Logement occupé : et si c'était la bonne solution pour acheter ?

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Depuis quelques mois, les taux augmentent, les prix des biens immobiliers aussi. Pour autant, il est encore possible de réaliser un achat immobilier porteur, notamment si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Comment ? En optant pour un logement occupé.

La solution pour obtenir une décote

Acheter un logement inoccupé offre son lot d'avantages.
Nous pouvons en disposer tout de suite, choisir ses locataires et disposer d'un plus grand choix.
Pour autant, cette solution va s'avérer plus chère que le logement occupé, qui, par ailleurs, peut également proposer quelques avantages non négligeables.
Acheter un logement occupé présente un inconvénient majeur : nous ne pouvons en disposer à notre guise.
Mais cet inconvénient est contrebalancé par un prix très intéressant.
En effet, une décote est appliquée selon la durée du bail des locataires.

Concrètement, si le bail s'achève dans les 12 mois, nous pouvons espérer une décote de 5 à 10% ce qui représente un atout financier non négligeable.
De plus, si vous ne souhaitez pas récupérer votre bien de suite, optez pour un logement meublé dont le bail a été signé tout récemment.
Cette fois, c'est une décote pouvant atteindre 30% que vous pouvez espérer obtenir.

Un investissement avantageux

Nous constatons que l'achat d'un logement occupé offre de très beaux avantages.
D'une part, pour l'obtention d'un crédit immobilier, force est de constater que cette solution est particulièrement rassurante.
En effet, les investisseurs locatifs comptent de manière générale sur le loyer des locataires pour rembourser leur crédit. En vous présentant à votre conseillère avec un projet déjà occupé, vous limitez naturellement les risques de vacance locative.
Deuxième atout non négligeable : vous n'avez pas à chercher de locataire. Pas besoin de publier des annonces, de faire des "castings" pour trouver un locataire fiable et étudier de nombreux dossiers.
Troisième atout : vous connaissez déjà le locataire en place.
Échangez avec le propriétaire actuel pour connaître sa situation, assurez-vous qu'aucun litige n'est en cours et que le locataire règle bien son loyer chaque mois.

Attention aux locataires protégés

Il existe toutefois une limite à l'achat d'un logement occupé.
La loi protège certains locataires à l'image des personnes âgées ou handicapées.
Les loyers peuvent être en-dessous du marché, vérifiez bien que l'avantage d'un bien au prix moins élevé ne soit pas négativement contrebalancé par un loyer qui ne couvrirait pas le crédit.

Comment reprendre son logement ?

Dans le cadre d'un logement occupé, il existe des règles tout à fait spécifiques si vous souhaitez habiter votre logement ou y loger l'un de vos proches.
C'est la durée du bail qui déterminera le moment où vous pourrez reprendre possession de votre bien.
Si le bail s'achève dans moins de 2 ans, vous devrez donner congé à votre locataire 6 mois avant ce terme mais ne pourrez disposer de votre bien avant un délai de 2 ans après la vente.
Si ce bail dure plus de 2 ans, vous devrez donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail.
Cette fois, la démarche est la même que pour un bail classique.
Enfin, si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, si le bail s'achève plus de trois ans après l'achat, vous devrez informer votre locataire six mois avant la fin du bail.
Dans le cas contraire, vous attendrez simplement la fin de la première reconduction de celui-ci.

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Karine Dabot - Avocate associée

Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.