Crédit construction : tout savoir pour financer la construction de votre maison

Points essentiels : 

• Le crédit construction est un crédit immobilier adapté, avec un déblocage progressif des fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
• Cette spécificité implique de bien choisir les modalités de remboursement en fonction de votre situation pendant les travaux.
• En complément, des prêts aidés ou des prêts travaux peuvent venir finaliser le financement de votre maison. 

Qu'est-ce qu'un crédit construction ? 

Le crédit construction est un prêt immobilier dédié à la construction d'une maison neuve. Un crédit immobilier peut en effet servir à financer un achat immobilier déjà construit, un terrain avec une construction à venir ou un achat sur plan.  

La construction d’une maison englobe :

• le prix d’achat du terrain,
• le montant attribué à la construction de cette maison,
• les frais annexes inhérents à l’achat d’une maison à construire : frais de notaire, taxe d’aménagement appliquée au moment du dépôt du permis de construire, assurance dommages-ouvrage qui vous protège pendant 10 ans en cas de malfaçon lors des travaux réalisés par des professionnels, etc.

Comment obtenir un crédit immobilier pour une construction ?

Les conditions d’obtention du crédit construction sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique pour l’achat d’un bien :

• apport personnel,
• situation financière stable,
• capacité d'emprunt en fonction du taux d'endettement maximum, 
• garanties obligatoires,
• souscription d’une assurance emprunteur,
• frais de dossier. 

Notre premier conseil est donc de bien évaluer le coût total de l'opération pour bien calibrer le montant du prêt construction. 

Les établissements bancaires étudient votre dossier, aussi complet que possible, avant d'accorder le financement d'une construction. L'avantage est qu'ils s'intéressent aussi à la construction, que ce soit un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou que vous achetiez sur plan avec une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Vous bénéficiez donc d'une sécurité juridique accrue. 

Avantages du crédit construction

• Les taux des prêts immobiliers sont plus bas que ceux des crédits à la consommation, c’est une solution à étudier pour financer des travaux de construction à moindre frais.
• La possibilité d'obtenir un différé d'amortissement du crédit améliore votre budget si vous avez un loyer à payer chaque mois en attendant l'aménagement dans le logement finalisé. Le financement est donc adapté aux besoins et progressif.
• Les durées de remboursement d'un prêt immobilier peuvent aller jusqu'à 25 ans.
• L'encadrement des contrats de construction assure une protection aux futurs propriétaires. 

Mais un dossier de crédit immobilier pour financer une construction est aussi plus lourd et plus complexe. 

En outre, le coût total peut être élevé en contrepartie des facilités de remboursement offertes grâce au différé partiel ou total. 

Spécificités du crédit pour la construction d'une maison

Le crédit construction fait l'objet d'un déblocage progressif au fur et à mesure de la construction. Le constructeur (ou le promoteur) vous adresse des factures progressives. 

Au niveau du prêt immobilier, cela implique le paiement progressif des intérêts sur les sommes versées de deux manières, comme nous allons le voir dans le détail du fonctionnement du crédit construction. 

Comment fonctionne un crédit pour la construction d'une maison ?  

Un paiement échelonné de la construction

En effet, après l'achat du terrain, le constructeur ou le promoteur demande un paiement échelonné, avec des appels de fond successifs, conformément à ses obligations légales.

Différé de remboursement ? 

Si vous disposez de revenus confortables, vous pouvez commencer à rembourser le crédit construction dès le début, même en présence d'un loyer ou de mensualités de crédit en cours. 

Vous remboursez immédiatement et les mensualités progressent au fur et à mesure du déblocage des fonds. L'avantage ? L'amortissement commence dès le démarrage, ce qui vous coûte moins cher au final. 

Dans la plupart des cas, l'emprunteur préfère obtenir une facilité de paiement sous la forme d'un différé de remboursement partiel ou total. 

Le différé de remboursement partiel permet d'attendre la fin du chantier pour commencer à rembourser le capital restant dû. Vous ne payez que les intérêts au fur et à mesure (ainsi que l'assurance emprunteur). 

Vous allez alors payer des intérêts intercalaires pour compenser l'absence d'amortissement. Cela coûte donc relativement cher et peut représenter la majorité de la mensualité lors des dernières phases de déblocage de fonds. 

 Vous pouvez également opter pour un différé de remboursement total. Vous ne remboursez ni capital emprunté ni intérêts pendant la construction. Le montant des intérêts intercalaires s'accumule alors avec le montant emprunté. Cette solution s'avère très onéreuse mais évite de cumuler un loyer avec une mensualité. 

Exemple de remboursement d'un crédit construction

Vous empruntez 250 000 € sur 20 ans avec un taux de 3.5 % pour faire construire votre maison. Vous avez reçu le terrain de vos parents et il est déjà financé. Vous optez pour un différé partiel pendant 12 mois. Pendant cette période, vous ne remboursez que les intérêts, qui seront au maximum de 730 € lorsque les travaux sont terminés. 

Exemple d'appel de fonds :

• Premier appel de fonds de 15 % : les intérêts intercalaires sont de 250 000 x 15 % x 3,5 % / 12 = 109 €  (hors assurance emprunteur).
• Au troisième appel de fonds de 15 %, portant à 40 % du capital emprunté, les intérêts intercalaires s'élèvent à 250 000 € x 40 % x 3,5 %/12 = 292 € (hors assurance emprunteur)

Nos conseils pratiques avant de faire une demande de prêt immobilier : 

• Anticiper l'imprévisible avec des travaux ! Retards et surcoûts impactent votre budget et font malheureusement souvent partie d'un projet de construction. Une enveloppe de réserve vous donne une marge de manœuvre. Elle se base si possible sur votre épargne, sinon en augmentant le coût total du prêt. 
• Prenez le temps de la réflexion en amont pour éviter les changements de dernière minute et les surcoûts (une cuisine plus haut de gamme, une salle de bain supplémentaire). Travaillez bien les plans de votre future maison.
• Une construction de maison réussie repose en grande partie sur le choix du constructeur de maison individuelle ou du promoteur. Procédez aux vérifications indispensables sur la solidité financière, le sérieux et les retours d'expérience après avoir comparé plusieurs entreprises. 
• Faites-vous accompagner par un professionnel lors de la réception des travaux pour éviter les mauvaises surprises. C'est à ce moment-là qu'entrent en vigueur les principales garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale). 

Quel autre crédit choisir pour financer la construction d'une maison ?

Pour financer un tel projet, plusieurs autres types de prêts sont à votre disposition mais pas toujours possible en fonction des montants. 

Le prêt travaux affecté

Le prêt travaux affecté est dédié à une prestation, comme la construction d’une maison. Celle-ci est à préciser et justifier dans le contrat de souscription. 

Par exemple, les devis et factures des entreprises chargées d’effectuer les travaux sont exigibles. Souvent la banque se charge de transférer directement les fonds empruntés aux entreprises.

Les principales caractéristiques d'un prêt travaux affecté sont les suivantes :

• Déblocage rapide des fonds après acceptation du dossier.
• En cas d’annulation des travaux, le prêt affecté peut être résilié et les sommes déjà versées remboursées.
• Le montant du prêt est inférieur à 75 000 € (100 000 € à compter du 20 novembre 2026).
• Les taux sont en général plus élevés que ceux d'un prêt immobilier.
• La durée de remboursement est de 3 mois minimum et de 10 ans maximum.

L'emprunt travaux non affecté

À la différence du prêt affecté, le prêt travaux non affecté vous permet de dépenser la somme empruntée comme bon vous semble : aide à l’achat d’un terrain, construction ou rénovation d’une maison.

Vous pouvez donc réaliser vous-même la construction ou la rénovation de votre maison, sans avoir à justifier de l’utilisation des sommes empruntées. L’organisme prêteur fixe librement le taux de ce crédit, sa durée, le montant des sommes accordées (dans la limite de 75 000 €) et le mode de remboursement.

Les principales caractéristiques d'un prêt travaux non affecté sont :

• Déblocage rapide après la signature du prêt.
• Pas de justificatif de dépenses à fournir.
• Comme tout prêt à la consommation, son montant maximal est de 75 000 €.

Le fonctionnement est similaire à celui du prêt personnel. 

Bon à savoir :

Si vous passez par un prêt travaux non affecté ou un prêt personnel pour construire vous-même votre maison, vous ne bénéficiez pas des garanties légales applicables aux professionnels comme la garantie décennale.

Les prêts aidés

Différentes aides financières sont possibles pour effectuer les travaux comme MaPrimeRenov’, les CEE (Certificats d’économie d’énergie) et les aides locales (conseils régionaux, communautés de communes, etc.). 

En outre, vous pouvez obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) cumulable avec votre prêt immobilier. Le gouvernement s'y est engagé : du 1er avril 2025, au 31 décembre 2027, le PTZ peut participer au financement de maisons individuelles ou en habitat collectif, futures résidences principales de primo-accédants, dans toute la France, sous conditions d'accès. 

Questions fréquentes sur le crédit construction 

Quel apport pour un prêt construction ?

L'apport personnel est assez identique pour un prêt construction et pour un crédit immobilier classique. Ainsi, comptez entre 10 et 20 % d'apport pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, tout dépend des circonstances et de votre situation, mais il faut être capable de couvrir les frais annexes à la construction. 

Comment faire une demande de crédit immobilier pour construire sa maison ?

Obtenez d'abord un certificat d'urbanisme sur le terrain. La banque sera ainsi certaine de sa constructibilité. Ensuite, après avoir comparé les offres des constructeurs, vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), sous condition suspensive d'obtention du financement. Les banques étudient votre situation, le projet de construction et le CCMI.