Fiscalité immobilière : le guide complet pour comprendre les impôts liés à l’immobilier

À retenir :

Les règles de fiscalité immobilière relatives à l'achat, la détention, la mise en location ou la revente d'un bien immobilier sont denses et complexes. Il est important de bien les comprendre pour savoir comment optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier !

Quels sont les impôts liés à un bien immobilier ?

Les impôts à l’achat d’un bien immobilier

Les droits de mutation (compris dans les "frais de notaire")

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous supportez des frais d'achat, improprement appelés "frais de notaire". En réalité, il s'agit de frais liés au paiement de droits d'enregistrement (droits de mutation) / taxe de publicité foncière, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire chargé de la vente, qui sont dégressifs en fonction du prix de vente.

En moyenne, l'ensemble de ces frais tourne autour de 7 à 8% de la valeur du bien dans l’ancien et sensiblement moins dans le neuf.

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La TVA immobilière dans le neuf

Si vous achetez une construction neuve (achevée depuis moins de 5 ans) ou un terrain à bâtir à un professionnel, le prix de vente peut être soumis à la TVA. Le taux de la taxe est en principe de 20 % du prix de vente, mais il peut être réduit à 5,5% ou 10%, selon le type d'achat réalisé. 

Si vous payez de la TVA à l'achat, vous pouvez bénéficier de l'application d'un droit de mutation réduit. 

Quels impôts s'appliquent au cours de la détention du bien ?

La taxe foncière

Dès lors que vous êtes propriétaire de votre maison ou de votre appartement, vous êtes tenu de payer, chaque année, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Celle-ci est établie à partir de la valeur locative théorique de votre bien (définie par rapport à sa surface, ses éléments d'équipement et de confort, etc.), sur laquelle il est appliqué un abattement forfaitaire de 50% représentatif des frais de gestion.

Les taux d'imposition varient suivant les communes et les départements.

En fonction de la date de construction du bien, de votre situation personnelle, familiale ou financière, vous pouvez bénéficier d'abattements et d'allègements sur vos impôts locaux. Renseignez-vous !

La taxe d’habitation (résidence secondaire)

La taxe d'habitation sur les résidences principales a été définitivement supprimée le 1er janvier 2023.

Cette taxe ne s'applique désormais que sur les résidences secondaires, à savoir les logements meublés qui ne servent pas de résidence principale à leur propriétaire.

Comme la taxe foncière, elle est annuelle et calculée par rapport à la valeur locative du bien, en fonction des taux fixés par les communes et organismes locaux compétents.

Bon à savoir :

La taxe d'habitation secondaire peut être majorée pour les résidences situées en "zones tendues", qui sont des zones dans lesquelles un déséquilibre important existe entre l'offre et la demande de logements.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Si la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable (constructions, terrains à bâtir, droit d'usufruit, etc.) excède, au 1er janvier de l'année, la somme de 1 300 000 €, vous êtes en principe soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À l'instar de l'impôt sur le revenu, le tarif de l'IFI fonctionne par tranches d'imposition : concrètement, la valeur de votre patrimoine immobilier est scindée en différentes tranches, chacune frappée par un tarif différent. La grille de tarifs est proportionnelle : plus la tranche considérée est élevée, plus le tarif applicable l'est également.

Exemple : Pour la tranche de valeur allant de 800 001€ à 1 300 000€, le tarif de l'IFI applicable est de 0,50%. Pour la tranche allant de 1 300 001€ à 2 570 000€, le tarif applicable est de 0,70%.

Bon à savoir :

Seules les personnes physiques sont assujetties à l'IFI. Les personnes morales, comme les sociétés, ne le sont pas.

Quelle fiscalité est applicable, en 2026, à l'immobilier locatif ?

Imposition des revenus fonciers (location nue)

Si vous avez réalisé un investissement locatif, les loyers que vous allez percevoir vont être taxés. Si votre bien est loué nu, vos recettes locatives vont être imposées à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique aux personnes dont le revenu foncier est inférieur ou égal à 15 000€.

Concrètement, ce régime prévoit l'application, sur votre revenu foncier brut, d'un abattement forfaitaire de 30%, qui représente vos frais et charges de propriétaire. De fait, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel, ni créer de déficit foncier.

Vous pouvez néanmoins décider d'opter pour le régime foncier réel.

Le régime foncier réel

Dans le cadre du régime foncier réel, votre revenu imposable est calculé en déduisant de vos revenus bruts certains frais et charges, pour leur montant réel. Il peut s'agir de dépenses de réparation ou d'entretien du bien, des frais de gestion, des primes d'assurances, etc. 

L'avantage de cette déduction "à l'euro près" de vos charges est que le montant de vos frais déductibles peut excéder celui de vos revenus fonciers : dans ce cas, vous détenez un déficit foncier, que vous pouvez, sous condition, imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Location meublée : LMNP / LMP

Si vous avez opté pour la location meublée, les loyers encaissés seront soumis à l'IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Dans le cadre des BIC, vous avez la possibilité, sous conditions, d'amortir votre bien et le mobilier et d'imputer vos charges sur vos recettes locatives. 

Si les loyers des meublés de votre foyer fiscal excèdent 23 000€/an ET que leur montant excède les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal, vous pouvez accéder au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, les déficits tirés de votre activité de location meublée seront déductibles de votre revenu global (et pas seulement de vos loyers).

Si vous ne remplissez pas les conditions requises, vous relevez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, vos déficits ne sont imputables que sur vos seuls revenus locatifs, pendant 10 ans.

Micro-BIC vs régime réel

Vous relevez du régime micro-BIC si vos revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à (pour les revenus 2025) :

• 15 000 €, pour les meublés de tourisme non classés ;
• 77 700 €, pour les meublés de tourisme classés et les autres activités de location meublée.

Bon à savoir :

Les seuils micro-BIC ont été révisés pour les revenus 2026, 2027 et 2028. Pour la location de meublés de tourisme classés et autres activités de location meublée, le seuil applicable passe de 77 700 à 83 600€.

Si vous êtes soumis au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % (pour les meublés de tourisme non classés) ou de 50% (pour les autres locations), représentatif de vos frais et charges. 

Si vous relevez d'un régime réel (simplifié ou normal) BIC, de plein droit ou sur option, vous pouvez déduire vos frais et charges pour leur montant réel.

La fiscalité lors de la revente du bien 

Comment se calcule l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Si le prix de vente de votre bien immobilier est supérieur à son prix d'achat, vous êtes en principe soumis à la taxation relative aux plus-values immobilières.

Concrètement, la plus-value réalisée est imposée à l'IR au taux de 19%, taxation à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux s'élevant à 17,2%.

Par ailleurs, les plus-values dont le montant excède 50 000€ supportent une surtaxe de 2 à 6%. Ce qui signifie que votre plus-value peut être imposée jusqu'à 42,2% (19% + 17,2% + 6%) !

Plus-values immobilière : les abattements pour durée de détention

Heureusement, l’application d’abattements pour durée de détention permet d'être exonéré d'IR après 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux passé 30 ans.

Pensez également à intégrer à votre prix d’achat les éventuelles dépenses importantes de travaux.

Les exonérations de plus-value possibles (résidence principale, logement autre que la résidence principale, etc.)

Certaines cessions de biens sont exonérées d'impôt, quelle que soit la durée de détention. C'est notamment le cas de :

• La vente de votre résidence principale.
• La première vente d'un logement autre que votre résidence principale dès lors que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la vente et que vous remployez les fonds obtenus, dans les 2 ans, pour la construction ou l'achat de votre résidence principale.
• La vente d'un bien dont le prix n'excède pas 15 000 € (un parking, par exemple).

Comment optimiser la fiscalité de son investissement immobilier ?

Déduire les charges et créer un déficit foncier

Première possibilité, vous pouvez choisir d'être soumis au régime foncier réel en vue de déduire vos charges pour leur montant exact et éventuellement créer un déficit foncier.

Vous pourrez alors imputer votre déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, dès lors que ce déficit résulte de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Vous pouvez aussi bénéficier d'un dispositif de défiscalisation immobilière si vous choisissez d'investir pour louer dans certaines zones géographiques et/ou dans certains types de biens immobiliers (neufs ou à rénover). 

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, qui, tous, requièrent de remplir des conditions différentes.

Parmi les différents dispositifs existants, on peut citer : 

• Le dispositif "Denormandie ancien", qui permet aux contribuables qui acquièrent un logement faisant l'objet de travaux d'amélioration, en vue de le louer vide, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 de bénéficier, sous conditions, d'une réduction d'impôt.
• Le nouveau dispositif "Jeanbrun" ou "Relance logement", qui permet aux personnes physiques qui acquièrent des logements avant la fin 2028 en vue de les mettre en location nue de bénéficier, sous conditions, d'un dispositif d'amortissement du prix d'achat du bien.

Investir via une SCI : quel impact fiscal ?

Procéder à un investissement immobilier via une SCI présente divers avantages fiscaux.

D'abord, la SCI peut relever de l'impôt sur les sociétés (IS), notamment dans le cas d'une activité de location meublée. De fait, c'est la société qui est redevable de l'impôt, et non ses associés en leur nom personnel. En revanche, lors de la revente du bien par la société, la plus-value réalisée est une plus-value professionnelle imposée comme telle, et non une plus-value immobilière (privée) susceptible de bénéficier d'abattements pour durée de détention.

Par ailleurs, l'investissement via une SCI permet de réduire l'assiette de l'IFI dont vous pouvez être personnellement redevable. Dans ce cas en effet, l'assiette de votre IFI est calculée sur la valeur vénale des parts de SCI que vous détenez, laquelle tient compte du passif de la société (notamment les emprunts), ce qui peut conduire à une base taxable inférieure à la valeur directe du bien.

Ce régime peut s'avérer pénalisant à long terme par rapport à une détention en nom propre. Il est fortement recommandé de consulter un conseil fiscal avant d'opter pour ce régime.

Pour une SCI translucide (IR), la cession des parts relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, donc avec abattements pour durée de détention.

Location meublée et amortissement comptable

Si vous relevez d'un régime réel BIC, vous pouvez, sous conditions et dans une certaine limite, déduire l'amortissement que vous avez pratiqué sur votre bien, afin de réduire le montant de votre revenu imposable.

Concrètement, on parle "d'amortissement" pour désigner la prise en compte de la dépréciation d'un bien dans le temps. D'un point de vue comptable, cette dépréciation se matérialise par la déduction, chaque année, d'une partie de son prix d'achat. 

Pour que vous puissiez déduire, fiscalement, l'amortissement pratiqué sur votre bien, vous devez l'avoir régulièrement constaté en comptabilité. En pratique, cela peut s'avérer complexe : n'hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour sécuriser l'opération !

Fiscalité immobilière : tableau comparatif des régimes fiscaux

Références :

• Articles 682 et s. du Code général des impôts (droits d'enregistrement)
• Article 257 du Code général des impôts (TVA immobilière)
• Article 1594 F quinquies du CGI (droit de mutation réduit en cas de vente soumise à TVA)
• Articles 1380 et s. du Code général des impôts (taxe foncière sur les propriétés bâties)
• Articles 1407 et s. du CGI (taxe d'habitation sur les résidences secondaires)
• Articles 964 et s. du CGI (impôt sur la fortune immobilière - IFI)
• Articles 14 et s. du Code général des impôts (revenus fonciers)
• Article 155 du Code général des impôts (LMP)
• Article 156 du CGI (LMNP)
• Article 50-0 du CGI (micro-BIC)
• Articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts (CGI) (taxation des plus-values immobilières)
• Article 200 B du CGI (taux d'imposition forfaitaire - IR)
• Articles L136-6, L136-7 et L136-8 du Code de la sécurité sociale (CSG), 15, 16 et 19 de l'ordonnance 96-50 du 24 janvier 1996 (CRDS) et 235 ter du CGI (prélèvement de solidarité)
• Article 1609 nonies G du CGI (surtaxe de certaines plus-values immobilières)
• Article L136-7 du Code de la sécurité sociale (abattement pour durée de détention - exonération de prélèvements sociaux)
• Article 199 novovicies du CGI (Denormandie ancien)
• Article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun)
• Article 206 du CGI (IS et SCI)