Flat Tax et immobilier : attention aux idées reçues !

Qu’est-ce que la Flat Tax ? Définition

Qu'est-ce que le PFU (prélèvement forfaitaire unique) ? Origine de la Flat Tax

Pour mieux comprendre ce qu'est la Flat Tax, évoquons tout d'abord la situation antérieure à son instauration en 2018 :

• Les revenus du capital, qu'il s'agisse de dividendes, d'intérêts ou encore de plus-values, étaient soumis aux prélèvements sociaux, à hauteur de 15,5 %, et à l'impôt sur le revenu (IR).
• Selon le barème d'imposition, les revenus du capital subissaient une imposition de 15,5 % à 60,5 % (pour la tranche à 45 %).

Depuis la loi de finances pour 2018, la donne a fondamentalement changé : en effet, les revenus du capital sont désormais taxés par un prélèvement forfaitaire unique, autrement appelé « Flat Tax ». 

À retenir :

Le taux de PFU s'élève à 31,4 % en 2026. 

De quoi se compose le PFU ? Quel est le taux applicable (30 % ou 31,4 %) ?

Le PFU a pour objectif à la fois de simplifier, mais aussi d’alléger la fiscalité de l’épargne. Les 31,4 % de la Flat Tax incluent ainsi :

• 12,8 % d'IR ;
• 18,6 % de prélèvements sociaux.

Cependant, tous les revenus ne sont pas concernés par la récente hausse des prélèvements sociaux. En effet, le taux de 17,2 % appliqué jusqu'au 31 décembre 2025 continue à l'être pour les revenus fonciers, les plus-values immobilières, produits des contrats d'assurance-vie ou encore les produits de certains plans d'épargne tels que le PEL (Plan Épargne Logement) si ouvert depuis le 1er janvier 2018. De ce fait, pour ces revenus le taux de PFU continue d'être de 30 %.

À noter :

On parle de taux forfaitaire car il ne tient pas compte de votre revenu fiscal, ni de votre tranche d’imposition.

Comment fonctionne la Flat Tax ?

Quels sont les produits et placements financiers concernés par le taux forfaitaire unique (PEA, PEL, revenus mobiliers) ?

Sont concernés par la Flat Tax :

• les revenus des capitaux mobiliers, à savoir : les dividendes (actions et parts sociales à revenu variable) et les placements à revenu fixe (obligations, comptes de dépôt et comptes à terme, titres de créance) ;
• l’assurance-vie : il est possible de bénéficier d'un régime fiscal spécifique permettant une exonération du PFU selon la date, le montant des versements et l'ancienneté du contrat ;
• les intérêts d'un PEL ;
• les intérêts d'un Compte Epargne Logement (CEL) ;
• les plus-values de cession de valeurs mobilières soumises à l’IR.

À noter :

Le mode de prélèvement de la Flat Tax dépend de la catégorie de placement et de la date à laquelle les gains ont été réalisés.

Le PFU n’impacte en revanche pas (liste non exhaustive) :

• le Livret A ;
• le Livret d’épargne populaire (LEP) ;
• le Livret jeune ;
• le Livret de développement durable et solidaire (LDDS) ;
• les PEL de moins de 12 ans et les CEL souscrits avant 2018 ;
• les produits issus d'un PEA (Plan d'Épargne en Actions) après 5 ans de détention (exonération de l'IR) ;
• les revenus fonciers et plus-values immobilières (régimes fiscaux distincts) ;
• les produits d’épargne salariale (PEE, Perco) sous conditions d'exonération.

Contrairement aux placements divers, l'immobilier n'est pas concerné par la Flat Tax. Déjà touché par l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le monde de l'immobilier est exclu de ces nouvelles mesures.

Pourquoi la Flat Tax ne s'applique pas aux revenus fonciers ?

Imposition des revenus fonciers au barème progressif de l'IR 

La Flat Tax ne concerne pas les loyers issus d’une location nue, car ces revenus appartiennent à la catégorie des revenus fonciers.

Contrairement aux dividendes, intérêts ou plus‑values mobilières, les loyers ne sont pas considérés comme des revenus du capital mobilier. Ils ne relèvent donc pas du PFU.

Les revenus fonciers sont obligatoirement ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions, BIC) et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dont les tranches marginales d'imposition (TMI) s’échelonnent de 0 % à 45 %. Cette règle est rappelée par l’administration fiscale, qui précise que les loyers d’une location nue sont toujours imposés selon le régime micro‑foncier ou réel, mais jamais au PFU.

Soumission des revenus fonciers aux prélèvements sociaux 

À cette imposition sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, comprenant :

• la CSG (contribution sociale généralisée) de 9,2 % ;
• la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) de 0,5 % ;
• le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Cette combinaison explique pourquoi la fiscalité des revenus fonciers est structurellement plus élevée que celle de la Flat Tax.

Exemple : pour un contribuable situé dans une TMI à 30 %, l’imposition totale sur les loyers atteint 47,2 %, soit 30 % d’IR auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Le résultat est donc très éloigné du taux forfaitaire unique de 31,4 % applicable aux revenus financiers.

En définitive, la Flat Tax ne s’applique pas aux revenus fonciers, mais seulement aux revenus des capitaux mobiliers. Les premiers restent soumis au barème progressif, tandis que les seconds relèvent du PFU.

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Flat Tax (PFU) ou barème progressif de l’IR : que choisir ?

Par défaut, c’est la Flat Tax qui s’applique sur les revenus de votre capital. Ceci étant dit, vous pouvez faire le choix d’être taxé au barème progressif de l’IR, si c’est plus intéressant pour vous.

À retenir :

Vous devez formuler ce choix au moment de votre déclaration de revenus annuelle. Cette option s’appliquera alors pour tous les revenus et gains mobiliers qui entrent dans le champ d’application de la Flat Tax.

Choisir l’impôt sur le revenu plutôt que la Flat Tax permet de bénéficier :

• d’un abattement de 40 % sur les dividendes ;
• d’abattements pour durée de détention sur les plus-values de cession de titres acquis avant 2018 (le montant des abattements varie en fonction de la durée de détention des titres).

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Comment payer la Flat Tax applicable aux revenus mobiliers et autres placements ?

Flat Tax sur les revenus mobiliers (prélèvement forfaitaire non libératoire, PFNL, déclaration de revenus)

La Flat Tax sur les revenus mobiliers (qu’ils soient variables ou fixes) est prélevée en deux fois :

• L’année de leur versement, un prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8 % s’applique, à titre d’acompte de l’IR.
• L’imposition finale se fera ensuite au moment où vous déclarez les revenus de l’année en question : il faudra reporter le montant brut des revenus perçus dans la déclaration « 2042 » sur la ligne correspondant à leur nature, le montant de l’acompte versé est en principe prérempli dans la case « 2CK », si ce n'est pas le cas, vous devrez l'indiquer.

L’éventuel excédent vous sera remboursé.

Flat Tax et assurance vie

Rappel : la hausse du taux de PFU applicable depuis le 1er janvier 2026 n'impacte pas les produits de l'assurance-vie.

Tous les rachats (total comme partiel), sur les gains des versements réalisés depuis le 27 septembre 2017, sont concernés par le PFU.

L’imposition se fait là aussi en deux temps :

• un premier prélèvement non libératoire prévu au moment du versement des produits : de 12,8 % pour les contrats de moins de 8 ans et de 7,5 % pour ceux de 8 ans ou plus ;
• l’imposition définitive faite l’année d’après, une fois que vous aurez effectué votre déclaration de revenus. L’éventuel excédent versé au moment du premier prélèvement vous sera reversé.

La Flat Tax globale applicable aux produits de l’assurance-vie est la suivante :

• pour un contrat de moins de 8 ans : 12,8 % au titre de l’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• pour les contrats de plus de 8 ans : 17,2 % de prélèvements sociaux et 7,5 % au titre de l’IR pour les produits correspondant à des versements inférieurs ou égaux à 150 000 €, ou 12,8 % pour les produits excédant cette fraction de 150 000 €.

Important : La fiscalité des produits d’assurance-vie attachés à des versements faits avant le 27 septembre 2017 n’est pas impactée par la Flat Tax

Flat Tax sur les plus-values de valeurs mobilières

Le PFU sur les plus-values de valeurs mobilières se fait au moment de l’imposition annuelle des revenus :

• C’est le montant des plus-values après imputation des pertes qui est taxé.
• Les moins-values éventuelles sont déductibles des plus-values pour les 10 années suivantes.

Pour cela, vous devez remplir et joindre le Formulaire n° 2074 Déclaration des plus ou moins values , à votre déclaration des revenus.

Plus-value immobilière : un taux forfaitaire, mais pas le PFU

Application d'un taux forfaitaire, mais pas de PFU

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier n’est pas soumise à la Flat Tax. Elle relève d’un régime spécifique qui impose la plus-value au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

L’imposition totale atteint ainsi 36,2 %, un taux fixe qui ne dépend ni du niveau de revenus du vendeur ni de sa tranche marginale d’imposition.

Ce régime se distingue du PFU de 30 %, car ce dernier ne concerne que les revenus mobiliers et certaines plus-values financières. Les plus-values immobilières sont expressément exclues de son champ d’application et conservent leur propre mécanisme d’imposition.

Diminution du taux forfaitaire avec le temps

Le taux de 36,2 % n’est toutefois pas figé dans le temps. En effet, il existe des abattements pour durée de détention du bien immobilier, qui réduisent progressivement la base imposable.

Les plus-values immobilières sont totalement exonérées d'IR après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux disparaissent, eux, après 30 ans de détention. Plus la durée de détention est longue, plus la fiscalité diminue, jusqu’à disparaître entièrement au-delà de ces seuils.

Ainsi, même si la plus-value immobilière bénéficie d’un taux d'imposition forfaitaire, elle ne relève pas du PFU et obéit à un régime autonome, combinant un taux fixe de 36,2 % et une réduction progressive d'imposition grâce aux abattements liés au temps de détention du bien.

Découvrez la fiscalité applicable aux biens immobiliers dans notre guide dédié.

L'exception : quand la Flat Tax (PFU) concerne l'immobilier (dividendes, revenus financiers)

La Flat Tax ne s’applique ni aux loyers d’une location nue ni aux plus-values immobilières classiques. Néanmoins, elle peut intervenir dans certains montages où l’immobilier est « financiarisé ». Deux situations permettent en effet de faire entrer l’immobilier dans le champ du PFU.

Cas particulier de la société civile de placement immobilier (SCPI)

Une SCPI perçoit principalement des loyers, qu’elle redistribue ensuite aux associés sous forme de "dividendes". Ces revenus locatifs conservent leur nature immobilière et restent imposés comme des revenus fonciers, sans possibilité d’opter pour le PFU.

En revanche, une SCPI peut également percevoir des revenus financiers, par exemple des intérêts issus de placements de trésorerie. Ces produits financiers relèvent, eux, de la fiscalité des revenus mobiliers et entrent donc dans le champ du PFU de 30 %.

De ce fait, seule la fraction financière du revenu distribué par la SCPI peut être soumise à la Flat Tax, tandis que la partie immobilière reste imposée selon le régime foncier classique.

Cas particulier de la société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés

Dans le cas de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les loyers perçus sont imposés directement à l’IS, selon les règles applicables aux bénéfices des sociétés. Tant que les bénéfices restent dans la SCI, l’associé personne physique n’est pas imposé.

En revanche, lorsque la société décide de distribuer tout ou partie de ces bénéfices, les sommes versées prennent la forme de dividendes. Or les dividendes sont, par nature, des revenus mobiliers et relèvent du PFU de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif.

C’est donc uniquement au moment de la distribution que la Flat Tax intervient, et non au moment où la SCI perçoit les loyers.

À retenir :

La Flat Tax ne s’applique à l’immobilier que lorsqu’il est transformé en revenu financier : soit par l’intermédiaire d’une SCPI qui génère des produits de trésorerie, soit par une SCI à l’IS qui distribue des dividendes à ses associés. Dans tous les autres cas, les revenus immobiliers conservent leur régime propre et échappent au PFU.

SCI à l'IR ou SCI à l'IS : comment choisir le meilleur régime fiscal ?

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vs Flat Tax

Fiscalité du régime LMNP

Le régime LMNP reste, dans de nombreux cas, plus avantageux que la Flat Tax, car il repose sur un mécanisme comptable que le prélèvement forfaitaire unique ne permet pas : l’amortissement.

En location meublée, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme des revenus fonciers. Cette qualification ouvre la possibilité d’amortir selon les règles du régime réel :

• le bien immobilier ;
• le mobilier ;
• les travaux ;
• une partie des frais d’acquisition.

L’amortissement comptable permet de réduire fortement, voire totalement, le résultat imposable. Dans la pratique, de nombreux loueurs en meublé voient leur base taxable ramenée à zéro pendant plusieurs années, car les amortissements viennent neutraliser les loyers perçus.

Cette particularité explique pourquoi le régime LMNP au réel échappe souvent à toute imposition sur le revenu, alors même que lorsque le résultat fiscal est positif, il est reste soumis au régime social applicable au loueur, selon sa situation (prélèvements sociaux).

Distinction entre Flat Tax et régime LMNP

La Flat Tax de 30 % s’applique aux revenus mobiliers et aux plus-values financières, mais ne permet aucune déduction ni amortissement. Le PFU taxe un revenu brut, alors que le LMNP permet de calculer un revenu imposable après amortissements.

C’est précisément cette différence de logique fiscale qui rend le LMNP souvent plus performant que le PFU : un taux théorique plus élevé peut, en réalité, aboutir à une imposition nulle lorsque les amortissements absorbent la totalité du résultat brut.

Références

• Article 200 A du Code général des impôts (dispositions relatives au PFU)
• Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 (loi de finances instaurant le PFU)
• Article 12 de la Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (liste des revenus et placements financiers exclus de la hausse du PFU en 2026)
• Articles 14 et suivants du Code général des impôts (revenus fonciers)
• Articles 197 et suivants du Code général des impôts et loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (barème de l'IR pour 2026 et tranches marginales d'imposition)
• Articles 28 et suivants du Code général des impôts (application des régimes micro-foncier et réel de l'IR aux loyers d'une location nue)
• Articles L136‑8 et suivants du Code de la sécurité sociale (taux de prélèvements sociaux)
• Article 158 du Code général des impôts (abattement de 40 % sur les revenus de capitaux mobiliers en cas de soumission à l'IR)
• Article 150-0 A et 200 A du Code général des impôts (dispositions relatives à l'application du PFU sur les plus-values de valeurs mobilières)
• Articles 150 U et suivants et article 200 B du Code général des impôts (taux forfaitaire d'imposition applicable aux plus-values immobilières)
• Article 150-0 D du Code général des impôts (déduction des moins-values sur les plus-values mobilières sur les 10 années suivantes)
• Articles 150 VC, VH du Code général des impôts et article L136-7 du Code de la sécurité sociale (abattement pour durée de détention et exonération de l'IR pour les plus-values immobilières au bout d'un certain nombre d'années)
• Articles 206 et suivants du Code général des impôts (champ d'application de l'IS)
• Articles 34 et 35 du Code général des impôts (définition des BIC)
• Articles 39 C et suivants du Code général des impôts (application des BIC soumis à l'IR pour les locations meublées)
• BOI-RFPI, RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier, https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7382-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-20240228 (application du régime micro-foncier ou réel aux loyers issus d'une location nue)