Acheter un bien en viager

Le viager est une vente immobilière particulière dans laquelle un vendeur cède son bien à un acheteur moyennant le versement d’une rente pendant le restant de ses jours. Dans la quasi-totalité des transactions, il s’agit d’un « viager occupé », c’est-à-dire que le vendeur va occuper le bien jusqu’à son décès. C’est seulement à ce moment-là que l’acheteur pourra prendre possession des lieux. Très rare (moins de 5 % des transactions), le « viager libre » permet à l’acheteur de s’installer immédiatement dans le bien ou de le mettre en location.

Un achat en viager ne doit pas être pris à la légère. En effet, la rente – le plus souvent mensuelle – doit être versée jusqu’au terme du contrat. Si l’acheteur décède avant, ce sont ses héritiers qui devront continuer à verser les rentes s’ils veulent acquérir le bien à terme. En effet, tout défaut de paiement entraîne l’annulation de la vente et, sauf exception, la perte définitive des sommes déjà versées.

Un achat en deux temps

Contrairement à un achat immobilier « classique », un achat en viager se fait en deux temps. En effet, le prix de vente se compose d’un capital – aussi appelé « bouquet » – que vous paierez le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère que vous devrez verser au vendeur jusqu’à son décès. Le bouquet représente généralement entre 30 et 40 % de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien serait estimé dans le cadre d’une transaction immobilière traditionnelle. À noter : cette valeur vénale est minorée pour un « viager occupé », afin de tenir compte de l’avantage que représente, pour le vendeur, la possibilité de pouvoir continuer à occuper le logement jusqu’à son décès. La différence entre la valeur vénale et le bouquet sert de base au calcul de la rente. Mais sa détermination intègre d’autres critères : l’âge du vendeur, son sexe ou encore le nombre de « têtes » (une personne seule ou un couple) sur lequel porte la rente. Du fait de la complexité des calculs, il est vivement conseillé de les faire réaliser par un spécialiste (notaire, actuaire…).

Attention, un achat en viager peut être annulé dès lors qu’il perd son « caractère aléatoire ». Ce sera le cas si, par exemple, l’acheteur savait que le vendeur était atteint d’une maladie grave. De même, si le vendeur décède – même accidentellement – dans les 20 jours de la conclusion du contrat, celui-ci est annulé (art. 1975 du Code civil). Le bien réintègre alors la succession et l’acheteur est remboursé des sommes déboursées pour le viager.

Prendre tous les frais en compte

Comme pour tout achat immobilier, l’acheteur doit acquitter des droits d’enregistrement (5,80665 % ou 5,10665 %, suivant les départements) déterminés à partir de la valeur vénale du bien et non pas seulement sur la base de la somme versée chez le notaire au titre du bouquet.

Pendant toute la durée du viager, il est tenu de prendre en charge le paiement des gros travaux (ravalement, réfection de la toiture…) et de la taxe foncière. Pour ceux qui y sont assujettis, le bien entre dans la base taxable à l’impôt sur la fortune (ISF). Le fisc accepte une décote (autour de 20 %) qui varie en fonction de l’âge du vendeur. Mais il ne s’agit là que d’une tolérance : mieux vaut consulter préalablement un notaire.

Les pistes pour trouver un bien en viager

Dénicher un bien vendu en viager est moins difficile qu’il n’y parait. En effet, les agences immobilières ont investi ce créneau, certaines s’étant même spécialisées sur ce type d’offres. Vous pouvez aussi consulter les annonces des journaux ou des sites internet spécialisés dans l’immobilier. Enfin, les notaires restent une bonne source d’informations.

Pour aller plus loin :

• La vente à terme