SCI et résidence principale : est-ce un bon choix ? 

Les points essentiels à retenir : 

• Une SCI peut détenir la résidence principale d'un associé. Aucune règle légale ne s'y oppose.
• Il faut s'interroger sur l'opportunité de l'opération au regard des objectifs : transmission au sein d'une famille recomposée, volonté de préserver le conjoint en dehors du schéma légal de protection, etc.
• L'administration fiscale surveille de près ce montage peu banal pour éviter toute fraude fiscale.  

Est-il possible de détenir sa résidence principale via une SCI ?

Aucune règle légale ne s'oppose à mettre sa maison en SCI 

Il est tout à fait légal de détenir sa résidence principale via une SCI. La loi ne prévoit aucune interdiction à ce sujet. Une SCI peut acquérir tout bien immobilier, y compris celui destiné à devenir la résidence principale d’un ou de plusieurs associés.

Toutefois, quelques précautions s'imposent car ce n'est pas un montage anodin. En particulier, créer une SCI à des fins exclusivement fiscales notamment en éludant le paiement d'impôts, sans projet réel, expose au risque d'une requalification en abus de droit.

Attention si vous pouvez bénéficier de prêts aidés. Certains prêts immobiliers spécifiques ne seront pas possibles pour l'achat d'une résidence principale via une SCI. Vérifiez que votre plan de financement ne nécessite pas de prêts aidés ou de garanties spécifiques qui sont uniquement ouvertes aux personnes physiques agissant en leur nom propre. 

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Une SCI familiale pour acheter sa maison ? 

Une SCI peut servir à acheter un bien qui sera la résidence principale d’un ou plusieurs membres de la famille : enfants, parents, couple marié ou couple pacsé. Les habitants sont tous associés de la SCI ou non, et le bien immobilier peut servir de résidence principale aux membres de la famille à différents moments de vie. 

On parle de SCI familiale dès lors que seuls les membres proches d'une même famille et leurs conjoints sont associés. Elle bénéficie de règles particulières, notamment en matière de durée du bail en cas de location. 

La création d'une SCI familiale permet de : 

• gérer de manière collective le logement ;
• répartir les parts sociales selon les apports de chacun et les objectifs patrimoniaux ;
• transmettre au fur et à mesure les parts sociales aux héritiers ;
• bénéficier de plus de souplesse en cas de divorce ou de succession. 

Pour être efficaces, les statuts de la SCI doivent être bien rédigés. Il convient de prévoir les relations entre les associés en matière d'usage du bien, de répartition des charges et de prise de décision importante. Il est donc conseillé de se faire assister dans la rédaction des statuts de nature à envisager toutes les possibilités qu'offrent la création d'une SCI.

Par ailleurs, il est intéressant de savoir qu'une SCI a un délai de rétraction de 10 jours lors de sa création.

Créer une holding en SCI pour sa résidence principale ?

Une holding désigne la maison-mère d'un groupe de société. Créer une holding en SCI pour détenir un logement présente une grande complexité. La holding est utile pour créer des montages professionnels et s'avère peu judicieux pour l'achat d'une résidence principale. 

En complément, le recours à une holding poursuit en général un objectif d'optimisation fiscale. Or, la résidence principale ne génère pas de revenus locatifs. De même que si l'unique but est d'éluder l'impôt, il existe le risque de requalification en abus de droit.

Quel est l'intérêt de mettre sa résidence principale en SCI ?

Avantages

Faciliter la transmission de la résidence principale

Mettre un logement dans une SCI permet de transmettre progressivement le bien, sous forme de parts sociales. Cela permet d’optimiser la fiscalité successorale en bénéficiant des abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant).

En outre, c'est la valeur nette des parts sociales qui est transmise, minorée des prêts immobiliers encore en cours. 

Anticiper la succession

La société civile immobilière évite les blocages liés au régime de l’indivision. Chaque héritier peut recevoir des parts sociales sans qu’il y ait d’indivision juridique sur le bien immobilier. La nomination d'un gérant, associé ou non, peut permettre de mieux gérer les décisions et la transmission des parts sociales s'effectue plus facilement qu'une quote-part d'un bien. 

Il est possible de transmettre uniquement la nue-propriété des parts sociales, le décès du donateur éteint ensuite l'usufruit sans frais supplémentaire. 

Gérer en souplesse

Les règles de gestion de la résidence principale sont prévues dans les statuts. Cela permet d’organiser à l’avance les décisions importantes et les évènements pouvant intervenir au cours de la vie de la SCI (vente, travaux, mise en location, occupation).

Protéger le conjoint 

La loi protège le conjoint survivant vis-à-vis de l'occupation de la résidence principale. Ce cas de figure légal peut ne pas correspondre à la volonté des propriétaires, notamment en cas de familles recomposées. 

La création d'une SCI pour la résidence principale permet alors de mieux organiser le droit de vote, le partage des parts (notamment avec une clause d'agrément en cas de cession) et le droit d'usage. 

En cas de séparation, il est plus simple de céder des parts sociales ou de gérer un bien détenu en SCI. Par exemple, les époux ou les partenaires de Pacs peuvent être nommés co-gérants. Ainsi, au décès de l'un d'eux, l'autre dispose du droit de gestion sur le bien. Les statuts de la SCI peuvent organiser un mode de fonctionnement personnalisé pour le conjoint survivant. 

Inconvénients

Perdre l'exonération sur la plus-value immobilière

Lorsque la résidence principale est détenue en nom propre, les propriétaires bénéficient d'une exonération de plus-value immobilière lors de la revente.

Or, la détention via une SCI, si celle-ci est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) et non pas à l'impôt sur le revenu des associés (IR) fait perdre cet avantage. La plus-value professionnelle réalisée est alors imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € puis à 25 %. Si le produit de la vente est distribué sous forme de dividendes, ceux-ci sont imposables à la Flat tax (30 %). 

Tout repose donc dans le choix du régime fiscal qui sera choisi. 

Se compliquer la vie

Créer une SCI implique des formalités au départ (rédaction des statuts, dépôt au greffe, publication dans un journal d'annonces légales, dossier d'immatriculation de la société) puis des formalités essentielles annuelles lors de la clôture de l'exercice (tenue de comptabilité de la SCI, assemblée générale d'approbation des comptes, etc.).

La constitution d'une SCI et sa gestion annuelle engendrent également des coûts supplémentaires : recours à un expert-comptable, un notaire ou un avocat. 

Si vous détenez déjà votre résidence principale, l'apport en nature à une SCI nouvellement créée génère le paiement de droits.

Risquer une requalification en abus de droit 

L'administration fiscale peut estimer que la création de la SCI a pour seul but d'éluder des impôts, elle remettra en cause le montage juridique. Les propriétaires devront alors expliquer les raisons et les objectifs poursuivis par la possession d'une résidence principale via une SCI. 

Quelles sont les conséquences de la résidence principale en SCI ? 

En cas de revente, une plus-value imposable ou une exonération ? 

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value pour un particulier.
Mais dans le cadre d’une société, cela dépend de l'imposition de la SCI : 

• La SCI à l'IR bénéficie de l'exonération si le bien est occupé à titre de résidence principale par un associé personne physique et à titre gratuit. L'exonération s'applique alors sur la quote-part de plus-value de l'associé concerné.
• La SCI à l'IS ne bénéficie d'aucune exonération et la plus-value professionnelle est soumise d'abord à l'impôt sur les sociétés, puis à l'imposition des dividendes. 

En cas de succession, des abattements ? 

La société civile immobilière permet de transmettre le bien progressivement via des donations de parts sociales. Cela permet de profiter :

• des abattements de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelables tous les 15 ans) ;
• d'une minoration de la valeur taxable des parts en cas de démembrement ou de minorité de gestion.

Par exemple, un couple détient un appartement à Paris estimé à 800 000 € en SCI. Il a deux enfants. Chaque parent peut effectuer une donation des parts sociales à chaque enfant, transmettant ainsi 400 000 € tous les 15 ans. En outre, en recourant au démembrement de propriété, la donation de la nue-propriété des parts en fonction de l'âge permet de minorer la valeur transmise. 

En cas de paiement de l'IFI, la perte de l'abattement de 30 %

Le contribuable redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) bénéficie d'un abattement de 30 % sur la valeur de sa résidence principale. La situation est différente si le bien est détenu via une SCI. 

Le 17 janvier 2020, le Conseil constitutionnel a été saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité n° 2019-820 pour trancher cette problématique au regard de l'égalité devant la loi. Il a décidé que l'associé et le propriétaire en nom propre relevaient de situations différentes sans que cela ne crée une rupture d'égalité devant la loi. 

Faut-il acheter sa résidence principale en SCI ou en nom propre ?

Vous avez désormais toutes les clés pour répondre à cette question en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale : conjoint, famille recomposée, transmission, SCI existante avant l'achat de la résidence principale. Dans tous les cas, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel comme un notaire ou un expert-comptable. La détention de la résidence principale grâce à une SCI de gestion reste peu fréquente et intéressante dans des situations très spécifiques. 

Questions fréquentes : 

Peut-on habiter dans sa SCI ?

Oui, un associé peut habiter dans un bien immobilier détenu par la SCI, à condition que cela soit prévu dans les statuts de la société ou validé par l’assemblée générale des associés. L'habitation s'effectue à titre gratuit (sans impact fiscal s'il s'agit d'un usage personnel) ou à titre onéreux (versement d'un loyer). 

Comment déclarer en SCI sa résidence principale ?

Il n’y a pas de déclaration spéciale pour indiquer que le bien est une résidence principale. Lors de la déclaration de revenus, l'annexe 2072 (pour une SCI à l'IR) devra mentionner que le bien n'est pas loué mais mis à la disposition gratuite d'un associé. Si la SCI relève de l'IS, le bien immobilier est amorti et reste un actif de la société dans tous les cas, avec des réserves sur la requalification en abus de droit par l'administration fiscale. 

Comment vendre sa résidence principale à une SCI ? 

Tout propriétaire peut vendre un bien immobilier à une SCI, dont il est associé ou non. Ceci implique une vente au prix du marché, actée par un notaire et le versement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO ou frais de notaire).  

Si le bien était la résidence principale du vendeur, celui-ci peut bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière.