Conseils pratiques

Copropriété : quelle majorité pour quelle décision ?

les majorités en assemblée de copropriété

15/10/2015
Mis à jour le 03/03/2017

Les décisions sont votées au cours d’une assemblée générale par les copropriétaires. Chaque copropriétaire représente une voix, et cette voix peut avoir plus ou moins de poids dans la mesure où elle représente un pourcentage de détention sur l’ensemble de la copropriété. Ce poids est matérialisé en nombre de tantièmes. Plus le coût généré par la décision à prendre sera élevé, plus le nombre de copropriétaires ou parts de tantième appelés à valider la décision devra être important. La majorité requise par vote dépend de la nature des décisions. Voici un point sur les règles de majorité applicables avec des exemples concrets !

Selon l’importance et la nature des décisions à prendre, la loi du 10 juillet 1965 a prévu différentes règles de majorités. Mais elle a été modifiée par certaines dispositions de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) et de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (loi LTE). Voici l’état du droit.

La majorité simple (dite de « l’article 24 »)

C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Les abstentions sont exclues. Elle est utilisée pour prendre les décisions de gestion courante de l’immeuble. Depuis la loi Alur, certains travaux nécessaires ou obligatoires qui, jusqu’alors, relevaient de la majorité absolue, doivent être pris à la majorité simple.

Exemple : Une copropriété comprend 20 copropriétaires qui  disposent chacun de 50 millièmes, 16 copropriétaires sont présents à l’assemblée générale, 6 s’abstiennent (on ne tient pas compte de leur abstention). Si 6 votent pour et 4 votent contre, la décision est adoptée. 

La majorité absolue (dite de« l’article 25 »)

C’est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents.

Exemple : Une copropriété comprend 20 copropriétaires qui disposent chacun de 50 millièmes. Si 501 millièmes sont obtenus en faveur d'une décision, celle-ci est adoptée. Si la majorité absolue n’est pas obtenue, la loi permet un nouveau vote :

  • Si le projet a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, la même assemblée peut se prononcer immédiatement lors d’un nouveau vote à la majorité simple.
  • Si le projet n’a pas recueilli 1/3 des voix des copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai maximal de 3 mois pourra se prononcer à la majorité simple.

La double majorité (dite de « l’article 26 »)

Certaines décisions particulièrement importantes doivent être prises à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents détenant au moins les 2/3 des voix.

Exemple : Une copropriété comprend 20 copropriétaires qui  disposent chacun de 50 millièmes. Si 11 copropriétaires représentant 667 millièmes votent pour, la décision est adoptée.

Unanimité

Exceptionnellement, l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires peut être requise. Elle s’entend de l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires et non pas seulement des copropriétaires présents à l’assemblée.

Exemple : Une copropriété comprend 20 copropriétaires qui disposent chacun de 50 millièmes. Si les 20 propriétaires votent pour, la décision est adoptée.

TYPES DE MAJORITÉS

EXEMPLES

  MAJORITÉ SIMPLE

- Organisation et fonctionnement du conseil syndical
- Travaux rendus nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
- Opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes
- Décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
 Autres exemples

  MAJORITÉ ABSOLUE

- Désignation ou révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical
- Autorisation permanente accordée à la police ou la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes
- Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration
- L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
 Autres exemples

  DOUBLE MAJORITÉ

- Les actes d’acquisition immobilière
- La modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes
- Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.
 Autres exemples

  UNANIMITÉ

- Vente de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble
- Modification de la répartition des charges