Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : barème, calcul et déclaration 2026

Ce qu'il faut retenir

• L'IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition.
• Seuls les actifs immobiliers sont pris en compte, contrairement à l'ancien ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine.
• La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%, et certaines dettes peuvent être déduites.
• La déclaration s'effectue avec le formulaire 2042-IFI, en même temps que la déclaration de revenus.
• Les dons à des fondations reconnues d'utilité publique ouvrent droit à une réduction d'impôt égale à 75% des versements, plafonnée à 50 000€ par an.

Quelle est la différence entre l'ISF et l'IFI ?

C’est l’une des premières mesures fiscales phares du quinquennat débuté en 2017 : l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) est remplacé par l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Si l’un et l’autre poursuivent comme objectif commun la taxation des patrimoines les plus importants, leur assiette fiscale diffère fondamentalement.

L’ISF intégrait l’ensemble du patrimoine d’un foyer fiscal : biens immobiliers, placements financiers et valeurs mobilières.

L’IFI quant à lui se concentre uniquement sur la valeur nette des actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle. Les biens immobiliers détenus à un usage personnel ou destinés à la location entrent donc dans l’assiette fiscale de l’IFI. Les immeubles utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle en sont exclus.

À retenir :

L'ISF portait sur le patrimoine global d’un foyer fiscal tandis que l’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier taxable.

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L'évolution de l'ISF vers l’IFI depuis l’IGF

L’IFI est à ce jour la dernière évolution concernant l’imposition des patrimoines les plus élevés. Cette historique fiscale s’écrit depuis 1982.

En 2025, près de 193 000 foyers fiscaux sont soumis à l'IFI pour une recette fiscale de 2,3 milliards d’euros, en hausse de 8% en 1 an.

Qui est redevable de l'IFI ? Le seuil d'imposition 2026

En tant que propriétaire, vous n’êtes pas automatiquement redevable de l’IFI. Car seuls les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse un certain seuil le sont. L’appréciation du patrimoine se fait par ailleurs au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Quel est le seuil pour être imposé à l'IFI ?

1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net : c’est le seuil d’imposition pour être imposé à l’IFI.

Il existe toutefois une subtilité à connaître. Si la taxation à l’IFI se déclenche bel et bien à partir de 1,3 million d’euros, le calcul de l’impôt commence à partir de 800 000€. Tout contribuable qui franchit le seuil de 1,3 million d’euros se trouve donc également taxé sur la tranche intermédiaire, comprise entre 800 001 € et 1 300 000 €, au taux de 0,50 % (article 977 du Code général des impôts).

Attention à ne pas confondre les deux seuils. L’obligation de déclarer ne naît que si votre patrimoine immobilier net taxable excède strictement 1,3 million d’euros au 1er janvier (article 964 du Code général des impôts). En deçà, vous n’avez ni déclaration à souscrire, ni impôt à acquitter. Le seuil de 800 000 € n’est pas un seuil déclaratif. Il marque seulement le point de départ du barème, qui ne s’applique qu’une fois le seuil d’imposition franchi.

Bon à savoir :

Le patrimoine immobilier qui sert de base au calcul de l’IFI correspond à sa valeur nette, c’est-à-dire après déduction de certaines dettes admises par l’administration fiscale. C’est notamment le cas de certains emprunts immobiliers ainsi que des dépenses engagées pour la réalisation de travaux.

Quels biens sont pris en compte dans le calcul de l'IFI ?

Le calcul de l’IFI se fonde sur l’ensemble des actifs immobiliers que votre foyer fiscal peut détenir directement ou indirectement.

Cela concerne ainsi :

• Les maisons, les appartements occupés pour un usage personnel ;
• Les résidences secondaires ;
• Les logements mis en location ;
• Les terrains bâtis et non bâtis ;
• Les immeubles en cours de construction ;
• Les biens détenus indirectement, via une société civile immobilière (SCI) ou une SCPI ;
• Les parts de ces sociétés, à hauteur de leur seule fraction représentative d’immobilier taxable.

Immobilier indirect : IFI, SCI et SCPI

L’immobilier indirect entre également dans la base de calcul de l’IFI. Les parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) de même que les parts de SCI sont soumises à l’IFI. Si vous en détenez, sachez que vous êtes imposé uniquement à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers taxables.

En d’autres termes, vous n’êtes pas imposé sur la valeur totale de vos parts de SCI ou de SCPI. Seule la part qui correspond aux biens immobiliers taxables détenus par la SCI ou la SCPI est prise en compte dans le calcul de l’IFI.

Autre point : ce n’est pas la SCI ou la SCPI qui paie l’IFI, mais chaque associé, au prorata de sa participation au capital, si et seulement si son patrimoine net taxable dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. D'ailleurs, le choix de la structure juridique peut avoir un impact direct sur votre imposition : découvrez quelle société choisir pour gérer votre patrimoine immobilier.

IFI et usufruit : quelles règles en cas de démembrement ?

En cas de démembrement de propriété, la règle est simple : le principe posé par l’article 968 du Code général des impôts est que les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’ayant, en principe, aucune valeur à déclarer à ce titre.

Par exception, lorsque l’usufruit résulte notamment de l’application de l’article 757 du Code civil, relatif aux droits légaux du conjoint survivant, la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon les proportions fixées par le barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Cette imposition répartie ne s’applique toutefois pas aux démembrements résultant d’autres dispositions, notamment lorsque l’usufruit du conjoint survivant résulte d’une libéralité consentie en application de l’article 1094-1 du Code civil.

IFI et investissement locatif

Si vous avez réalisé des investissements locatifs, sachez que les revenus fonciers que vous percevez, déclarés au titre de l’IR, sont exclus du champ d’application de l’IFI. Seule la valeur du patrimoine immobilier locatif que vous détenez est potentiellement soumise à l’IFI.

À retenir :

• L'IFI intègre l'ensemble de votre patrimoine immobilier détenu de façon directe ou indirecte : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, terrain, bien en construction, parts de SCI et de SCPI.
• Les revenus locatifs ne sont pas soumis à l'IFI.

IFI et résidence principale : comment fonctionne l'abattement ?

Beaucoup de propriétaires ne le savent pas, mais la résidence principale entre dans la base de calcul de l’IFI. Toutefois, il existe un avantage fiscal : un abattement de 30% est accordé sur sa valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition. Cet abattement est par ailleurs automatiquement appliqué avant le calcul de la valeur nette du patrimoine immobilier. Attention toutefois : cet avantage disparaît si votre logement est détenu via une société civile, comme l'explique notre article sur la SCI et la résidence principale.

Un exemple : vous êtes propriétaire de votre résidence principale dont la valeur est estimée à 800 000€ au 1^er janvier 2026. Après application automatique de l’abattement de 30%, le calcul de l’IFI retient alors uniquement comme valeur 560 000€.

Barème de l'IFI 2026 : tranches, plafonnement et décote

Le barème progressif s’applique une fois arrêtée la valeur nette du patrimoine immobilier, battements et dettes déductibles déduits.

À l’instar du calcul de l’impôt sur le revenu, le calcul de l’IFI s’effectue tranche par tranche.

Zoom sur les dettes déductibles

Certaines dettes, limitativement énumérées par l’article 974 du Code général des impôts, peuvent être déduites afin de déterminer la valeur nette taxable. Elles doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition et se rapporter à des actifs imposables. Il s’agit :

• Des prêts contractés pour acquérir un bien ;
• Des dettes liées à l’achat de parts de SCI ;
• Des dépenses engagées dans des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• Des frais d’entretien et des charges de copropriété restant à la charge du propriétaire ;
• De certaines taxes, comme la taxe foncière.

Les dettes contractées pour l'achat de biens taxables étant déductibles de votre assiette, optimisez votre stratégie en réalisant une simulation de prêt immobilier.

Une décote pour les patrimoines proches du seuil

Qui plus est, un mécanisme de décote s’applique afin d’éviter les effets de seuil brutaux lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier se situe entre 1,3 million d’euros et 1,4 million d’euros.

Elle permet d’atténuer l’imposition pour les contribuables qui franchissent le seuil d’entrée dans le calcul de l’IFI.

La formule est la suivante :

Décote = 17 500 € – (1,25 % × valeur nette taxable du patrimoine)

Quelques exemples :

Le plafonnement de l'IFI

La loi prévoit par ailleurs un mécanisme de plafonnement de l’IFI, afin d’éviter une imposition excessive. Le principe : le montant de l’IFI dû en 2026, cumulé avec l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus acquittés au titre des revenus de 2025, ne peut pas dépasser 75 % de ces mêmes revenus (article 979 du Code général des impôts).

Un exemple : vous êtes redevable d’un IFI de 1 000€ en 2026, vous avez payé 7 000€ d’IR en 2025 et avez perçu 10 000€ de revenus en 2025. Au total, vos impôts s’élèvent donc à 8 000€, soit 80% de vos revenus en 2025. Ce montant dépasse donc le plafond de 75%. Grâce au mécanisme de plafonnement, la réduction d’IFI correspond à la différence, soit 5% de vos revenus en 2025, c’est-à-dire 500€. Résultat, au lieu de payer 1 000€ d’IFI, vous n’en payez que 500€ en 2026.

Comment déclarer l'IFI ?

La déclaration de l’IFI s’effectue en même temps que la déclaration de l’impôt sur le revenu.

Vous devez remplir une annexe spéciale et la joindre à votre déclaration annuelle : le formulaire 2042-IFI. Vous devez y renseigner l’ensemble de vos actifs taxables, leur valeur au 1^er janvier de l’année d’imposition ainsi que les éventuelles dettes déductibles.

Bon à savoir :

Le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », disponible sur votre espace personnel impots.gouv.fr, permet de tenir à jour les statuts d’occupation de vos biens immobiliers (résidence principale, résidence secondaire, logement vacant ou mis en location).

Don IFI : comment réduire son IFI grâce aux dons déductibles ?

Il existe une façon de réduire le montant de l’IFI, grâce au don. En faisant un don à des fondations reconnues d’utilité publique, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 75 % des versements effectués, plafonnée à 50 000 € par an (article 978 du Code général des impôts). Le plafond porte sur la réduction elle-même et non sur le montant du don. La liste des organismes éligibles est par ailleurs limitativement fixée par ce texte.

Tableau de synthèse : les principaux seuils de l'IFI en 2026