Les points à vérifier avant d’acheter un appartement

1 - Inspectez les parties communes

Si vous le pouvez, arrivez un peu en avance pour la visite. Cela vous laissera le temps de vous familiariser avec le quartier (proximité des transports, des commerces…) et d’appréhender ses éventuelles nuisances (artère passante, voie de chemin de fer…). Si l’accès à l’immeuble est libre, profitez-en pour amorcer une première reconnaissance des parties communes : jardin, hall d’entrée, etc. Lors de la visite, demandez toujours à visiter les caves et le garage. Cela vous renseignera sur leur état (possibilité de fuites ou d’infiltrations par exemple…).

2 - Examinez soigneusement toutes les pièces

Dans les pièces, regardez systématiquement les murs et les plafonds. Des taches d’humidité ou une peinture cloquée peuvent être le signe d’une mauvaise ventilation, d’un défaut d’étanchéité ou encore d’infiltrations provenant de l’appartement voisin. Faites fonctionner les appareils sanitaires (chasse d’eau, robinets…) afin d’évaluer la qualité de la plomberie. Soyez attentif à l’état de l’électricité (présence de prises de terre, d’un disjoncteur général) pour savoir si vous devrez, ou non, réaliser une mise aux normes. Au besoin, faites venir un professionnel pour chiffrer les travaux à réaliser.

3 - Renseignez-vous sur les charges passées, actuelles et futures

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le nombre de mentions devant obligatoirement figurer sur les annonces de vente d’un lot de copropriété s’est accru. En plus des informations classiques (prix et description du bien, classement énergétique, superficie Carrez…), l’annonce doit maintenant indiquer, par exemple, la quote-part annuelle des charges courantes relatives au bien. Il est également conseillé de réclamer les décomptes de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales (AG) des trois dernières années. Vous pourrez, ainsi, vérifier si des travaux ont été votés et prendre connaissance d’éventuels événements liés à la vie de l’immeuble.

4 - Parties communes et parties privatives

Un lot de copropriété est composé d’une partie privative (logement, cave, garage…) qui appartient en propre au propriétaire et d’une fraction des parties communes (hall d’entrée, terrain, toiture, équipements collectifs, etc.), propriété de l’ensemble des copropriétaires. Vérifiez le statut des différentes parties composant le lot mis en vente. Par exemple, si le jardin est une partie commune à usage exclusif, vous serez le seul à pouvoir l’utiliser. Si, en revanche, il s’agit d’une partie commune, vous devrez partager votre espace vert avec d’autres copropriétaires. La lecture attentive du règlement de copropriété vous apportera la réponse.

A noter : si toutefois des travaux ont été réalisés pour agrandir le bien, vérifiez que les parties rattachées ne soient pas des annexions de parties communes. En effet, l’appropriation de parties communes doit toujours être préalablement autorisée en AG. A défaut, la copropriété pourra exiger leur restitution et la remise en état des lieux aux frais du propriétaire... du moment !

5 - Vérifiez que vous pourrez librement réaliser les travaux souhaités

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux importants pour refaire la décoration de l’appartement, vous devrez respecter le règlement de copropriété. Celui-ci peut par exemple préciser de conserver la nature du revêtement de sol afin de ne pas créer de nuisances sonores. De même, certains travaux affectant les parties communes ou l’aspect de l’immeuble (la fermeture d’un balcon par une véranda, par exemple) doivent être validés par l’AG. Enfin, si vous comptez exercer une profession libérale dans les locaux, vérifiez que le règlement de copropriété l’autorise.