Investissement locatif meublé, comment ça fonctionne ?

Vous avez effectué un investissement locatif et envisagez de louer votre bien meublé. Quels sont les avantages de la location meublée ? Quelle est la différence par rapport à la location vide ? Quelle régime d’imposition choisir pour votre investissement locatif meublé ? Nous répondons à toutes les questions essentielles quand on loue un bien meublé.

Pourquoi investir dans la location meublée ?

Qu’entend-on par location meublée ?

La location meublée consiste à louer un logement équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre couramment sans avoir à s’équiper lui-même.

Pour être considéré comme une location meublée, on doit retrouver a minima dans le logement :

  • une literie, avec une couverture ou une couette ;
  • des rideaux ou des stores aux fenêtres des pièces destinées à être des chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou un compartiment à congélation d'une température de -6°C maximum dans le frigo ;
  • suffisamment de vaisselle pour que les locataires puissent prendre leurs repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des chaises ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d'entretien ménager.

Quels sont les avantages d'investir dans une location meublée ?

Les atouts de l’investissement immobilier locatif meublé ne manquent pas :

  • Le montant du loyer est plus important que sur une location vide : le loyer d’un meublé est plus élevé d’environ 20 %  par rapport à un logement vide.
  • Le meublé est un type de location qui est très populaire chez les étudiants, mais aussi chez les personnes en mobilité professionnelle.
  • Le contrat de bail est plus flexible que pour un logement vide : la durée de bail est de 1 an, voire de 9 mois pour un étudiant, contre 3 ans pour une location vide.
  • La fiscalité est attractive : que vous choisissiez le régime microfoncier ou le régime réel, vous aurez la possibilité de réduire vos impôts (soit d’un abattement forfaitaire, soit du montant de vos charges déductibles).

Quelle différence entre location meublée et vide ?

On l’a vu, pour être considéré comme une location meublée, le logement doit avoir un certain nombre de meubles et d’équipements. S’il manque ne serait-ce qu’un seul des éléments obligatoires, il s’agira d’une location vide.

Les différences notables entre une location meublée et une location vide portent sur la durée du bail, le dépôt de garantie, la durée de préavis et la fiscalité applicable :

  • Durée du bail : pour un logement vide, le bail est signé pour 3 ans minimum, contre 1 an pour un logement meublé (9 mois si le locataire est étudiant).
  • Montant du dépôt de garantie : il est fixé à 1 mois de loyer maximum pour un logement vide, et à 2 mois de loyer maximum pour un logement meublé.
  • Durée de préavis, quand le congé est donné par le locataire : il est de 1 mois au moins dans un logement meublé, et de 3 mois au moins dans un logement vide (1 mois en zone tendue).
  • Durée de préavis, quand le congé est donné par le propriétaire : il est de 3 mois au moins dans un logement meublé, et de 6 mois au moins pour une location vide.

Louer votre logement nu ou meublé, vous hésitez encore ? On vous donne toutes les informations pour faire un choix éclairé dans notre article.

Quelles différences entre le statut LMP et LMNP ?

Les statuts LMP et LMNP ne s’adressent pas au même type d’investisseur : le choix entre l’un ou l’autre dépendra de la taille de votre patrimoine locatif, et du niveau de revenus que vous tirez de cette activité.

  • Vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ? Vous êtes automatiquement dans le cadre du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
  • Avec un statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), vous pouvez, si vous le souhaitez, profiter d’une couverture sociale via le régime social des indépendants. Vous avez également la possibilité de reporter vos déficits de location sur votre revenu global sans limitation de montant pendant 6 ans (hors amortissement). Toujours avec ce statut, vos locations meublées ne sont pas assujetties à l’IFI.
A noter :

pour avoir accès au statut de LMP, le seuil annuel de 23 000 € de revenus locatifs ne suffit pas. Il faut aussi que le montant de vos recettes locatives dépasse celui des autres revenus de l’ensemble des membres du foyer fiscal. Si l’une ou l’autre de ces conditions n’est pas remplie, vous serez considéré comme un loueur meublé non professionnel.

Comment investir en LMNP ?

Vous avez acheté un bien et l’avez équipé des éléments indispensables pour être qualifié de logement meublé ?

Pour devenir Loueur Meublé Non Professionnel, il vous reste à :

  • vous déclarer au centre des impôts dont dépend votre bien immobilier ;
  • choisir votre régime d’imposition : microfoncier ou réel.
Bon à savoir :

si vous avez investi dans l’immobilier locatif via une SCPI, vous ne pouvez pas accéder au statut de LMNP.

Quelle fiscalité pour la location meublée ?

Les revenus tirés de la location d’un logement meublé sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

Le régime microfoncier 

Avec le régime microfoncier, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos revenus locatifs. Vous n’êtes donc imposé que sur la moitié de vos recettes.

Ce régime fiscal est donc intéressant seulement si le montant de vos charges déductibles ne dépasse pas 50 % de vos recettes.

A noter :

le régime microfoncier s’applique par défaut dès lors que vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 €.

Le régime réel 

Avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes locatives, et êtes donc imposé seulement sur votre « bénéfice » locatif.

Parmi les charges déductibles, on retrouve principalement : les frais d’entretien et de réparation, vos impôts locaux, vos frais de gestion, le coût de vos assurances, les intérêts de l’éventuel emprunt qui a servi à financer le bien, etc.

A noter :

au-delà de 72 600 € de recettes locatives, c’est le régime réel qui s’applique. En revanche, en-dessous de ce seuil vous pouvez faire le choix d’être imposé en réel si vous estimez que c’est l’option la plus intéressante pour vous.

Retrouvez tous nos conseils pour faire le choix de votre régime fiscal si vous louez un meublé.

Quel impôt pour la location meublée ?

Outre l’imposition à l’impôt sur le revenu, d’autres taxes et impôts peuvent vous concerner si vous être loueur d’un meublé :

  • La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : même en tant que bailleur particulier, que vous soyez LMP ou LMNP, vous serez redevable de la CFE.
  • La taxe foncière : elle vous concerne dès lors que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier.
  • La taxe d’habitation : si vous louez votre bien sur de courtes durées (location saisonnière, gites, etc.), la taxe d’habitation sera à votre charge.
  • La taxe de séjour : elle ne concerne que les locations de courte durée, et peut être comprise entre 1 et 5 % du loyer par personne et par nuit, en fonction des communes. Vous pouvez répercuter cette taxe sur le locataire.
  • Les prélèvements sociaux : les revenus issus de la location meublée sont soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux (Contribution Sociale Généralisée, prélèvement de solidarité et contribution au remboursement de la dette sociale).
  • La TVA : elle ne concerne majoritairement que les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services.

Loueurs meublés : comment sont imposées les plus-values immobilières ? Faites le tour de la question grâce à notre infographie.

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