Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et comment en bénéficier ?
Résoudre les tensions sur le marché locatif, soutenir la construction de logements : le dispositif Jeanbrun poursuit ces deux objectifs. Pour y parvenir, le plan "Relance Logement" de son nom officiel, propose aux investisseurs locatifs des avantages fiscaux substantiels. Le dispositif Jeanbrun vous est destiné si vous êtes un investisseur locatif ou envisagez de l'être. Comment en bénéficier ? Quelles sont les conditions à respecter ?
Ce qu'il faut retenir
- Le dispositif Jeanbrun succède à la loi Pinel et repose sur un mécanisme d’amortissement permettant de réduire votre imposition sur les revenus locatifs.
- Il impose un engagement de location nue de 9 ans minimum, avec des plafonds de loyers et des conditions à respecter sur le profil du locataire et le type de bien à louer.
- Accessible partout en France, il concerne les logements neufs et l’ancien avec travaux, dans des immeubles collectifs uniquement.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Une nouvelle loi pour les propriétaires bailleurs
Succédant à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun est la nouvelle loi en faveur des investisseurs locatifs.
Une loi portée par Vincent Jeanbrun, ministre du Logement
Le dispositif est un mécanisme fiscal qui repose sur un principe simple : vous investissez dans un logement neuf ou ancien avec travaux, vous le mettez en location et vous profitez en retour d’un amortissement fiscal.
Porté par Vincent Jeanbrun, le ministre du Logement, l’objectif du plan est de résoudre les tensions sur le marché du logement en France. En effet, les mises en chantier de constructions neuves ont diminué de plus de 8% sur un an, et l’offre locative a chuté de 15% en 5 ans, avec les difficultés que cela engendre pour de nombreuses personnes cherchant à se loger.
Statut de bailleur privé et aide investissement locatif
Succédant à la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun est donc la nouvelle aide à l’investissement locatif, également nommée "statut de bailleur privé", instaurée par la loi de finances de 2026 n°2026-103 du 19 février 2026.
En pratique, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
- Une partie du prix d’achat du bien
- L’intégralité des charges liées à la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux).
- Le dispositif Jeanbrun est accessible aux investisseurs particuliers pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Vous avez donc tout intérêt à en profiter dès à présent.
- Il permet d’investir sur tout le territoire.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun en 2026 ?
Le dispositif fonctionne sur le principe d’une incitation fiscale en faveur des investisseurs locatifs particuliers, en contrepartie de certains engagements et de conditions à respecter.
Investissement locatif et défiscalisation
Pour en bénéficier, vous devez :
- Acheter un bien au sein d’un immeuble collectif
- Le mettre en location nue en tant que résidence principale du locataire
- Respecter une durée de location minimum
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Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Il existe différentes conditions à respecter : des conditions relatives au bien, au mode de location et aux loyers.
Les conditions liées au bien
Pour être éligible au dispositif, le logement doit être neuf et situé dans un immeuble d’habitation collectif.
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien
Il est possible d’investir dans un logement ancien, à condition d’engager des travaux de rénovation qui représentent au moins 30% de la valeur du bien. Autre condition dans ce cas : les travaux réalisés doivent permettre d’atteindre un DPE A ou B.
Les conditions liées à la location
Le dispositif Jeanbrun concerne uniquement la location nu et doit constituer la résidence principale du locataire.
Il est par ailleurs interdit de louer le bien à un membre du cercle familial proche de l’investisseur tel que les parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus ou membre du foyer fiscal. Enfin, le logement doit être loué durant au moins 9 ans.
- Le bien doit être neuf et situé dans un immeuble collectif, ou ancien avec des travaux représentant au moins 30% de sa valeur
- En cas de rénovation, les travaux doivent permettre d’atteindre un DPE A ou B
- La location doit être nue et constituer la résidence principale du locataire
- Il est interdit de louer à un membre de sa famille proche
- Le bien doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans
Quel est le plafond de loyer pour le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun fonctionne par ailleurs sur un principe de loyers plafonnés qui détermine les conditions dans lesquelles un propriétaire bailleur peut fixer le loyer. Ces loyers sont définis par l’arrêté du 6 janvier 2026 et sont exprimés en euros/m².
Il existe 3 types de plafonds de loyers :
- Le loyer intermédiaire
- Le loyer social
- Le loyer très social
| Zone | Intermédiaire | Sociale | Très social |
|---|---|---|---|
| Zone A bis (Paris + petite couronne) | 19,51€ | 13,68€ | 10,93€ |
| Zone A (Grandes agglomérations) | 14,49€ | 10,17€ | 8,12€ |
| Zone B1 (Agglomérations > 250 000 hab.) | 11,68€ | 8,20€ | 6,55€ |
| Zone B2 (Villes de 50 000 à 250 000 hab.) | 10,15€ | 7,12€ | 5,69€ |
| Zone C (Reste du territoire) | 10,15€ | 6,15€ | 4,91€ |
Ces valeurs sont données à titre indicatif. Elles sont révisées chaque année et publiées par arrêté dans chaque commune. Vous rapprochez des services municipaux de la ville où vous souhaitez investir, est donc indispensable.
Les plafonds de ressources des locataires
Pour entrer dans le cadre du dispositif, des plafonds de ressources des locataires doivent être respectés. Les voici.
Location « intermédiaire » : Plafonds annuels de ressources (2026)
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Location « sociale »
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 32 463 € | 32 463 € | 26 460 € | 23 814 € |
| Couple | 48 521 € | 48 521 € | 35 338 € | 31 804 € |
| + 1 personne à charge | 63 604 € | 58 324 € | 42 494 € | 38 244 € |
| + 2 personnes à charge | 75 940 € | 69 863 € | 51 302 € | 46 171 € |
| + 3 personnes à charge | 90 352 € | 82 705 € | 60 349 € | 54 315 € |
| + 4 personnes à charge | 101 674 € | 93 072 € | 68 016 € | 61 214 € |
| Par personne supplémentaire | + 11 330 € | + 10 371 € | + 7 588 € | + 6 828 € |
Location « très sociale »
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 17 855 € | 17 855 € | 14 553 € | 13 097 € |
| Couple | 29 114 € | 29 114 € | 21 204 € | 19 082 € |
| + 1 personne à charge | 38 164 € | 34 995 € | 25 497 € | 22 946 € |
| + 2 personnes à charge | 41 995 € | 38 635 € | 28 369 € | 25 533 € |
| + 3 personnes à charge | 49 695 € | 45 490 € | 33 195 € | 29 875 € |
| + 4 personnes à charge | 55 921 € | 51 190 € | 37 408 € | 33 668 € |
| Par personne supplémentaire | + 6 230 € | + 5 703 € | + 4 172 € | + 3 754 € |
Sources : Service Public. Investissement Locatif, Plan Relance Logement - Jeanbrun
Le mécanisme d’amortissement
Dès lors que vous respectez ces conditions, vous pouvez bénéficier de l’amortissement fiscal prévu par le dispositif.
| Paramètres | Détails |
|---|---|
| Base amortissable | 80% du prix* |
| Amortissement dans le neuf avec loyer intermédiaire | 3,5% / an |
| Amortissement dans le neuf avec loyer social | 4,5% / an |
| Amortissement dans le neuf avec loyer très social | 5,5% / an |
| Amortissement dans l'ancien avec loyer intermédiaire | 3% / an |
| Amortissement dans l'ancien avec loyer social | 3,5% / an |
| Amortissement dans l'ancien avec loyer très social | 4% / an |
| Montant maximal de l'amortissement | 8 000 € / an / foyer fiscal pour le loyer intermédiaire** |
| Imputation du déficit foncier | Jusqu’à 10 700 € / an*** |
| Sort des amortissements | Réintégration dans le calcul de la plus-value** |
* le taux de 80% constitue la base amortissable (la fraction du prix sur laquelle s’applique l’amortissement annuel) et non une déduction directe de 80% du prix
** 10 000 € / an / foyer fiscal en cas de loyer social et 12 000 € / an / foyer fiscal en cas de loyer très social.
*** Hors dispositifs spécifiques permettant une imputation majorée (notamment en cas de travaux importants)
Pour quel profil d’investisseur ?
Le dispositif Jeanbrun cible plutôt les investisseurs locatifs particuliers fortement fiscalisés, car dans ce cas le mécanisme d’amortissement réduit significativement leur imposition.
Pour autant, il s’adresse tout de même de manière plus large à tous les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif afin de construire un patrimoine et viser une plus-value à la revente tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun
Les avantages
- Un avantage fiscal potentiellement élevé
- La possibilité de créer un patrimoine immobilier
- La génération de revenus locatifs
- Un dispositif accessible à tous les investisseurs, et sur tout le territoire
- La possibilité d’investir dans le neuf ou dans l’ancien sous conditions de travaux
Les limites
- Un engagement de location plutôt long (9 ans minimum)
- Des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter
Le dispositif Jeanbrun présente plus d’avantages que d’inconvénients. En respectant les conditions, vous avez la possibilité d’investir dans le locatif en profitant d’un avantage fiscal attractif.
Jeanbrun ou Denormandie : quel dispositif choisir ?
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du bien :
- 12% du prix du bien pour 6 ans de location
- 18% pour 9 ans de location
- 21% pour 12 ans de location
Pour en bénéficier, l’investisseur doit faire l’acquisition d’un logement dans l’ancien en s’engageant à réaliser des travaux qui représentent au moins 25% du coût total de l’opération. Le dispositif s’achève par ailleurs au 31 décembre 2027. Autre aspect : le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif, et non sur l’intégralité du territoire comme cela est le cas pour le dispositif Jeanbrun.
Comment choisir entre Denormandie et le dispositif Jeanbrun ?
- Le dispositif Jeanbrun est généralement plus adapté aux investisseurs fortement fiscalisés qui cherchent à optimiser leur fiscalité grâce à un mécanisme d’amortissement annuel.
- Le dispositif Denormandie s’adresse plutôt aux investisseurs qui souhaitent réduire directement leur impôt sur le revenu.
Rédacteur spécialisé en immobilier, ses articles abordent toutes les thématiques liées à l'achat, à la vente et à l'investissement immobilier : actualités, marché, tendances, réglementation...
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
-
Vous pouvez cumuler un ancien investissement Pinel avec un nouveau projet en dispositif Jeanbrun.
-
La différence fondamentale réside dans le type de location. En LMNP, vous mettez un bien meublé en location tandis qu'avec le dispositif Jeanbrun, il s'agit d'une location nue.
