« Vice de forme » immobilier : définition, exemples concrets et recours

Ce qu'il faut retenir :

• Une irrégularité peut affecter la validité ou l'efficacité d'un acte juridique lorsqu'une formalité exigée par la loi n'a pas été respectée ou lorsqu'une mention obligatoire est absente. Les conséquences varient selon la nature de l'irrégularité et les textes applicables.
• Les exemples fréquents : absence de signature, erreur d’identité, mentions ou annexes obligatoires manquantes, diagnostics non remis.
• Une action est possible dans un délai maximal de 5 ans, avec une éventuelle annulation de la vente, une restitution du dépôt de garantie et le versement de dommages-intérêts.

Qu’est-ce qu’un « vice de forme » en immobilier ?

Un « vice de forme » en immobilier, c’est une irrégularité qui porte sur la forme d’un acte juridique et non sur le fond. Cela peut concerner :

• Une offre d’achat
• Une promesse de vente
• Un compromis de vente
• Un acte authentique

Le droit immobilier impose en effet un certain nombre de règles qui encadrent l’achat immobilier. Les actes juridiques doivent ainsi comporter des éléments clés et respecter des délais légaux. Faute de quoi, un « vice de forme » peut être constaté.

Exemples de « vice de forme » immobilier

L’absence d’une mention obligatoire dans un compromis de vente est une irrégularité courante : identification des parties, description du bien, modalité de paiement, prix, conditions suspensives…

Aussi, l’absence de notification régulière du délai de rétractation de 10 jours calendaires introduit par la loi SRU est une irrégularité courante. Tout acheteur bénéficie d’un délai de rétractation qui doit être clairement mentionné dans la promesse de vente.

Selon la nature de l'irrégularité constatée, le juge peut ordonner une régularisation, engager la responsabilité d'un intervenant ou, dans certains cas, prononcer la nullité de l'acte.

Le « vice de forme » dans la promesse et le compromis de vente

Les irrégularités les plus fréquentes dans la promesse de vente ou dans le compromis de vente sont :

• Absence de diagnostics immobiliers obligatoires
• Absence du règlement de copropriété ou du montant des charges courantes

« Vice de forme »  et acte authentique

Dans un acte authentique de vente, signé chez le notaire, une irrégularité peut être soit :

• Une erreur affectant la désignation du bien immobilier
• L'absence de signature d’une des parties
• Une erreur dans l’identité du vendeur ou de l’acheteur
• L'absence d’une annexe obligatoire (par exemple, diagnostic technique)

Diagnostics immobiliers et « vice de forme »

Une absence d’annexion des diagnostics immobiliers dans un compromis ou dans un acte de vente peut constituer une irrégularité importante. Il en va de même si leur date de validité est dépassée.

DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb ou encore diagnostic électricité, ils doivent en effet être obligatoirement remis à l’acquéreur avant la signature.

Vice de forme et vice caché : deux notions bien distinctes

Un vice caché est souvent confondu avec un « vice de forme ». Pourtant, il s’agit de notions bien distinctes.

Qu'est-ce qu'un vice caché en immobilier ? Définition du vice caché

Un vice caché est un défaut grave, non visible lors de la vente, qui rend un bien impropre à l’usage ou qui en diminue fortement sa valeur. 

Exemple de vice caché dans une maison

Dans le cas d’un vice caché en immobilier, le problème ne porte pas sur la forme d’un acte, mais la chose vendue et l’état du logement : une charpente fortement dégradée du fait de la présence de termites ou d’insectes xylophages, une installation électrique dangereuse, des fissures dans les murs…

Vice caché dans une maison : l’infiltration d'eau

Un défaut d’étanchéité ou des fuites d’eau qui provoquent une infiltration d’eau font partie des vices cachés les plus fréquents dans une maison. 

Combien de temps dispose-t-on pour agir en cas de vice caché immobilier ?

Vice caché : le délai légal

Un acheteur bénéficie d’un délai légal de 2 ans suite à la découverte du vice caché pour demander réparation au vendeur.

Comment un huissier peut-il détecter un vice caché ?

Un huissier de justice, appelé commissaire de justice, peut aider l’acquéreur dans cette démarche en constatant l’existence du défaut.

La garantie des vices cachés et le Code civil

Prévue par le Code civil, la garantie des vices cachés protège l’acheteur lorsqu’un bien immobilier présente un défaut grave non visible lors de la vente. Attention, les actes de vente contiennent bien souvent une clause excluant la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés, sauf mauvaise foi.

À retenir :

• vice de forme concerne l'acte et ses annexes
• Le vice caché concerne les défauts du logement

Conséquences juridiques de l'irrégularité : nullité, indemnisation

Quand la nullité est-elle encourue ?

La nullité d’une vente pour vice de forme n’est pas automatique, mais elle peut être prononcée par les juges si l’irrégularité est substantielle et porte atteinte aux droits d’une des parties. Reste que, la plupart du temps, les juges demandent une régularisation des actes.

Effets juridiques possibles

Si, toutefois, la vente est annulée pour vice de forme, cela peut provoquer :

• La restitution du dépôt de garantie versé lors de l’avant-contrat de l’achat immobilier
• Une indemnisation de l’acheteur ou du vendeur par le versement de dommages-intérêts
• La caducité de l’avant-contrat

Quels recours en cas de vice de forme ?

Afin d'engager un recours pour « vice de forme », il est essentiel de réunir les preuves et de respecter les délais.

Réunir les preuves

La preuve de l’existence du « vice de forme » est indispensable pour mener une procédure judiciaire. Il convient donc de constituer un dossier à l’aide :

• Du compromis de vente ou de la promesse de vente signés
• De l’acte authentique
• Des annexes (diagnostics techniques par exemple)

Les délais

Un délai de 5 ans doit être respecté. Les délais applicables dépendent du fondement juridique invoqué et de la nature de l'irrégularité constatée. Il est recommandé d'agir rapidement afin de préserver ses droits.

Les différentes étapes de recours

Avant de porter l’affaire devant un tribunal, il convient dans un premier temps de demander une régularisation de l’acte. 

Si cette tentative de résolution à l’amiable n’aboutit pas, l’envoi d’une lettre de mise en demeure s’impose.

Ultime étape : le recours aux services d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour une action judiciaire devant le tribunal compétent : le tribunal judiciaire.

Prévenir les « vice de forme » : les bonnes pratiques

La check-list avant la signature 

Quelques bonnes pratiques permettent d’éviter les mauvaises surprises lors d’un achat ou d’une vente immobilière.

• Relire attentivement la promesse et le compromis de vente
• Vérifier les diagnostics immobiliers
• Vérifier les dates et signatures
• Contrôler les conditions suspensives
• Contrôler les mentions obligatoires
• Vérifier la notification du délai de rétractation, appelé délai SRU
• Vérifier les références cadastrales

 Vice de forme en immobilier : tableau récapitulatif