Comprendre les enjeux de la loi SRU et ses conséquences sur l'immobilier
Sommaire
La loi solidarité et renouvellement urbains, dite loi SRU, remonte à 2000. Elle a modifié le paysage urbain en renforçant les obligations de construction de logements sociaux. En outre, elle intensifie les règles protectrices lors de l'achat d'un bien en copropriété. Le tour d'horizon de la loi SRU.
En résumé :
- La loi SRU votée en 2000 s'intéresse à la construction de logements sociaux, aux copropriétés et à la protection de l'acquéreur d'un bien immobilier.
- Elle impose un pourcentage de constructions de logements sociaux dans certaines communes et près de la moitié d'entre elles ne respectent pas cette obligation, 25 ans plus tard.
- La loi SRU crée le délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur après la signature de l'avant-contrat.
- Enfin, cette loi modifie le droit des copropriétés en instaurant de nouvelles règles de gestion et d'information des copropriétaires.
Qu'est-ce que la loi SRU en France ?
Une loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains
La loi n°2000-1308 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains est appelée loi SRU.
La loi SRU fait partie des lois immobilières importantes à connaître. Elle modifie les règles d'urbanisme, de copropriété et de droit immobilier.
Elle s'intéresse aussi à la protection de l'environnement avec la place de l'automobile et des moyens de transport en commun. C'est une loi qui sert l'intérêt général tout autant que la protection de l'acquéreur.
Quels sont les objectifs de la loi SRU ?
La loi SRU a 3 grands objectifs :
- favoriser une plus grande solidarité en créant un équilibre social de la politique du logement dans les villes en déficit de logements sociaux ;
- encourager le développement durable : elle cherche à éviter l'étalement urbain par plusieurs mesures (suppression d'une taille minimale aux terrains constructibles et contrôle des divisions de terrain hors lotissements) ;
- renforcer la décentralisation avec la création des plans locaux d'urbanisme (PLU) permettant à la commune de piloter les règles d'aménagement et d'occupation des sols.
Qui a fait voter la loi SRU ?
C'est le ministre de l'Équipement et du Logement Jean-Claude Gayssot qui porte cette loi, sous le gouvernement de Lionel Jospin.
Quelles modifications postérieures à la loi SRU ?
la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public favorise la construction de logements sociaux et relève l'objectif de logements sociaux de 20% à 25% pour les communes de plus de 3 500 habitants, tout en quintuplant les pénalités en cas de non-respect de ces dispositions ;
La loi ALUR en 2014
Depuis son vote en 2000, la loi SRU a fait l'objet de nombreuses modifications. En particulier, la loi ALUR, loi N°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové renforce la loi SRU sur plusieurs aspects.
La loi ELAN en 2018
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, renforce le pouvoir du maire pour toute vente de logements sociaux.
Elle élargit le décompte des logements sociaux et crée un échéancier sur 15 ans pour les communes du dispositif.
La loi 3DS en 2022
La loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation et la déconcentration et autres mesures de simplification de l'action publique locale, est connue sous l'acronyme loi 3DS.
Elle prolonge le dispositif SRU au-delà de 2025. En outre, elle accorde plus de temps aux communes déficitaires et permet de revoir les objectifs de logements sociaux localement.
La politique du logement semble intéresser le gouvernement Barnier et les services de l'État. Une nouvelle évolution des règles d'urbanisme est sans doute à prévoir en 2025 !
Logements sociaux
Quelles sont les communes concernées par la loi SRU ?
L'article 55 de la loi SRU oblige certaines communes à disposer d'un pourcentage de logements sociaux dans leur parc de résidences principales :
- Les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de 50 000 habitants dont une ville de plus de 15 000 habitants doivent détenir 25 % de logements sociaux. Ce chiffre passe à 20 % dans les zones moins tendues.
- Les mêmes seuils sont applicables aux communes de plus de 1 500 habitants situées dans l'agglomération parisienne
- Les autres communes de plus de 15 000 habitants qui ont une croissance démographique de plus de 5 % doivent proposer au moins 20 % de logements sociaux.
Application de la loi SRU : quelles villes ne respectent pas la loi ?
En 2023, 2157 communes étaient dans le champ d'application de la loi SRU. Près de 54 % d'entre elles présentaient un déficit de logements sociaux.
D'autres communes sont dispensées de leur effort de solidarité en raison de l'inconstructibilité de leur territoire, de leur faible attractivité ou de leur faible demande en logements sociaux. Cela représente 152 communes supplémentaires.
Le mode d'emploi de la loi SRU sur les logements sociaux est complexe : objectifs triennaux, parc résidentiel, aménagement de zone spécifique, schémas de cohérence territoriale, etc.
Délai de rétractation de 10 jours
La loi SRU introduit un délai de rétractation de 10 jours pour les acheteurs non professionnels lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
Avant de vous lancer dans la signature d'un avant-contrat, faites une simulation de prêt immobilier. Un dossier de financement bien préparé, la maîtrise de sa capacité d'emprunt et des prêts aidés accessibles rassurent un acquéreur potentiel sur le bien fondé de son achat.
A lire aussi : Une SCI bénéficie-t-elle du délai de rétractation ?
Comment se calcule le délai de la loi SRU ?
Ce délai de rétractation après compromis de vente commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée comportant l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente).
L'acheteur peut pendant 10 jours se rétracter sans justification et sans pénalité financière. La création du délai de rétractation rassure le futur acquéreur.
Loi SRU et copropriété
La loi SRU a créé également de nouvelles obligations en matière d'achat de biens immobiliers en copropriété. Ainsi, l'information préalable de l'acheteur est renforcée (création du diagnostic amiante notamment).
L'entrée en vigueur de la loi SRU a profondément fait évoluer la gestion des copropriétés.
Plus précisément, la loi SRU instaure :
- le diagnostic technique préalable dans la mise en copropriété
- la mise en concurrence en cas de devis pour travaux importants
- l'obligation de présenter un budget prévisionnel en assemblée générale
En outre, cette loi renforce la surveillance des copropriétés avec plusieurs dispositions :
- la mise en conformité des règlements de copropriété
- la création du carnet d'entretien de l'immeuble
- l'accroissement des sanctions à l'encontre des copropriétaires défaillants
- l'obligation d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires
- la refonte du régime des copropriétés en difficulté
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
