Vice caché : Comprendre, repérer et se défendre contre les vices cachés dans un logement

Qu'est-ce qu'un vice caché dans l'immobilier ? 

Définition du vice caché selon le Code civil

L'article 1641 du Code civil met à la charge du vendeur une obligation de garantie des vices cachés. Depuis 1804, aucune loi n'a modifié cet article ! 

Ainsi, le vendeur garantit les défauts cachés qui rendent impropre à l'usage le bien immobilier ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou à un moindre  prix. 
 

Conditions légales du vice caché

En clair, un vice caché répond à 3 conditions : 

• Le défaut devait exister au moment de l'achat du bien immobilier et être ignoré par l'acheteur ; 
• Le vice ne doit pas être apparent (l'acheteur ne pouvait le déceler lors de ses visites. Attention, cela ne signifie pas que le vendeur cache un défaut, simplement que le défaut n'est pas visible !) ; 
• le vice est tellement grave qu'il aurait conduit l'acquéreur à renoncer à la transaction ou à négocier le prix. La maison ou l'appartement devient impropre à son usage (habitation) et nécessite des travaux. 
   

Comment repérer les vices cachés dans une maison ou un appartement ? 

Exemples de vices cachés les plus fréquents

Voici quelques exemples de vices cachés reconnus par les tribunaux : 

• un défaut d'étanchéité dans une maison ; 
• des fondations peu solides ; 
• une charpente en très mauvais état ; 
• un terrain instable ;
• une dalle de béton fissurée. 
   

Comment inspecter son logement à la recherche d'un vice caché ? 

Les juges estiment qu'un acheteur examine minutieusement une maison avant son achat. Ils exigent un simple examen et non pas un examen en profondeur de chaque recoin de la maison, comme, par exemple, aller regarder derrière le matériel isolant des combles.  

Dès que l'on fait appel à un expert ou à un démontage pour repérer le défaut, on peut considérer qu'il est caché ! 

Dans une maison ancienne, vous veillerez à : 

• tester le chauffage et l'eau courante ; 
• inspecter les combles et le grenier ; 
• effectuer une visite avec un professionnel au moindre doute. 

Le temps de simuler votre prêt immobilier, de réunir le financement, faites des visites avec un professionnel ! 

Dans un appartement, veillez en complément à écouter les bruits provenant des chaudières collectives. 
 

Attention à ne pas perdre votre garantie des vices cachés ! 

Nous avons vu que plusieurs conditions sont nécessaires pour invoquer la responsabilité du vendeur. 

Par exemple, si le défaut est indiqué dans l'acte de vente, l'acheteur est supposé en avoir connaissance. Il en est de même du contenu des diagnostics techniques immobiliers ! 

De la même manière, l'usure normale du bien immobilier ne peut constituer un vice caché. 
 

Comment agir si vous découvrez un vice caché dans un logement acheté ? Toute la procédure en détail

Quel délai pour agir après la découverte d'un vice caché ? La prescription

L'acheteur dispose d'un délai de 2 ans, à compter de la découverte du vice caché (et non de l'achat du bien immobilier). 
 

Quel recours en justice pour vice caché ? 

Après la découverte du vice caché, l'acheteur adresse au vendeur un courrier par lettre recommandée avec avis de réception. Les parties peuvent se mettre d'accord sur un montant correspondant aux travaux nécessaires ou faire appel à une expertise amiable pour fixer le montant. 

En l’absence de réaction du vendeur ou d'accord, l'acheteur saisit le tribunal judiciaire. 

L'acquéreur peut obtenir :

• l'annulation de la vente immobilière : l'acheteur remet la maison dans son état initial et le vendeur restitue le prix, les frais et les intérêts depuis la vente. 
• la diminution du prix de vente : si le défaut est moins grave et réparable sur la chose vendue, les juges estiment le montant des travaux avec l'aide d'un expert le plus souvent. 

En complément, en cas de mauvaise foi du vendeur, le tribunal peut le condamner à verser une indemnisation supplémentaire (dommages-intérêts) à l'acheteur. 
 

Comment faire pour prouver un vice caché ? 

Face à un vendeur professionnel, il existe une présomption de vice caché. Le vendeur est supposé connaître parfaitement le bien immobilier qu'il vend. Aucune exonération n'est possible et il s'expose à des dommages intérêts même s'il prouve sa bonne foi. 

Attention, cela ne concerne pas l'agent immobilier, qui est un intermédiaire professionnel et non pas un vendeur ! 

Face à un vendeur particulier, la question de la preuve est plus complexe. Vous devez prouver que le vendeur avait connaissance du défaut avant la vente, et donc prouver sa mauvaise foi. 
 

Comment faire jouer la garantie des vices cachés ?

La garantie des vices cachés est une garantie légale due par le vendeur.  

Dans l'immobilier neuf, l'acheteur bénéficie en complément d'une garantie décennale du constructeur. Cette garantie couvre pendant 10 ans les dommages affectant la solidité du bâti ou rendant impropre à son habitation le bien immobilier.