Comment emprunter avec une SCI ?

À retenir :

• Avant d'octroyer l'emprunt demandé, la banque va vérifier la solidité du projet financé mais aussi la capacité d'emprunt et de remboursement de la SCI, en examinant le montant de son capital social et la situation personnelle de ses associés.
• En cas de défaillance de la SCI, la banque pourra exiger des associés le remboursement de la dette, chacun à proportion de ses droits au capital social.
• Emprunter via une SCI n'est pas forcément avantageux : tout va dépendre de votre projet immobilier et du profil des associés de la société.

Peut-on souscrire un prêt immobilier via une SCI ? 

Oui : il est parfaitement possible d'acheter un bien immobilier en empruntant via une SCI.

En pratique, 2 modes de financement sont possibles.

Première situation : chaque associé de la SCI contracte un emprunt personnel pour financer l'achat des parts sociales de la société. Le montant du prêt accordé va ici dépendre de la capacité d'emprunt de chacun. 

Dans cette situation, l'emprunt finance l'apport consenti par chaque associé à la SCI, en échange duquel il reçoit une fraction de ses parts sociales. L'ensemble des apports forme le capital social de la société, qui est donc utilisé pour acheter le bien immobilier. 

Dans ce cas de figure, le capital social est réparti entre les associés en proportion de leurs apports respectifs. Ainsi, sauf stipulation contraire prévue par les statuts ou dispositions particulières applicables à la société, l’associé ayant effectué l’apport le plus important reçoit la plus grande fraction des parts sociales et bénéficie, en principe, d’une quote-part des bénéfices proportionnelle à sa participation au capital social.

Deuxième situation : la SCI, qui est une personne morale à part entière, contracte l'emprunt bancaire directement en son nom.

Dans ce cas, le prêt immobilier sert à acheter le bien immobilier. La société est endettée en son nom, et doit rembourser les mensualités de prêt. 

Prenons un exemple : 

2 amis veulent acheter un appartement de 400 000 € situé au bord de la mer, pour le mettre en location. Aucun d'entre eux ne dispose d'un apport personnel. Pour réaliser leur projet, ils veulent constituer une SCI et demander l'octroi d'un emprunt bancaire.

2 possibilités s'offrent à eux : 

• soit chacun d'entre eux emprunte personnellement 200 000 € à la banque, et utilise cette somme pour réaliser un apport à la SCI. Le capital social de la société, constitué de 2 apports de 200 000 €, est de 400 000 €. Il est utilisé, en totalité, pour que la SCI achète l'appartement en bord de mer. De son côté, chaque associé reçoit 50 % des parts du capital social, et rembourse son emprunt personnel auprès de la banque.
• soit la SCI emprunte directement les 400 000 € en son nom auprès de la banque. Dans ce cas, elle doit rembourser les mensualités du crédit qu'elle a souscrit en son nom.

Dans les 2 cas, la SCI est propriétaire du bien acheté. Seuls les paramètres du montage financier changent.

À quelles conditions une SCI (familiale ou non) peut-elle souscrire un emprunt en son nom ? 

Pour qu'une SCI puisse souscrire un emprunt en son nom, différentes conditions sont nécessaires :

• elle doit être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour acquérir la personnalité morale ;
• ses statuts doivent permettre ce type d'opération ;
• sauf clause statutaire contraire, tous ses associés doivent avoir donné leur accord pour la souscription de l'emprunt.

Si ces critères sont remplis, il incombe au gérant de la SCI de déposer la demande de prêt auprès de la banque.

Si les associés d'une SCI sont tous membres de la même famille, on parle de "SCI familiale". Ce type de structure est généralement créé pour faciliter la transmission de patrimoine entre membres d'une même famille, puisqu'elle allie une fiscalité avantageuse à une souplesse de gestion. On oppose souvent la SCI familiale à la SCI "classique", dans laquelle les associés n'ont pas de lien de parenté. En matière d'emprunt bancaire, les règles et les conditions d'octroi sont les mêmes : peu importe qu'il s'agisse d'une SCI familiale ou d'une SCI classique. 

Quel montant peut-on emprunter en SCI ?

Tout va dépendre du projet immobilier visé (prix du bien), de sa rentabilité espérée (par exemple, des loyers attendus au regard des caractéristiques du bien et de sa localisation géographique) et de la capacité d'emprunt et de remboursement de la SCI. 

En pratique, ce sont l’analyse du projet et la situation de la SCI comme de ses associés qui détermineront le montant et les conditions du prêt.

Quelles conditions, apports et garanties la banque peut-elle exiger pour acheter en SCI ? 

En pratique, l'établissement prêteur va examiner différents critères, à commencer par les ressources de la SCI elle-même, composées de son capital social (qui va constituer son apport personnel) et ses éventuels revenus locatifs. 

Le montant du capital social est un vrai élément de crédibilité : sans apport conséquent, la SCI a peu de chances d'obtenir son prêt, sauf si ses associés disposent de hauts revenus ou si le projet est particulièrement rentable.

Pour avoir une vision globale de la situation, la banque va aussi s'intéresser aux éventuels crédits en cours et aux autres charges fixes de la société. 

Dans un second temps, elle va passer au crible les ressources personnelles de ses associés, à savoir :

• leurs revenus (montant, régularité, existence d'un contrat de travail de type CDI) ;
• leurs charges ;
• le taux d'endettement de chaque associé, qui ne doit pas dépasser 35 % ;
• leur reste à vivre ;
• et leurs revenus locatifs éventuels. 

Enfin, elle va examiner les éventuelles garanties présentées par la société, comme une caution bancaire, la caution personnelle du gérant de la SCI, une hypothèque immobilière ou encore une assurance emprunteur.

L'analyse de l'ensemble de ces paramètres va conditionner l'octroi du prêt bancaire, mais aussi la durée et le taux du crédit immobilier demandé.

On ne bénéficie pas forcément d'un délai de rétractation quand on est une SCI. Tout va dépendre de l'objet social de la société. 

Quelles sont les conséquences d'un prêt en SCI pour les associés ?

En SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, chacun à proportion de leur part dans le capital social. 

Concrètement, cela signifie que si la société ne peut plus rembourser son emprunt (on parle de « défaut de paiement »), la banque pourra se retourner contre chaque associé, chacun à hauteur de sa participation au capital social. Une garantie essentielle doit toutefois être connue. Le créancier ne peut poursuivre un associé qu’après avoir vainement mis en demeure la société. La responsabilité des associés est donc subsidiaire et non immédiate.

Prenons un exemple :

3 amis veulent acheter un immeuble à louer d'une valeur de 700 000 €. Pour réaliser leur projet, ils décident de créer une SCI, et réalisent chacun un apport de 100 000 €.

Le capital social de la société est donc de 300 000 €. Chaque associé détient un tiers du capital social.

Pour acheter le bien repéré, la SCI dispose d'un apport en fonds propres de 300 000 €. Pour le compléter, elle va demander un emprunt bancaire de 400 000 €, dont elle devra rembourser les mensualités.

En cas de défaut de paiement de la SCI, et après vaines poursuites contre elle, chaque associé pourra être tenu de la dette à hauteur de sa participation au capital social, soit un tiers de 400 000 €, c’est-à-dire environ 133 333 € chacun.

Contrairement aux associés d'une SARL, la responsabilité des associés d'une SCI n'est donc pas limitée au montant de leur apport. Elle s'évalue en fonction de leur pourcentage de détention du capital social, et leur patrimoine personnel peut être saisi.

Attention toutefois : la responsabilité aux dettes sociales des associés d'une SCI n'est pas solidaire. Concrètement, cela signifie que la banque ne peut pas poursuivre un seul des associés de la société pour obtenir le remboursement de la totalité de la dette, à charge pour lui de se retourner contre les autres. 

Pour éviter cet écueil, il est néanmoins fréquent que la banque exige des associés un cautionnement solidaire. 

Vaut-il mieux acheter en SCI ou réaliser un achat en nom propre ?

Il n'y a pas de bonne réponse générale, ni de solution miracle : tout dépend de votre projet, de sa nature (familiale, patrimoniale ou locative) et de votre profil.

Si le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est destiné à être mis en location (investissement locatif), acheter en SCI (familiale ou classique) peut être un choix judicieux : vos associés et vous-même mettrez en commun vos capacités d'emprunt et de remboursement, ce qui diminuera le risque de non-paiement du crédit pour la banque.

Le montant obtenu dépasse alors fréquemment celui auquel vous auriez pu prétendre seul à des conditions souvent meilleures.

Néanmoins, tous les associés devront être d'accord pour que la SCI souscrive le prêt bancaire, et en cas de défaut de paiement, leur patrimoine personnel pourra être saisi pour rembourser la dette.

Si vous envisagez plutôt d'acheter votre résidence principale , choisir d'emprunter en SCI classique ou même familiale peut s'avérer plus délicat. D’abord, il faudra que l’ensemble des associés soit d’accord sur un projet qui, pourtant, ne concerne que vous. Ensuite, vous ne serez pas seul propriétaire de votre bien : toute décision le concernant devra faire l'objet d'un vote avec vos associés. D'où la nécessité d'être sur la même longueur d'ondes !

Avant de prendre votre décision, prenez le temps d'examiner toutes vos options et toutes leurs conséquences. Pour avoir des données concrètes, n'oubliez pas de faire une simulation de prêt immobilier.

Pour en savoir plus : SCI ou nom propre : comment faire le bon choix pour acheter un bien immobilier ?

Financement d'un bien immobilier : avantages et inconvénients de prêt personnel/prêt SCI

Comment créer une SCI pour emprunter ? 

La création d'une SCI nécessite le respect d'une procédure précise et l'accomplissement de diverses formalités (comme la rédaction de ses statuts et son immatriculation au RCS).

Monter une SCI pour emprunter reste une démarche complexe, aux impacts multiples : pour éviter les erreurs, il peut être utile de vous faire accompagner par un notaire, un conseiller bancaire ou un expert-comptable. 

Références : 

• Articles 1832 et suivants du Code civil et Décret n°78-704 du 3 juillet 1978 (fonctionnement des sociétés civiles)
• Article 1836 du Code civil et Cass. Com. n°00-20.646 du 13 novembre 2003 (unanimité requise pour augmenter l'engagement des associés de la SCI)
• Article 1857 du Code civil (responsabilité des associés de la SCI aux dettes sociales)