter un logement. 

Si le crédit immobilier n'est pas envisageable, vous pouvez peut-être obtenir un prêt personnel non affecté, d'une valeur inférieure à 75 000 € pour financer le bouquet. Attention, le taux est plus élevé pour un crédit immobilier. 

Remboursement anticipé d'une vente à terme

Un remboursement anticipé d’une vente à terme est possible. L'acquéreur a la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé partiel ou total lors d’une vente à terme.

Avantages et risques d'une vente à terme 

Quels sont les avantages de la vente à terme ? 

Les avantages pour l'acquéreur 

• Vous bénéficiez d’un accès facilité à la propriété.
• Vous vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût : le bien acheté étant occupé, sa valeur est inférieure à celle du même bien vendu libre.
• Vous connaissez précisément la durée de votre engagement.
• Vous n’avez pas besoin de contracter de crédit immobilier.
• En cas de vente à terme libre, vous prenez possession du bien dès la signature du contrat. Vous pouvez donc y habiter ou loger un proche.

Les avantages pour le vendeur

• Vous pouvez vous réserver le droit d’occuper votre bien immobilier pendant une période déterminée.
• Vous bénéficiez d’un revenu non-imposable, contrairement à la vente en viager.
• Vos héritiers sont protégés en cas de décès : ils percevront les mensualités jusqu’à la date indiquée dans le contrat.
• Vous conservez votre bien et toutes les mensualités versées en cas d’incident de paiement.
• Vous pouvez insérer des clauses prévoyant la revalorisation de la rente dans le contrat.

Quels sont les risques d'un achat à terme ? 

Les risques pour l'acheteur

• Vous devez payer certaines charges (taxe foncière, travaux votés par la copropriété, etc.) même si vous n’occupez pas le bien.
• La vente est annulée si vous connaissez un incident de paiement : le vendeur conserve son bien ainsi que l’ensemble des versements déjà effectués.

Les inconvénients pour le vendeur

• Vous ne percevez pas immédiatement le montant total de la vente, le paiement étant échelonné sur une période allant de 10 à 20 ans.
• Vous devez quitter le bien dès que vous avez reçu la totalité des versements, sauf clause spécifique inclue dans le contrat.

Comment négocier une vente à terme ?

La négociation du prix de vente total obéit aux mêmes règles que n'importe quelle vente immobilière. Si le vendeur bénéficie de DUH, le prix subit une décote. Pour une vente à terme libre, le prix du marché est nécessaire. Le vendeur accepte déjà de ne pas recevoir l'intégralité du prix de vente immédiatement... 

La négociation peut porter sur la répartition du bouquet et des mensualités, ainsi que sur la durée. Un bouquet élevé implique une rente plus faible et inversement, comme pour un viager.