Le syndic de copropriété

Toutes vos questions

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Copropriété, peut-on installer une barrière sur sa place de parking ?

Installer une barrière sur sa place de parking est permis

Vous êtes propriétaire d’une place de parking au sein d’une copropriété ? Que votre emplacement de stationnement soit une partie privative (un emplacement privatif) ou une partie commune dont vous la jouissance exclusive, vous n’avez pas à obtenir l’autorisation de la copropriété pour y installer un système de fermeture.

L’ancrage au sol doit être léger et superficiel : il peut, par exemple, s’agir d’une structure rétractable métallique fixée au sol ou d’une simple barrière. Attention, si vous retrouvez un véhicule sur votre place, vous ne pouvez pas l’immobiliser en vous servant d’un sabot : seuls les forces de l’ordre et les huissiers ont le droit d’en utiliser !

Définition Parties communes et privatives : elles sont définies par le règlement de copropriété. Les parties communes d’un immeuble sont, notamment, les halls d’entrée, les paliers, la toiture ou encore les murs porteurs. Quant aux parties privatives, il s’agit généralement des logements, caves, parkings…

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AG de copropriété : de combien de mandats peut disposer un même copropriétaire ?

AG de copropriété : le cumul des mandats est limité ! 

Les copropriétaires convoqués à l’assemblée générale (AG) peuvent y assister en personne ou bien choisir de se faire représenter en donnant un mandat, aussi appelé « pouvoir ».

Le mandataire peut être un étranger à la copropriété (ami, proche…) ou un autre copropriétaire.

Attention, la loi interdit de choisir comme mandataire le syndic ou l’un de ses employés.

Afin d’éviter qu’un même copropriétaire mandataire n’ait une trop grande influence sur le résultat des résolutions votées en assemblée générale, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à une même personne de percevoir plus de trois mandats si le total des voix dont elle dispose personnellement avec celle de ses mandants excède 5 % des voix de la copropriété.

Le non-respect de cette règle de cumul peut être un motif d’annulation de l’AG.

Mandat : aussi appelé pouvoir ou procuration, c’est un document écrit donné par un copropriétaire à une tierce personne -copropriétaire ou non – pour le représenter lors de l’assemblée générale.

 

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Copropriété : à quelle majorité voter la délégation de pouvoir confier au conseil syndical ?

Copropriété : la délégation de pouvoir confiée au conseil syndical relève toujours de la majorité absolue

Lorsque des travaux sont votés, l’assemblée générale des copropriétaires a la possibilité de confier au conseil syndical le soin de sélectionner, généralement dans la limite d’un budget donné, l’entreprise qui va les réaliser.

Contrairement à une idée reçue, cette délégation de pouvoir ne se vote pas à la même majorité que les travaux auxquels elle se rapporte.

Elle doit, quel que soit son objet, obligatoirement être votée à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires et pas seulement des participants à l’assemblée.

Cette précision a été apportée par un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile, 31 mai 2018, pourvoi n°17-18.046).

Délégation de pouvoir : une assemblée générale de copropriété peut déléguer une partie de son pouvoir à un tiers : syndic, conseil syndical, expert-comptable pour vérifier les comptes de l’immeuble.…

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La copropriété peut-elle imposer des travaux dans les parties privatives ?

La copropriété peut imposer certains travaux dans les parties privatives

La copropriété peut décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue dite « de l’article 25 »), la réalisation, sur les parties privatives, de certains travaux visant à réduire la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre.

Sont concernés : l’isolation thermique des fenêtres, vitrages et volets ; la pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur et de froid ainsi que l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid. Le coût de ces travaux est réparti entre tous les copropriétaires concernés.

A noter : un copropriétaire qui a déjà réalisé des travaux équivalents moins de 10 ans auparavant peut se soustraire à ces obligations.

Parties privatives : en copropriété, parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

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Un copropriétaire en retard peut-il participer à l’AG de copropriété ?

Un copropriétaire en retard peut participer à l’AG de copropriété même si elle a déjà commencé

Un copropriétaire qui se présente à l’assemblée générale (AG) alors qu’elle a déjà commencé ne peut pas s’en voir refuser l’accès.

Il doit impérativement signer la feuille de présence en précisant son heure d’arrivée. Sans cette précaution il ne pourra pas, s’il le souhaite, contester une délibération prise pendant son absence, au début de la réunion. En effet, seuls les copropriétaires défaillants (absents et non représentés) ou opposants (ayant voté contre) peuvent contester une décision d’assemblée générale.

Le raisonnement est le même pour un copropriétaire qui partirait avant la fin de la réunion : il doit faire mentionner l’heure de son départ sur la feuille de présence.  

AG de copropriété : elle doit être réunie, au moins, une fois par an. C’est à cette occasion que se prennent l’ensemble des décisions concernant l’immeuble

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Copropriété : qui paye le recouvrement des charges impayées ?

Seul le copropriétaire défaillant doit payer les frais de recouvrement de ses impayés

Un syndic n’a pas le droit imputer sur le compte bancaire d’une copropriété les frais de recouvrement des charges impayées (par exemple, le coût des lettres recommandées de mise en demeure).

En effet, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 (article 9), comme d’ailleurs, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit que les frais de recouvrement doivent seulement être mis à la charge du copropriétaire défaillant.

A noter : pour éviter de coûteuses mises en demeure, le conseil syndical peut proposer un protocole de recouvrement ; par exemple, l’envoi d’une lettre simple puis, ensuite seulement, d’une lettre recommandée. Ce protocole doit être voté en assemblée générale et, ensuite, le syndic doit s’y conformer.

Charges impayées : ce sont retards ou incident de paiement des charges par les copropriétaires ; ils peuvent mettre la copropriété en difficulté.

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Rachat de syndic : que devient le mandat en cours ?

Qu'est ce que le Syndic de copropriété ?

Définition du Syndic de copropriété : le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui représente l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, et assume l’administration des parties communes en leur nom. Le syndic de copropriété est élu par l’assemblée générale des copropriétaires pendant une durée plafonnée à 3 ans, mais renouvelable indéfiniment. Le président de l’AG signe à l’issue du vote un mandat de syndic qui précise les modalités de la gestion de la copropriété, sa durée, le coût et l'étendue des prestations réalisées par le syndic.

Rachat de syndic avec mandat en cours

Selon l’article 18 de la loi de 1965, le syndic est seul responsable de la gestion et ne peut pas se faire remplacer. De plus, son mandat ayant un caractère personnel, il ne peut pas être transmis à la société absorbante sans un vote exprès de l’assemblée générale (AG). En pratique, c’est à votre syndic actuel d’organiser l’AG qui sera l’occasion d’une mise en concurrence et éventuellement de l’élection de son successeur.

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La Loi Alur impose-t-elle le compte séparé dans les petites copro ?

Qu'est ce que la loi Alur ?

Définition de la Loi Alur : la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) est un texte législatif adopté en mars 2014 qui vise notamment à mettre en place un encadrement des loyers pour les logements situés dans les zones tendues, et à mieux lutter contre les habitats indignes. La loi ALUR comporte aussi un volet dédié à la réforme des copropriétés, ainsi que des dispositions visant à soutenir la construction de logements neufs. La loi prévoyait par ailleurs la mise en place d’une garantie universelle des loyers, depuis abandonnée et remplacée par la garantie Visale.

La loi Alur et le compte séparé

Les copropriétés de moins de 16 lots principaux (logements, commerces ou bureaux) gérés par un syndic professionnel peuvent effectivement décider de ne pas ouvrir de compte séparé. Cette décision se prend en assemblée générale (AG) à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) et, le cas échéant, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés à l’AG). Cette mesure de la loi Alur, applicable depuis le 25 mars 2015, a été intégrée à l’art 18 de la loi du 10 juillet 1965. En ce cas, le compte unique fait apparaître un sous compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat.

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Suppression du poste de gardien d’immeuble en AG de copropriété, quelle majorité s’applique?

Voter la suppression du poste de gardien d’immeuble : majorité applicable

La majorité applicable diffère suivant les situations. En principe, c’est la double majorité de l’article 26 (majorité des voix des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix) qui s’applique. Mais si la suppression du gardien est contraire à la destination de l’immeuble (par exemple, si le poste de gardien figure dans le règlement de copropriété), c’est l’unanimité des voix qui est requise.

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Chauffage au sol et individualisation des frais de chauffage : est-ce possible ?

Chauffage au sol et individualisation des frais de chauffage

La loi prévoit des exceptions à l'obligation d'individualiser les frais de chauffage. En sont ainsi dispensés les immeubles équipés d'un chauffage par le sol, ceux chauffés par air pulsé et ceux dont les émetteurs de chaleur fonctionnent à la vapeur.

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Qu'est ce qu'une Assemblée générale de copropriété ?

Définition de l'Assemblée générale de copropriété

L’assemblée générale de copropriété regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, qui bénéficient d’un droit de vote correspondant aux tantièmes qu’ils détiennent dans la quote-part des parties communes de leur(s) lot(s) de copropriété. L’instance est convoquée au moins une fois par an par le syndic de copropriété, afin de prendre les grandes décisions afférentes à la gestion de l’immeuble. Les votes de l’assemblée générale de copropriété sont établis au cas par cas à la majorité simple, à la majorité absolue, à la majorité des deux tiers ou à l’unanimité.

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Le syndic peut-il facturer l’immatriculation de la copropriété ?

Le syndic a le droit de facturer l’immatriculation de la copropriété

Définition copropriété : En copropriété, la propriété de l’immeuble est divisée en lots et répartie entre plusieurs personnes qui possèdent à la fois des parties privatives (logement, cave, garage...) et une quote-part des parties communes (hall d’entrée, paliers…).

La loi Alur impose aux copropriétés de s’immatriculer au sein d’un registre national d’immatriculation. Le nombre de lots, le montant du budget prévisionnel et des impayés et l’existence d’éventuelles procédures devront ainsi être renseignés.  La date limite d’immatriculation varie selon le nombre de lots. En 2017, seules les copropriétés de plus de 200 lots ont cette obligation. Le contrat type de syndic, défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, autorise le syndic à facturer au titre des prestations particulières les formalités d’immatriculation initiale de la copropriété. En revanche, l’actualisation annuelle des données ne peut pas donner lieu à la perception d’honoraires supplémentaires.

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Paiement échelonné des travaux en copro : quel taux applicable ?

Taux applicable pour le paiement échelonné des travaux

L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire qui s’est opposé à des travaux d’amélioration dans l’immeuble à bénéficier d’un paiement échelonné sur 10 ans. Le taux applicable est le taux légal fixé par un arrêté (dernier en date : celui du 30 décembre 2016). Le texte distingue plusieurs taux suivant que le créancier est, ou non, un professionnel. S’agissant d’un prêt entre deux parties non professionnels – le copropriétaire et le syndicat des copropriétaires -, le taux applicable au 1er semestre 2017 est de 4,16 %.

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Comment obtenir une copie du règlement de copropriété ?

Obtenir une copie du règlement de copropriété

Vous avez égaré le règlement de copropriété qui vous a été remis lors de l’achat de votre logement ? Pas de panique !  Plusieurs solutions s’offrent à vous.

La solution la plus simple est de vous adresser à un membre du conseil syndical, ou à n’importe quel autre copropriétaire, et de photocopier son exemplaire.

Vous pouvez aussi demander une copie du règlement à votre syndic. Attention, ce service est souvent payant !

Enfin, moyennant 30 € hors frais d’expédition, il est possible d’obtenir un exemplaire du règlement auprès du service de publicité foncière. Pour effectuer la demande, téléchargez le formulaire Cerfa 11187*05 sur le portail service-public.fr.

Définition règlement de copropriété : document qui définit les règles de fonctionnement d’un immeuble et précise les droits et devoirs de chacun. Il s’impose à tous les occupants : propriétaires et locataires.

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Quel est le rôle du conseil syndical de copropriété ?

Comprendre le rôle du conseil syndical

Toutes les copropriétés doivent être dotées, en principe, d’un conseil syndical. Il est composé uniquement de copropriétaires de l’immeuble agissant bénévolement. Ils sont élus par le syndicat des copropriétaires lors de l’AG (le président du conseil syndical est, en revanche, élu par les seuls membres du conseil syndical).

Le conseil syndical a un rôle clé car il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il joue aussi un rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires en avisant les parties des problèmes existants dans la copropriété. Il peut être mandaté par l’assemblée générale pour prendre certaines décisions de gestion courante à sa place.

Définition conseil syndical : composé de copropriétaires élus et bénévoles, il assure la communication entre le syndic et les copropriétaires.

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Copropriété : dans quel délai peut-on annuler une décision d’AG ?

Copropriété : deux mois pour annuler une décision d’AG

Les modalités de contestation d’une assemblée générale (AG) de copropriété ou d’une décision qui y a été prise sont fixées par l’art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Seul un copropriétaire « défaillant » (absent et non représenté) ou « opposant » (qui n’a pas voté comme les autres copropriétaires) peut contester. Il dispose, pour cela, d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (PV) de l’AG. Si celui-ci est envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, le délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation du courrier à votre domicile. S’il a été envoyé par courriel, le point de départ est fixé au lendemain de l’envoi par courrier recommandé électronique par l’opérateur spécialisé. Si vous n’avez pas reçu le PV (c’est au syndic d’apporter la preuve qu’il vous l’a bien envoyé dans les règles), vous disposez de…10 ans pour contester !

Définition assemblée générale de copropriété : réunion annuelle au cours de laquelle se votent les décisions concernant la copropriété.

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Les copropriétés peuvent-elles bénéficier des subventions de l’Anah ?

Les subventions de l’Anah s’ouvrent aux copropriétés

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) a récemment étendu son programme Habiter Mieux aux copropriétés qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. Pour y avoir accès, la copropriété doit avoir été construite avant le 1er juin 2001, comporter au minimum 75 % de lots d’habitation et être considéré comme « fragile » (mauvaise étiquette énergie, fort taux de charges impayées…). Si ces conditions sont remplies et que les travaux permettent un gain énergétique d’au moins 35 %, les copropriétés peuvent alors bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 5 250 € (incluant la prime du Fonds d’aide à la rénovation thermique de 1500 €) par logement.

Définition Anah : l’Agence nationale de l’habitat subventionne les travaux importants (rénovation énergétique, accessibilité...) réalisés, sous certaines conditions, par des propriétaires bailleurs ou occupants, dans des logements achevés depuis plus de 15 ans.

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Syndic : quelles prestations peuvent être facturées en plus du forfait de base ?

Le syndic ne peut facturer qu’un nombre limité de prestations particulières

Tous les contrats de syndics conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015 doivent respecter un « contrat-type », dont les clauses ont été fixées par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015. Celui-ci impose que la majorité des missions effectuées par le syndic (réunion de l’assemblée générale, photocopies, visites de la copropriété…) soient intégrées dans un forfait de base. Le décret prévoit aussi une liste limitative de dix-neuf tâches qui peuvent être facturées en supplément : tenue d’une assemblée générale extraordinaire, honoraires de travaux, établissement d’un état daté, frais de recouvrement des charges impayées…. A noter que les frais d’état daté doivent être plafonnés par un décret dont on attend la parution.

Prestations particulières : Prestations que le syndic peut facturer au coup par coup, en plus de ses honoraires de base, à des tarifs qui doivent être précisés dans le contrat de syndic.

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Copropriété : comment transformer sa place de parking en box fermé ?

Transformer sa place de parking en box nécessite une autorisation. 

Transformer sa place de stationnement en box fermé nécessite plusieurs précautions préalables. Vous devez, dans un premier temps, vérifier que le règlement de copropriété autorise cette fermeture. Lorsque c’est le cas, elle est généralement soumise à l’aval de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Si vous vous passez de cet accord, vous pouvez être condamné à remettre les lieux en l’état à vos frais. Prévoyez environ de 1 500 à 2500 € de travaux et, bien sûr, assurez-vous que l’emplacement, une fois fermé, respectera les dimensions minimales (elles sont définies par la norme Afnor NF P 91-120) pour permettre le stationnement d’un véhicule !

Définition Box : emplacement de stationnement fermé par des murs et une porte

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