Le prêt relais, pour quoi faire ?

Si, comme beaucoup, vous envisagez d’acheter votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, vous avez peut-être besoin d’une source de financement temporaire. Le prêt relais peut alors être une option intéressante. Découvrez le mode d’emploi de ce type d’emprunt, son coût, ses avantages et ses limites.

Qu’est-ce qu’un crédit relais ?

Un prêt in fine

Le prêt relais est un type d’emprunt in fine, c’est-à-dire que le remboursement du capital se fait en une fois, à l’échéance du prêt. Avant ce remboursement final, l’emprunteur devra tout de même rembourser les intérêts du prêt et payer l’assurance du crédit, sous la forme de versements réguliers.

Un prêt à court terme

Le crédit relais est un prêt à court terme, qui a vocation à être remboursé rapidement (sous 1 à 2 ans maximum). Comme tout crédit, l'accord de la banque est indispensable, et l'examen de votre demande est minutieux. 

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Quel est l'intérêt d'un prêt relais ? 

A l'origine, ce type d'emprunt spécifique est né pour permettre d’acheter un bien immobilier avant d'avoir vendu celui dans lequel on réside. Il se rencontre donc dans les opérations d'achat revente, effectuées par les secundo-accédants.

Vous avez eu un coup de cœur ? Vous ne souhaitez pas attendre d'avoir vendu votre logement pour déménager ? Vous ne voulez pas louer pendant ce laps de temps ? Le prêt relais est fait pour vous ! 

Financer son nouveau logement avec le fruit de la vente de sa résidence principale est très courant. Toutefois, cette opération peut s’avérer complexe pour faire coïncider les impératifs temporels de ces deux opérations : mise en vente du bien, signature du compromis de vente puis de l’acte de vente, délai d’obtention du prêt de l’acheteur, organisation du déménagement, etc.

C'est là qu’intervient le prêt relais : il permet d’emprunter un pourcentage de la valeur de son bien actuel, pour pouvoir acheter sans attendre le nouveau bien. Une fois que la vente du logement est effective, le prêt relais peut être intégralement remboursé.

Avantages et risques du crédit relais

Expliqué aussi simplement, le prêt relais présente de nombreux avantages : 

Éviter de recourir à plusieurs déménagements

Attendre d’avoir finalisé la vente de son logement avant d’acheter le suivant peut parfois imposer d’avoir recours à la location avant de pouvoir emménager dans le futur logement. Cela implique également de devoir faire deux déménagements. Souscrire un prêt relais permettra d’éviter cette contrainte et ces dépenses supplémentaires. 

Réaliser des économies sur les coûts de fonctionnement

Le prêt relais évite d'être propriétaire de 2 biens immobiliers en même temps. Ainsi, vous évitez d’assumer la charge financière liée à ces propriétés : taxes foncières, frais d’entretien, factures d'énergie, assurances, etc.).

Ne pas vendre à l'issue du prêt relais ! 

Mais le prêt relais présente aussi certains risques. le principal est le délai de vente du premier bien immobilier. 

Si votre logement ne se vend pas rapidement ou ne se vend pas du tout, le prêt relais peut devenir une charge non négligeable. Gardez toujours en tête qu’il existe néanmoins des risques en cas d’échec de la vente.

Les différents types de prêts relais : sec ou adossé

On distingue plusieurs types de crédit relais : prêt relais sec, prêt relais adossé, prêt relais intégré ou prêt relais acquisition. Décryptage. 

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec concerne la situation suivante : la maison ou l’appartement que vous achetez est de même valeur ou moins cher que celui que vous vendez.

Il s’agit d’une simple avance de trésorerie, le temps que vous trouviez un acquéreur pour votre logement actuel.

Choisir ce type de prêt relais implique donc que vous n’avez pas de crédit immobilier en cours sur le bien à vendre et que le prix de sa vente (et de vos ressources personnelles éventuelles) suffira à couvrir l’achat du nouveau bien intégralement.

Le prêt relais associé

Le prêt relais associé concerne un achat d'un nouveau bien immobilier à un prix plus élevé. Si, en plus, vous avez déjà un crédit immobilier en cours, votre banque vous proposera un crédit relais adossé, qui combine un crédit relais et un prêt classique. 

C’est le type de prêt relais le plus courant car il est fréquent qu’on veuille acheter plus grand ou se rapprocher du centre-ville. Cette décision intervient avant d’avoir fini de rembourser le prêt immobilier de son logement actuel.

Tant que l’ancien bien immobilier n’est pas encore vendu, vous paierez donc à la fois les mensualités de votre premier crédit immobilier ainsi que les intérêts du nouveau crédit relais.

Le prêt relais intégré ou prêt relais rachat

Le prêt relais intégré permet de souscrire un seul et même prêt à long terme, qui inclut le prêt relais, pour faire la jonction entre les deux biens immobiliers.

Ce type de prêt implique le remboursement du capital immédiatement mais n’impose pas de date butoir pour vendre le bien immobilier qui finance l’achat du suivant.

Une clause du prêt relais intégré prévoie l’absence de pénalités de remboursement anticipé partiel du crédit une fois que l’ancien bien immobilier sera vendu.

Retrouvez toutes les options pour financer un achat-revente.

Le montant du prêt relais immobilier : comment ça marche ?

Le crédit relais ne couvre jamais la totalité du prix de mise en vente. La banque garde une marge de sécurité au cas où le logement se vendrait à un prix moins élevé.

Le montant prêté se fixe de la façon suivante :

• C’est un pourcentage de la valeur nette du logement à vendre : il est compris entre 50 et 80 % du bien immobilier. la banque détermine ce pourcentage librement en fonction de nombreux critères : marché de l’immobilier local, signature ou non d’un compromis de vente, solvabilité de l’emprunteur, etc. En moyenne, les banques avancent 70 %  du prix estimé du bien.
• Pour avoir une base de calcul solide, l’établissement prêteur missionne un expert qui réalisera une estimation précise du bien immobilier. Ces frais d’évaluation sont le plus souvent à la charge de l’emprunteur. Plus d'infos sur notre article : estimer la valeur d’un bien immobilier sans se tromper.

A noter : si vous avez un crédit en cours de remboursement sur le bien à vendre, le capital restant dû sera diminué du montant pouvant être emprunté par le biais du prêt relais.

Quel est le coût d'un prêt relais : principe et taux applicable

Le coût d’un prêt relais correspond au montant des intérêts de l’emprunt.

C’est le taux d’intérêt qui dictera les mensualités à verser avant échéance du prêt. Ce taux d’intérêt varie selon les banques et votre profil d’emprunteur, mais on peut tout de même noter que :

• Au dernier trimestre 2023, le taux effectif moyen du prêt relais était de 4,76 % (Source : Banque de France).
• Le taux d’usure des prêts relais fixé par la Banque de France est de 6,35 % pour le 1er trimestre 2024.

Le prêt relais ne nécessite le plus souvent pas d’hypothèque ou de caution, qui sont sources de frais supplémentaires sur les crédits immobiliers classiques. Notez tout de même que si un crédit complémentaire est adossé au prêt relais, celui-ci ne sera pas exempt de cautionnement.

Fonctionnement du prêt relais : deux formules de remboursement

Durée du prêt relais

Le prêt relais est en général contracté pour une durée de 12 mois, renouvelable une fois si le bien immobilier n’est pas encore vendu. Dès que vous touchez la somme de la vente, le remboursement par anticipation du prêt relais se fait sans aucune pénalité.

Remboursement du prêt relais

Une fois le montant du prêt relais et son taux déterminés, vous pouvez le rembourser de deux façons différentes :

• Première solution, le différé partiel : rembourser progressivement les intérêts sur le capital et la prime d’assurance. Le capital est remboursé en totalité à l’échéance du prêt.
• Deuxième solution, le différé total : ne payer que l’assurance emprunteur (décès, invalidité) et solder l’intégralité du capital et de ses intérêts à l’échéance du prêt. Vous ne versez alors qu’une mensualité minime, mais l’opération vous revient finalement plus cher car les intérêts sont capitalisés et accroissent peu à peu la somme à rembourser.

Quelle assurance pour un prêt relais ?

Comme pour tous les prêts de gros montants, l’assurance emprunteur est un incontournable sur un crédit relais :

• C’est une protection à la fois pour vous, mais aussi pour l’établissement prêteur, dans le cas où vous vous retrouveriez dans l’impossibilité de rembourser votre emprunt.
• Pour contracter votre assurance prêt, vous avez le choix entre le contrat groupe que vous proposera la banque, et la délégation d’assurance, qui correspond à un contrat d’assurance externe, reposant sur une offre individuelle.
• L’assurance prêt d’un crédit relais doit couvrir un certain nombre de garanties : généralement une garantie décès et une garantie invalidité. La banque précise le détail des garanties minimales exigées.
• Plus les garanties du contrat d’assurance emprunteur sont nombreuses, plus le montant de la prime d’assurance est élevé.

Comment fonctionne un prêt relais en l’absence d’acheteur ?

La durée du prêt relais étant assez courte, il faut réagir rapidement en l'absence d'acquéreur après plusieurs mois.

Votre bien est en vente depuis 3 ou 4 mois, sans avoir trouvé l'acquéreur idéal ? Il est temps de se poser quelques questions : 

• Vérifiez que le logement n’a pas été surévalué, ce qui pourrait expliquer le manque d’engouement qu’il suscite. Vous devrez peut-être diminuer le prix de vente affiché pour pouvoir vendre votre bien.
• Vous pouvez également penser à confier un mandat à de nouveaux professionnels pour vendre votre bien : privilégiez un mandat exclusif (la vente est confiée à une seule agence immobilière) à un mandat simple (la vente est confiée à plusieurs agences). Le taux de transformation en vente des mandats exclusifs est en effet 3 à 4 fois plus élevé que celui des mandats simples.

Si ces nouvelles démarches n’aboutissent pas, vous pouvez essayer de négocier avec votre banque pour obtenir un délai supplémentaire pour rembourser le capital. En général, le renouvellement du prêt relais peut s'effecuter une fois. 

Si votre bien immobilier ne se vend toujours pas ou se vend très en-dessous du prix espéré, la banque peut vous proposer de transformer le prêt relais en crédit classique, sur une plus longue durée. Cette option n’est à envisager qu’en dernier recours, car très coûteuse. Dans tous les cas, votre banquier pourra vous conseiller et vous guider vers la meilleure option selon votre situation.

Infographie 

Souscrire un prêt relais au Crédit Agricole : comment ça se passe ? 

Vous l'avez compris, le prêt relais est un système complexe. Faites le point avec votre conseiller Crédit Agricole pour élaborer les simulations et analyser votre situation personnelle. Ensemble, nous trouverons la meilleure solution pour aménager rapidement dans votre nouveau logement. 

Retrouvez notre web-série sur la famille Himault ! Dans cet épisode, Luc et Léa Himault revendent pour acheter plus grand, avec un prêt relais !