SCI ou nom propre : comment faire le bon choix pour acheter un bien immobilier ? 

Les points essentiels à retenir : 

• Un achat immobilier peut s'effectuer directement à son nom (en nom propre) ou à travers une société civile immobilière (SCI).
• Le choix entre les deux options dépend de plusieurs critères : type de location, nombre d'acheteur, objectifs à long terme, fiscalité, etc.
• La SCI offre des avantages fiscaux comme la possibilité de recourir à l'impôt sur les sociétés mais impose des formalités et une gestion comptable plus importante. Elle facilite également la transmission des parts sociales à ses héritiers. 

Quelles sont les différences entre un achat immobilier en SCI et en nom propre ?

Achat du bien immobilier : investissement locatif ou location saisonnière

L'achat en nom propre s'effectue directement par une personne physique à son nom. C'est elle qui en est le propriétaire. En créant une SCI, c'est la société qui devient propriétaire du bien immobilier, les associés reçoivent, eux, des parts sociales à hauteur de leurs apports. 

Pour l'achat d'une résidence principale, l'acquisition en nom propre est souvent privilégiée. En cas de revente, vous bénéficiez d'une exonération de plus-value immobilière, d'un abattement de 30 % sur la valeur au sein de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ).

En revanche, pour investir dans l'immobilier locatif, de longue durée ou de courte durée (location saisonnière), la SCI peut offrir plusieurs avantages notamment une gestion simplifiée par rapport à l'indivision, en cas d'achat à plusieurs.  Ainsi, créer une SCI entre amis pour investir sera souvent une meilleure idée car l'indivision nécessite l'unanimité pour certaines décisions. 

Enfin, l'investissement via une SCI peut faciliter le financement du bien via un prêt immobilier. Elle dissocie l'endettement de chaque associé de son patrimoine personnel, même si les règles du HCSF (haut conseil de stabilité financière) réduisent cet avantage. 

Pour financer un achat en nom propre comme en SCI, commencez par une simulation de prêt immobilier. Ainsi, vous connaîtrez les taux de crédit immobilier applicables et votre capacité d'endettement. 

Gestion du bien 

Si vous achetez en nom propre, la gestion quotidienne pèse sur vos seules épaules. Si vous achetez à plusieurs, vous devenez coindivisaires. 

La SCI permet de confier la gestion du bien immobilier à un gérant, associé ou non. Les associés s'impliquent pour les décisions importantes comme la vente du bien. Les statuts de la SCI organisent le fonctionnement et la répartition des pouvoirs du gérant et du contrôle des associés. 

Par exemple, lors de la réalisation de travaux dans la maison, chaque coindivisaire devra signer le devis tandis que seul le gérant de la SCI peut signer un devis et engager les travaux. Au quotidien, l'aspect pratique de la SCI est évident. 

Fiscalité

L'imposition de la SCI offre un cadre plus souple : les associés peuvent choisir entre SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ou SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). 

Par défaut, la SCI est transparente sur le plan fiscal. Elle n'offre donc pas de différence majeure avec une détention en nom propre. Les revenus fonciers remontent au niveau des associés, au prorata des parts sociales détenues. La SCI ne bénéficie pas du régime micro-foncier. C'est la même chose au moment de la revente du bien, pour la plus-value immobilière. 

Mais les associés peuvent opter pour une imposition à l'IS, choix qui sera alors irrévocable. Ce sera automatique dès lors que la location meublée n'est pas accessoire et c'est impossible pour la résidence principale. Il convient alors de tenir une comptabilité complète, avec déduction des charges et amortissement du bien. Le résultat imposable s'en trouve généralement diminué. Le bénéfice est imposé au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 €, puis au taux normal de 25 % pour l'excédent. 

Avec l'IS, les dividendes versés aux associés sont imposables avec la Flat tax de 30 % (IR à 12,8 % et prélèvements sociaux à 17,2 %). Enfin, lors de la revente, la plus-value relève des plus-values professionnelles, après réintégration des amortissements. 

Transmission 

Vous pouvez transmettre un bien en nom propre à vos enfants ou héritiers par donation ou par succession. En cas de pluralité, c'est le régime de l'indivision qui s'applique. Il est possible de démembrer les droits sur le bien entre nue-propriété et usufruit. 

La SCI offre les mêmes avantages mais permet aussi de mieux maîtriser la cession progressive des parts sociales, en conservant la gestion du bien. En indivision, une fois la majorité perdue, il n'est plus possible de garder le contrôle. Grâce à une SCI, un parent peut conserver l'usufruit et la gestion jusqu'à son décès, tout en optimisant la transmission des parts sociales démembrées. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans facilite cette transmission. 

En outre, la valeur des parts sociales d'une SCI peut être minorée en déduisant les dettes de la société (crédit immobilier notamment). 

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI par rapport au nom propre ?

Tableau comparatif Achat en SCI ou nom propre

Faut-il acheter en SCI ou en nom propre ?

Pour qui la SCI est-elle pertinente ?

La société civile immobilière est pertinente pour un investissement à plusieurs destiné à la location nue, destiné à une transmission facilitée à ses héritiers ou à des tiers. 

Avoir recours à une SCI peut aussi être intéressant en l'absence de lien juridique entre deux personnes (concubinage) ou en présence de familles recomposées. Cela évite le régime de l'indivision avec les héritiers de son concubin, parfois complexe à gérer en raison des majorités requises souvent sources de blocage. 

Quand préférer l’achat en nom propre ?

L'achat en nom propre est souvent privilégié pour la résidence principale. La création d'une SCI ne se justifie alors pas. Acheter sa résidence principale directement permet de bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro notamment. 

En outre, un investissement locatif destiné à la location meublée exclusive sera plus avantageux avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). La SCI garde par définition une vocation civile alors que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Le passage à l'IS serait alors impératif. 

En location nue, la SCI, personne morale, noue des baux de 6 ans contre 3 ans pour une personne physique (sauf SCI familiale). 

Enfin, la détention d'un bien immobilier en nom propre permet de disposer librement de la trésorerie générée par la location (cashflow). Avec une SCI, vous devez procéder à une distribution de dividendes imposables. 

Exemple d'achat immobilier

Comparons l'achat d'un bien immobilier de 300 000 € en SCI ou en nom propre. Ce bien génère des revenus de 15 000 € par an, des charges déductibles de 30 % (soit 4 500 €) et est revendu après 10 années de détention pour 350 000 €. La SCI à l'IR étant plus proche, nous comparons détention en nom propre et SCI à l'IS. Cet exemple ne prend pas en compte l'obtention d'un prêt immobilier, les mécanismes spécifiques de création d'un déficit ni la réalisation de gros travaux. 

Au moment de l'achat

Au moment de l'achat, les frais de notaire sont identiques. Seul le coût de création de la SCI vient s'ajouter (compter entre 200 € en cas de création seul et 2500 € avec l'aide d'un professionnel). Dans les deux cas, la signature de l'acte marque la vente chez le notaire. 

Fiscalité des revenus locatifs

La fiscalité sur 10 ans en nom propre atteint environ 50 000 € au régime réel. Les revenus nets imposables s'élèvent à 10 500 € (15 000 - 4 500 €). Avec une tranche marginale d'imposition à 30 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, cela génère 4 957 € par an, soit 49 570 € sur 10 ans. Après 10 ans, le revenu net cumulé atteint 55 430 €. 

Comparons avec la fiscalité d'une SCI à l'IS, soit 15 % jusqu'à 42 500 €. Chaque année, la SCI Paie 1 575 € au titre de l'IS. Le résultat net après impôt est distribué aux associés (soit 8 925 €). Les dividendes bénéficient de la flat tax, soit 30 % de 8 925 € = 2 678 €. Sur 10 ans, les revenus nets s'élèvent alors à 62 470 €. 

Fiscalité à la revente

La plus-value brute s'élève à 50 000 €. L'abattement pour durée de détention est de 30 % pour l'IR et 10 % sur les PS, soit une plus-value immobilière de 14 390 € en nom propre. 

Dans le cadre d'une SCI à l'IS, la plus-value professionnelle imposable s'élève à 110 000 € (350 000 - 240 000) après réintégration des amortissements (hypothèse de 2 % par an). 

L'IS est alors de 15 % jusqu'à 42 500 € (3 675 €) et de 25 % sur le solde (16 875 €), soit 20 550€. Le montant après impôt est distribué en dividendes, soit 30 % * (110 000 - 20 550 ) = 26 835 €.

La détention sur une longue période est plus favorable au régime des plus-values des particuliers. 

Finalement, les options fiscales s'avèrent plus ou moins intéressantes à chaque moment de la vie du propriétaire du bien immobilier. Il est donc essentiel d'avoir une vision à long terme de son patrimoine personnel avant d'opter pour une des possibilités. Vérifiez bien l'évolution des lois au moment de choisir. 

Questions fréquentes

Peut-on transformer une SCI en nom propre ?

Vous avez acquis un bien immobilier via une SCI et souhaitez le transférer en nom propre ? Vous pouvez acquérir l'ensemble des parts sociales de la société si un seul bien est détenu. Sinon, la cession du bien détenu en SCI à un des associés s'avère onéreuse (droits de mutation, démarches et formalités administratives). La transformation d'une SCI en nom propre n'est donc pas si simple. 

Quelles alternatives à l'achat en SCI ou en nom propre ? 

L'achat en nom propre ou en SCI d'un bien immobilier destiné à la location ne sont pas les seules solutions. Vous pouvez également créer : 

• une SARL de famille : elle permet de faire de la location meublée tout en conservant une imposition à l'IR
• une SAS (société par actions simplifiée) : convient davantage à une gestion entrepreneuriale ou patrimoniale d'un portefeuille immobilier, mais elles sont soumises à l'IS.

Faites le point avec un notaire ou un expert-comptable sur vos objectifs et votre projet pour choisir la meilleure option. Cela impacte votre capacité d'emprunt, votre fiscalité, la revente du bien et sa transmission.