L’impôt sur la fortune immobilière IFI pour remplacer l’ISF

Quelle est la différence entre l'ISF et l'IFI ?

Dans les faits, l’IFI ne prendra en compte, pour le calcul de l’impôt, que « le patrimoine immobilier non affecté par son propriétaire à sa propre activité professionnelle et économique ». En d’autres termes, seul le patrimoine détenu en dehors de toute activité économique sera taxé. Ce qui fait que les biens immobiliers utilisés par exemple dans le cadre d’opérations d’investissement immobilier seront exonérés.

Alors que l'ISF prenait pour base l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers, mais aussi les valeurs mobilières, l'IFI se concentre sur l'épargne et le patrimoine non dirigés vers l'investissement économique. 

Cependant, en concentrant la taxation exclusivement sur l'immobilier, l'État a adressé un message défavorable aux propriétaires modestes, qu'ils aient hérité ou reçu un bien par donation, ou que la valeur de leur patrimoine ait fortement augmenté. Par ailleurs, cette mesure risque de dissuader les petits investissements locatifs. 

La principale différence entre l'ISF et l'IFI est donc l'assiette fiscale. Le montant de taxation et les taux évoluent peu. 

Bon à savoir

Depuis 2022, les biens immobiliers sont à déclarer au sein de son espace personnel du site des impôts. Chaque bien immobilier apparaît dès qu'il entre dans le patrimoine par recoupement avec les services de publicité foncière. Le propriétaire doit alors déclarer l'occupation (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif). Un moyen simple de connaître le patrimoine immobilier de chaque contribuable !

Les chiffres de l'ISF et de l'IFI

L’impôt de solidarité sur la fortune visait à taxer les plus riches dans une logique de solidarité, dès lors que leur patrimoine global atteignait 1,3 million d’euros. En 2017, environ 351 000 foyers étaient concernés par cette imposition.

De 2014 à 2017, l'ISF rapportait plus de 5 milliards d'euros chaque année à l'État. En 2023, près de 176 000 foyers ont reçu un avis d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour un montant total d’imposition de 1,9 Md€, en hausse de 6 % par rapport à 2022 (source : DGFip). 

Quel patrimoine immobilier pour l'IFI ? 

L'administration fiscale prend en compte le patrimoine au 1er janvier de l'année d'imposition. Si vous vendez un appartement, optez pour une signature le 30 décembre plutôt que le 3 janvier. Ainsi, ce bien sera sorti de votre patrimoine taxable ! 

Le patrimoine concerne l'ensemble des biens détenus par le foyer fiscal. 

L'IFI concerne les biens et droits immobiliers suivants : 

• Biens immobiliers bâtis et non bâtis, classés ou non, occupés à titre personnel ou mis en location
• Biens immobiliers en cours de construction au 1^er janvier 
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières (notamment SCI - société civile immobilière - incluant les SCI familiales)
• Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit d'habitation)
• Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers (notamment parts de SCPI - société civiles de placement immobilier). Vous devez détenir plus de 10 % du capital social. 

Le patrimoine immobilier professionnel est exonéré d'IFI ! 

Quelle évaluation des biens immobiliers ? 

C'est la valeur vénale réelle qui sert de base de calcul. Cela correspond au prix de vente estimé au 1er janvier de l'année d'imposition.

IFI et investissement locatif

L'IFI ne concerne pas les revenus fonciers déclarés au sein de l'IR (impôt sur le revenu) mais seulement la valeur du patrimoine immobilier détenu. L'intérêt de générer des déficits fonciers est donc nul pour le calcul de l'IFI. De la même manière, la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière concernent l'IR et non l'IFI. 

En outre, le statut de LMP (loueur de meublé professionnel) exclut les biens loués du patrimoine taxable à l'IFI, comme tout bien affecté à une activité professionnelle. Attention, ce n'est pas le cas du statut LMNP (loueur de meublé non professionnel).

IFI et démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer la jouissance du bien (usufruit) de sa disposition (nue-propriété). C'est à l'usufruitier de déclarer la valeur de la pleine propriété au sein de l'IFI. 

Par exception, la loi prévoit un partage entre usufruitier et nu-propriétaire dans certaines situations comme l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession.

Comment calculer l'IFI ? 

Patrimoine net taxable et seuil d'imposition

La valeur nette du patrimoine taxable doit être supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année. 

En revanche, vous devez établir une déclaration dès que votre patrimoine immobilier atteint 800 000 €. Vous n'aurez rien à payer pour la tranche entre 800 000 € et 1 300 000 €. 

Abattement sur la résidence principale

Votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1^er janvier.

Par exemple, vous habitez dans un appartement parisien évalué à 600 000 €. Pour le calcul de l'IFI, la valeur prise en compte sera de 420 000 € (soit 70 % de 600 000 €).  

Déduction des dettes 

Pour parvenir à la valeur nette taxable, vous pouvez déduire les dettes justifiables suivantes :

• Prêt immobilier (effectuez une simulation de prêt immobilier à tout moment) pour  )
• Travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
• Travaux d'entretien dus par le propriétaire
• Impôts dus comme la taxe foncière ou les droits de succession ou de donation

Barème de l'IFI

Une fois votre patrimoine net taxable calculé, l'administration fiscale applique un barème progressif par tranches. 

Bon à savoir

Une décote existe pour les patrimoines immobiliers d'une valeur comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 €.

Faire des dons pour diminuer l'IFI 

Vous bénéficiez d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d'organismes d'intérêt général. La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

Plafonnement de l'IFI 

L'IFI est plafonné lorsque le cumul de l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente.

Il faut un exemple pour comprendre cette phrase ! Vous devez payer un IFI théorique de 1 000 € en 2024. Par ailleurs, vous avez payé des impôts en 2023 à hauteur de 7 000 € et avez perçu des revenus à hauteur de 10 000 € en 2023. Le cumul de 8 000 € correspond à 80 % de vos revenus 2023. Il est donc supérieur à 75 %.

Vous bénéficiez du plafonnement : la réduction d'impôt correspond à 5 % (80 % - 75 %) de vos revenus 2023, soit 10 000 € * 5 % = 500 €. Vous paierez un IFI de 500 € en 2024 (1000 - 500). 

Questions autour de l'IFI et de l'ISF 

Est-ce que la résidence principale rentre dans l'impôt sur la fortune ?

La résidence principale, comme tous les biens immobiliers, entre dans le patrimoine taxable au titre de l'IFI. Toutefois, elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier d'imposition. Elle entre dans l'IFI à hauteur de 70 %. 

Quels sont les biens exonérés d'impôt sur la fortune ?

Les biens détenus à l'étranger par un contribuable résident fiscal à l'étranger sont exonérés. Par exception, lors du retour en France, les biens à l'étranger sont exonérés pendant 5 ans pour le contribuable fiscal nouvellement installé dans l'Hexagone. 

Quel est le seuil pour payer l'impôt sur la fortune ?

La taxation intervient à partir d'un patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000 €. Toutefois, une déclaration d'IFI est nécessaire dès que le patrimoine atteint 800 000 €.