Visite pour l’achat d’un appartement : notre check-list complète

Comment se déroule une visite d’appartement à acheter ?

Plusieurs visites sont recommandées, à différents moments de la journée pour vous faire une idée réelle de la lumière naturelle et des éventuelles nuisances sonores.

Cette démarche permet en effet de vérifier l’exposition de la maison et la lumière à des heures différentes. L’orientation de la maison, qu’elle soit plein sud ou plein nord a des conséquences sur la luminosité, mais également sur les nécessités en termes de chauffage.

Lors de la visite d'un appartement, plusieurs étapes clés permettent de s'assurer que le bien correspond aux attentes et aux besoins de l'acheteur.

Tout commence par une prise de contact avec le vendeur ou l'agent immobilier pour organiser la visite.

Une fois sur place, examinez attentivement l'état général du logement, en prêtant attention aux détails tels que la qualité des matériaux, l'état des murs, des sols et des plafonds.

Par ailleurs, une inspection minutieuse des parties communes et de l'environnement extérieur est recommandée pour évaluer la qualité de vie future.

N'hésitez pas à poser des questions sur les charges de copropriété, les travaux récents ou à venir, cela vous permettra de recueillir des informations essentielles avant de prendre une décision.

Bon à savoir :

La contre-visite intervient généralement après une première visite satisfaisante et permet de vérifier plus en détail certains aspects du bien qui nécessitent une attention particulière. Elle peut également être utilisée pour confirmer une première impression positive et finaliser la décision d'achat.

Les points à vérifier avant d’acheter un appartement

Que vérifier en dehors de l'appartement, avant de l'acheter ?

Lors de l'achat d'un appartement, il est extrêmement important de vérifier certains éléments, en dehors du logement lui-même, pour s'assurer que l'environnement global répond à vos attentes et besoins.

Voici une liste des éléments à examiner lors d'une visite en vue de l'achat d'un appartement :

1. Le quartier

• Accessibilité : Vérifiez la proximité des transports en commun (bus, métro, tramway) et l'accessibilité des principaux axes routiers.
• Commodités : Évaluez la présence de commerces, de supermarchés, de pharmacies, de restaurants, et de cafés à proximité.
• Services : Assurez-vous de la présence de services essentiels comme les écoles, les hôpitaux, les banques, et les bureaux de poste.
• Espaces verts : La présence de parcs, jardins et autres espaces de détente peut améliorer considérablement la qualité de vie.

2. Le voisinage

• Ambiance générale : Promenez-vous, faites un tour dans le quartier à différentes heures de la journée pour avoir une idée de l’ambiance et de la sécurité, observez le réseau de transports en communs, la proximité des commerces, des écoles et de toutes les infrastructures (écoles, mairie, salles de sport, bibliothèques…). Questionner les voisins est également recommandé afin de se renseigner sur votre futur quartier.
• Niveau sonore : Évaluez le niveau de bruit provenant de la circulation (artère passante par exemple), d’une voie de chemin de fer, des commerces, ou des voisins.

3. Les parties communes de l'immeuble

• État général : Vérifiez l’état des couloirs, de la cage d'escalier, de l’ascenseur, et des locaux de service (local poubelle, local vélo, etc.), ainsi que des espaces verts, jardins, etc.
• Entretien : Assurez-vous que les parties communes sont bien entretenues et propres.
• Sécurité : Vérifiez la présence de dispositifs de sécurité comme les digicodes, les interphones, et les caméras de surveillance.

4. La copropriété

• Charges de copropriété : Informez-vous sur le montant des charges de copropriété et ce qu'elles incluent (chauffage, entretien des parties communes, etc.). Vous pouvez demander les derniers relevés de charges.
• Conseil syndical : Rencontrez éventuellement les membres du conseil syndical pour comprendre la gestion de l’immeuble.
• Travaux à venir : Demandez si des travaux importants sont prévus et qui pourraient engendrer des coûts supplémentaires (exemple : ravalement de façade, réfection de la toiture). Vous pouvez demander à voir les derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale.

5. Le stationnement

• Parking : Vérifiez la disponibilité de places de parking ou de garages, et leur coût éventuel.
• Stationnement public : Évaluez la facilité de stationnement dans la rue et les réglementations locales.

6. Les infrastructures et les projets futurs

• Projets de construction : Informez-vous sur les projets de construction ou de rénovation dans le quartier qui pourraient impacter la qualité de vie ou la valeur de l’appartement.
• Urbanisme : Prenez connaissance des plans d’urbanisme et les projets municipaux pour comprendre comment le quartier pourrait évoluer.

Que vérifier à l'intérieur d'un appartement à acheter ?

Pour effectuer une visite complète du bien, vous devez pouvoir accéder à l’ensemble des pièces ainsi qu'à toutes les dépendances. Demandez s’il est possible de prendre des photos ou encore de faire une vidéo. Cela vous permettra de mieux vous souvenir de la visite et d’évaluer ensuite d’éventuels travaux.

Voici une check-list des points à examiner à l'intérieur pour savoir quoi regarder et vérifier, lors de votre visite :

1. Les murs et les plafonds

• Fissures : Cherchez des fissures, même petites, qui pourraient indiquer des problèmes structurels.
• Humidité : Recherchez des taches d’humidité, de moisissure ou de peinture cloquées, qui peuvent indiquer des problèmes d’étanchéité ou de ventilation.
• Isolation : Vérifiez l'isolation des murs extérieurs pour éviter des coûts élevés de chauffage.

2. Les sols

• Revêtements : Examinez l’état des revêtements de sol (parquet, carrelage, moquette) pour détecter des signes d’usure ou de détérioration.
• Niveau : Assurez-vous que les sols sont bien de niveau et ne présentent pas de creux ou de bosses.

3. Les fenêtres et portes

• Isolation thermique et acoustique : Vérifiez la qualité des fenêtres (double vitrage) et leur capacité d’isolation thermique et acoustique.
• Étanchéité : Assurez-vous qu’il n’y a pas de courants d’air ou de signes d’infiltration d’eau.
• Fonctionnement : Testez l'ouverture et la fermeture des fenêtres et des portes pour vérifier leur bon fonctionnement.

4. La plomberie

• Pression et débit : Faites couler l’eau des robinets pour vérifier la pression et le débit.
• État des équipements : Vérifiez l’état des équipements sanitaires (éviers, lavabos, toilettes, douches, baignoires) pour détecter des signes de fuite ou de mauvais fonctionnement.
• Chauffe-eau : Inspectez le chauffe-eau pour vous assurer qu’il est en bon état de fonctionnement et renseignez-vous sur sa date d’installation.

5. L’électricité

• Prises et interrupteurs : Vérifiez le nombre et l’emplacement des prises électriques, ainsi que leur bon fonctionnement.
• Tableau électrique : Examinez le tableau électrique pour vous assurer qu’il est aux normes et équipé d’un disjoncteur différentiel.
• Sécurité : Assurez-vous de la présence de prises de terre et de la conformité de l’installation électrique.

6. Le chauffage et la climatisation

• Type de chauffage : Identifiez le type de chauffage (électrique, gaz, central) et son état.
• Radiateurs : Vérifiez le bon fonctionnement des radiateurs ou des unités de climatisation.
• Thermostat : Assurez-vous que le thermostat fonctionne correctement et permet un réglage précis de la température.

Les diagnostics : Vous devez pouvoir accéder à l'ensemble des diagnostics immobiliers. Regroupés dans un dossier de diagnostic technique, ils définissent entre autres la surface (la Loi Carrez ne s’applique qu’aux lots en copropriété), la performance énergétique, la présence ou non d’amiante, de plomb, etc.

Il doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. 

7. La ventilation

• Système de ventilation : Vérifiez la présence et le bon fonctionnement des systèmes de ventilation (VMC, extracteurs d’air).
• Flux d’air : Assurez-vous que la ventilation est suffisante pour éviter les problèmes d’humidité.

8. Les rangements et espaces annexes

• Placards et dressings : Vérifiez la présence de placards, dressings et autres espaces de rangements dédiés ; examinez leur état.
• Cave et grenier : Si l’appartement dispose d’une cave, d’un grenier ou d’un autre espace de stockage, contrôlez leur état et leur accessibilité.

9. Les pièces spécifiques

• Cuisine : Vérifiez l’état des meubles de cuisine, des appareils électroménagers intégrés et des plans de travail.
• Salle de bains : Assurez-vous que la salle de bains est en bon état, sans traces de moisissure ou de fuite.

10. La sécurité

• Détecteurs : Vérifiez la présence de détecteurs de fumée et, le cas échéant, de monoxyde de carbone.
• Serrures et verrous : Testez les serrures et les verrous des portes pour assurer une bonne sécurité.

Quelles questions poser lors de la (contre) visite visant l'achat d'un appartement ?

Lors de la visite d’un appartement, il est essentiel de poser les bonnes questions pour recueillir toutes les informations nécessaires à une décision éclairée.

Le propriétaire doit être en mesure de vous renseigner sur l’équipement en chauffage du bien, et de vous transmettre des indications précises comme l’âge de la chaudière, la consommation annuelle, les factures d’entretien…

Demandez à consulter les factures de consommation d’énergie (edf, gaz, eau), la taxe foncière, la taxe d’habitation.

Pour un bien récent ou des travaux récents, vérifiez l’assurance dommage-ouvrage, les garanties décennales auprès des artisans.

Voici une liste de questions importantes à poser pour savoir que demander lors de votre visite du logement :

Questions sur le bien immobilier

• Quelle est la superficie exacte de l’appartement ?
• Y a-t-il des plans de l’appartement disponibles ?
• Y a-t-il des rénovations ou des travaux récents ?
• Quelle est l'exposition de l'appartement (Nord, Sud, Est, Ouest) ?
• L'installation électrique est-elle aux normes ?
• Y a-t-il eu des problèmes de plomberie récemment ?
• Quels sont les équipements sanitaires présents (chauffe-eau, chaudière) et leur état ?
• Quel type de chauffage est utilisé (électrique, gaz, central) ?

Questions sur la copropriété

• Quel est le montant des charges de copropriété mensuelles ?
• Que couvrent ces charges (entretien des parties communes, chauffage, eau, etc.) ?
• Y a-t-il des travaux de copropriété prévus ou en cours ?
• Pouvez-vous fournir le règlement de copropriété ?
• Qui est le syndic de copropriété et comment est-il perçu par les copropriétaires ?

Questions financières et juridiques

• Depuis combien de temps l’appartement est-il en vente ?
• Pourquoi les propriétaires actuels vendent-ils ?
• Le prix est-il négociable ?
• Y a-t-il eu des offres récentes et à quel prix ?
• Pouvez-vous fournir les diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, etc.) ?
• Y a-t-il des litiges en cours concernant l’appartement ou la copropriété ?
• L’appartement a-t-il un bon potentiel de revente ou de location ?

Ces questions forment le socle d’une décision réellement éclairée.

Comment et sous combien de temps répondre après une visite d'appartement ?

Après la visite d'un appartement, que vous souhaitiez exprimer votre intérêt ou poser des questions supplémentaires, veillez à être bien structuré.

• Si vous êtes convaincu que l’appartement correspond à vos besoins et que vous souhaitez avancer rapidement, ne tardez pas à vous positionner sur le bien et demander d’avancer dans le processus d’achat. La prochaine étape consiste à demander les documents nécessaires pour faire une offre d'achat formelle.
• Si vous avez besoin d'informations complémentaires avant de prendre une décision, contactez le vendeur et/ou l’agent immobilier sans tarder.
• Si vous avez des réserves ou si vous avez besoin de plus de temps pour réfléchir, prévenez le vendeur et/ou l’agent immobilier. Cela peut, par exemple, vous laisser le temps de bien calculer votre capacité d’emprunt et capacité d’endettement avant de formaliser une offre d’achat, mais aussi d’échanger avec vos proches ou encore de prendre conseil pour cet achat immobilier, surtout si vous êtes primo-accédant.
• Enfin, si l’appartement ne vous convient pas, déclinez poliment.

Le conseil de la rédac’ :

Soyez clair et précis (mentionnez par exemple l’adresse de l’appartement et les points discutés), respectez les délais si vous demandez du temps pour répondre et restez courtois.

Conseils avant d'acheter : comment éviter les pièges / vices cachés lors de la visite d'un appartement ?

Pour éviter les pièges et les vices cachés lors de la visite d'un appartement, soyez vigilant et méthodique.

• Planifiez la visite à différents moments de la journée pour vous faire une idée réelle de la lumière naturelle et des éventuelles nuisances sonores,
• Pendant la visite, éteignez toutes les lumières pour évaluer la quantité de lumière naturelle qui entre dans chaque pièce. Cela peut révéler des pièces plus sombres que prévu.
• Examinez soigneusement les murs et les plafonds, cherchez d’éventuelles taches d'humidité, des moisissures ou des signes de peinture cloquée. Attention aussi aux fissures dans les murs ou les plafonds.
• Inspectez les sols (niveau, stabilité) et les revêtements (signes d’usure ou de mauvaise installation d’un carrelage ou de parquet).
• Vérifiez l'étanchéité autour des fenêtres et des portes pour détecter des courants d’air ou des signes d'infiltration d'eau.
• Évaluez les installations sanitaires et la plomberie pour détecter des signes de fuite ou de corrosion.
• Inspectez le système électrique pour vous assurer qu'il est aux normes et qu'il n'y a pas de signes de surchauffe ou de dommages.
• Vérifiez le système de chauffage et de climatisation
• Explorez les espaces de rangement et les annexes pour étudier leur état, et si l’appartement dispose d’une cave ou d’un grenier, examinez ces espaces pour détecter des signes d'humidité, de moisissure ou de nuisibles.
• Renseignez-vous sur les problèmes passés (infiltrations, pannes de chauffage, etc.) et comment ils ont été résolus.
• Consultez les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.) pour avoir une idée précise de l’état général du bien.

Le conseil de la rédac’ :

Si vous avez des doutes sur l'état général de l'appartement, envisagez de vous faire accompagner par un professionnel (architecte, ingénieur en bâtiment) pour une inspection plus approfondie.

Enfin, pour définir avec exactitude les frais d’acquisition du bien, les droits d’enregistrement et les frais notariés, n’hésitez pas à consulter votre notaire. Vous pouvez également effectuer le calcul des frais de notaire via notre simulateur !

Références : 

• Article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation