Tous les conseils pour acheter une maison

Si vous envisagez de devenir propriétaire d’une maison, voici des conseils qui vous permettront de mener à bien votre projet immobilier. Acheter ou faire construire ? Privilégier le centre-ville, la banlieue ou la campagne ? Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Autant de questions qui méritent des réponses claires avant d’entamer toute démarche. De la définition de votre projet aux questions de fiscalité, on vous aide à y voir plus clair.

Faire construire ou acheter ?

Est-ce plus intéressant de faire construire sa maison ou d’acheter dans le neuf ?

Avantages et inconvénients d'acheter dans le neuf 

Pourquoi préférer l’achat d’une maison neuve ?

  • Vous ferez des économies d’énergie : la RT2012 (Réglementation Thermique) impose le respect d’un certain niveau de performance énergétique. La RE2020 (Réglementation Environnementale), en vigueur depuis le 1er janvier 2022, interdit par exemple les chaudières à gaz et valorise les pompes à chaleur.
  • Vous avez la possibilité de personnaliser votre nouveau logement.

L’achat d’une maison neuve a aussi des inconvénients :

  • Les prix immobiliers sont en moyenne plus élevés dans le neuf (aux alentours de 30%).  
  • L’offre immobilière est réduite dans le neuf. Pourquoi ? « Trop peu de permis de construire accordés, avec trop peu de constructibilité ; trop de normes qui s’accumulent, etc. », expliquait la Fédération des Promoteurs Immobiliers en 2021.

Avantages et inconvénients de faire construire sa maison

Pourquoi est-ce judicieux de vous lancer dans un projet de construction ?

  • Vous aménagez votre maison en fonction de vos besoins et de vos envies, sous réserve de l’existence d’un cahier des charges, d’un règlement de copropriété ou de lotissement devant être respecté pour obtenir le permis de construire : maison de plain-pied, présence d’une chambre au rez-de-chaussée, de trois salles de bain, d’un grand garage, d’une buanderie à côté de la cuisine, etc.
  • Vous choisissez l’emplacement : quartier pavillonnaire, secteur calme, avec un terrain clos par exemple.
  • Grâce au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui a été conçu pour protéger les acheteurs. Celui-ci vous offrira un degré de sécurité juridique plus élevé que d’autres contrats de construction. Mais attention, il doit être signé avant le début des travaux.
  • Les frais de notaire ne porteront également que sur l’acquisition du terrain. La construction est quant à elle exonérée de taxation.

Faire construire sa maison, quels inconvénients ?

  • Il peut être difficile de se projeter dans un logement qui n’existe pas, même avec des plans en réalité virtuelle.
  • La construction d’une maison est un projet sur le long terme : une fois les travaux commencés, vous devrez attendre entre 9 et 12 mois avant de pouvoir emménager. Attention à bien prendre en compte un délai supplémentaire de 2 mois pour le permis de construire d’une maison individuelle.
  • Les travaux peuvent subir des aléas climatiques, des pénuries de matériaux (isolants, fenêtres...), etc. La conséquence ? Un retard de livraison à anticiper.
  • Attention à choisir un constructeur fiable, qui possède un label de certification, qui est couvert par une garantie décennale et qui est inscrit au registre du commerce et des sociétés ainsi qu’au répertoire des métiers. En échange, le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, devrez obligatoirement souscrire une assurance dommage-ouvrage.

Bien définir son projet d'achat de maison

Quel est votre projet d'achat immobilier ? Si vous êtes certain(e) de vouloir acheter une maison, voici les critères à prendre en compte :

  • Le calcul de votre budget

Quelle est votre capacité d’emprunt ? Les éléments qui entrent dans ce calcul sont vos revenus (salaires, revenus locatifs...) et vos charges (pensions alimentaires, loyers, mensualités de remboursement des crédits en cours…).

Le « reste à vivre » doit être suffisant pour permettre à votre foyer de vivre sereinement et d’assumer les dépenses courantes (électricité, téléphone, internet, alimentation...).

N’oubliez pas les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence...) dans l’estimation de votre budget global.

  • La localisation du bien 

Préférez-vous acheter une maison dans un lotissement, dans un endroit plus isolé, en centre-ville ? Avez-vous besoin de transports en commun à proximité pour pouvoir vous déplacer ? La présence de commerces et de services (pharmacie, école, maison médicale, banque...) dans un rayon de 5 km est-elle indispensable ?

Quelles que soient vos préférences, une bonne connaissance du quartier est requise avant de vous lancer.

  • La surface et/ou le nombre de pièces

A titre indicatif, une maison de plain-pied composée de 2 chambres offre une superficie minimum de 70 à 90 m².

  • L’état général du bien et la présence - ou non - de travaux

Êtes-vous prêt(e) à vous engager sur une longue période de travaux ?

Au contraire, préférez-vous vous installer dans une maison entièrement rénovée ?
Si tel est votre cas, vous devrez vérifier l’installation électrique, l’isolation thermique, la plomberie, l’état des murs, des sols, des plafonds et de la toiture, etc.

  • Quelles prestations recherchez-vous ?

Terrasse, terrain supérieur à 1 000 m², piscine, pas de vis-à-vis, vue dégagée, garage, etc.

Bon à savoir

La définition de votre projet implique parfois de faire des concessions sur certains critères. Posez-vous les questions avant les visites pour vous positionner rapidement si une maison vous intéresse.

Acheter une maison dans l'ancien : tout ce qu'il faut savoir

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’une maison dans l’ancien, voici les éléments à connaître.

Quels sont les points positifs ?

  • La disponibilité du logement est immédiate : une fois le compromis de vente signé, vous pourrez emménager sous trois mois.
  • Si vous réalisez des travaux de rénovation ou de modernisation, la valeur de votre maison pourra rapidement augmenter, notamment si elle est située dans une zone géographique très recherchée. Si vous revendez votre résidence principale, vous bénéficierez en outre d’une exonération de la plus-value.

Quels sont les points de vigilance ?

  • Si des travaux (mise aux normes, rénovation, aménagement...) sont nécessaires, une estimation précise doit être réalisée par un professionnel.
    Vous éviterez les mauvaises surprises en anticipant les risques et garderez ainsi une totale maîtrise de votre budget. Pour cela, le principe de précaution s’applique et la conservation d’une enveloppe de sécurité est vivement conseillée.
  • Les charges pourront être plus élevées : en raison des équipements et des matériaux plus anciens, les performances énergétiques sont moindres. Consultez le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour vérifier les caractéristiques du logement : quantité annuelle d’énergie consommée, quantité d’émissions de gaz à effet de serre, attestation d’entretien de la chaudière, etc.

Quelle différence de fiscalité entre l'achat neuf et l'ancien ?

Si les prix sont plus élevés dans le neuf, les frais de notaire sont réduits : comptez de 2 à 3% pour un achat dans le neuf contre 7 à 8% pour un achat dans l’ancien.

Si vous choisissez d’acheter une maison neuve, vous bénéficieriez d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans. Elle s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction. Pour ce faire, le propriétaire doit déposer une déclaration auprès du Centre des finances publiques du lieu de situation de la maison dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux.

Parmi les aides à l’achat se trouve notamment le prêt à taux zéro (PTZ) ce prêt aidé par l’État est destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires qui souhaitent accéder à la propriété. Il permet de financer une maison neuve ou ancienne avec travaux.
Dans le cas de l’achat d’un bien ancien, le PTZ est éligible uniquement si le logement se trouve dans les zones B2 ou C. À savoir que les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.

Dans tous les cas, pour pouvoir en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt, le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat. Le montant du PTZ dépend également de la zone de votre futur logement.

Acheter une maison : ce qu'il faut savoir

Acheter sa maison peut être une solution intéressante, si vous souhaitez vous éloigner du stress de la ville et profiter du calme de la campagne. Mais attention à bien préparer votre projet. Voici ce qu'il faut savoir :

  • Le type de prestations souhaitées. Garage, terrain supérieur à 500 m², 3 chambres, pas de vis-à-vis ou encore la présence d'une piscine. Autant de critères qui viendront gonfler le prix de vente du bien
  • La localisation du bien. Préférez-vous acheter un bien dans un endroit isolé ou bien dans un lotissement ? La nécessité de commerces de proximité est-il un prérequis ? Une connaissance de l'environnement est primordial pour la revente
  • L'état général du bien. Souhaitez-vous réaliser l'acquisition d'une maison avec travaux ou privilégier une maison rénovée. Si tel est le cas, il faudra vérifier les installations électriques et thermiques ainsi que l'état des murs, sols, plafonds et en priorité, l'état de la toiture !
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