Démembrement de propriété : définition, avantages et fonctionnement
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Ce mécanisme est plébiscité dans les familles lors d’une donation et pour anticiper une succession car il permet de réduire les coûts fiscaux.
Points essentiels :
- Le démembrement de propriété est une action juridique séparant les droits de propriété entre deux personnes : l'usufruitier et le nu-propriétaire.
- C'est une opération intéressante pour anticiper la transmission d'un patrimoine immobilier ou investir en bénéficiant d'une décote.
- Il existe également des cas de démembrement légaux, prévus par la loi notamment en cas de décès du conjoint, en l'absence d'anticipation.
Qu'est-ce qu'un démembrement de propriété ?
Définition
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété en usufruit d'une part et en nue-propriété d'autre part.
Lorsque vous devenez propriétaire, vous disposez de 3 droits différents :
- usus : le droit d'utiliser le bien (donc d'y habiter pour un logement) ;
- fructus : le droit de percevoir les fruits du bien (encaisser les loyers notamment) ;
- abusus : le droit de disposer du bien (donc de le vendre principalement).
L'opération inverse s'appelle le remembrement de propriété, lorsque l'usufruit et la nue-propriété reviennent entre les mains d'une seule personne.
Usufruit
Le titulaire de l'usufruit, l'usufruitier, possède le droit d'habiter et de louer le bien, ainsi que d'en percevoir les loyers.
Les articles 578 et suivants du Code civil organisent les règles de l'usufruit, et par extension, de la nue-propriété.
Nue-propriété
Le nu-propriétaire possède l'abusus, le droit de disposer du bien, sans porter atteinte aux droits de l'usufruitier. Il peut donc transmettre sa nue-propriété.
Les droits de propriété, démembrés ou non, se transmettent par donation ou par cession. Dans certains cas, la loi impose un démembrement (succession non anticipée en présence d'un conjoint survivant).
Les différents types de démembrement
Il existe plusieurs types de démembrement de propriété, adaptés à des situations spécifiques.
Le démembrement temporaire
Acquérir la seule nue-propriété d'un bien immobilier, directement ou via des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permet d'obtenir une décote sur le prix d'achat.
Le démembrement temporaire s'envisage pour une période déterminée de plusieurs années. Au terme de cette période, l'usufruit disparaît et le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
L'achat en nue-propriété constitue un bon moyen d'anticiper des revenus complémentaires au moment de la retraite, à travers un investissement immobilier.
Le démembrement viager
Le démembrement viager consiste à céder la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit jusqu'à sa mort. C'est souvent le cas lors de donation de nue-propriété d'un bien. Démembrer la propriété d'un bien immobilier constitue alors un bon moyen d'anticiper la transmission de patrimoine.
Comme nous allons le voir ci-dessous, l'intérêt est alors que la donation porte sur la valeur de la nue-propriété qui varie en fonction de l'âge du donateur.
Démembrement conventionnel ou légal ?
Le démembrement de propriété est parfois subi lorsque la loi impose un usufruit. L'usufruit légal le plus fréquent concerne la succession en l'absence de donation ou de testament. Le conjoint survivant a le choix entre recevoir un quart des biens en pleine propriété ou la totalité des biens en usufruit.
Au contraire, le démembrement conventionnel, comme son nom l'indique, provient de la volonté des parties. L'exemple est la donation entre vifs de biens immobiliers.
Cette distinction entre usufruit légal et usufruit conventionnel présente surtout des différences fiscales, notamment pour la valorisation des biens au sein de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Pourquoi faire un démembrement de propriété ?
Différentes situations appellent à envisager un démembrement de propriété, pour bénéficier d'avantages fiscaux ou pour optimiser la constitution et la transmission d'un patrimoine.
Donation d'un bien immobilier
Le démembrement de propriété s'avère judicieux pour donner de son vivant un bien immobilier à ses enfants, tout en gardant la possibilité d'y habiter ou de le louer jusqu'à sa mort. C'est la donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit.
Barème en fonction de l'âge
L'intérêt principal réside dans la possibilité de bénéficier des abattements fiscaux sur la valeur de la nue-propriété et non pas sur la valeur en pleine propriété. Or, cette valeur évolue en fonction de l'âge du donateur (le parent).
| Âge du donateur | Valeur de la nue-propriété | Valeur de l'usufruit |
| moins de 21 ans | 10 % | 90 % |
| de 21 à 30 ans | 20 % | 80 % |
| de 31 à 40 ans | 30 % | 70 % |
| de 41 à 50 ans | 40 % | 60 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 60 % | 40 % |
| de 71 à 80 ans | 70 % | 30 % |
| de 81 à 90 ans | 80 % | 20 % |
| au-delà de 91 ans | 90 % | 10 % |
L'abattement fiscal est de 100 000 € par parent à chaque enfant tous les 15 ans, selon l'article 779 du Code général des impôts (CGI).
Exemple de calcul
Un couple avec 2 enfants possède un appartement situé à Lyon d'une valeur de 800 000 € en pleine propriété. À 53 et 55 ans, ils décident de transmettre la nue-propriété de ce logement à leurs enfants. Ils bénéficient d'une valeur de nue-propriété de 50 %, soit 400 000 €.
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant, soit 400 000 €. Ainsi, la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit s'établit sans payer de droits de mutation à titre gratuit.
Du vivant des parents, ils peuvent habiter dans ce logement ou le mettre en location et percevoir les loyers. Au décès des deux parents, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants retrouvent la pleine propriété à hauteur de 50 % chacun.
L'opération n'est pas totalement gratuite ! Il faut payer les émoluments du notaire pour la rédaction de l'acte de donation immobilière et les taxes de publicité foncière. Ainsi, il faut prévoir dans notre exemple entre 10 000 et 15 000 €... Mais en l'absence de ces dispositions, la transmission d'un bien immobilier de 800 000 € à ses enfants coûterait plus de 70 000 €.
Succession
Par testament, vous pouvez prévoir que le conjoint survivant dispose de l'usufruit de vos biens. La nue-propriété est alors transmise aux enfants. Ce peut être plus simple à gérer que disposer d'un quart des biens en pleine propriété.
L'intérêt de l'opération dépend de votre situation familiale (familles recomposées, enfants issus d'unions différentes) et de votre patrimoine.
Investissement immobilier : achat en nue-propriété
L'achat en nue-propriété est un moyen d'investir dans l'immobilier avec une décote, si vous n'avez pas besoin de générer des revenus locatifs immédiatement. Il s'agit souvent de vente de biens neufs (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement).
L'usufruit est alors temporaire et la décote peut atteindre 30 à 40 % de la valeur. Après une période convenue, par exemple 10 ans, vous retrouvez la pleine propriété. Vous pouvez alors habiter ou mettre en location ce logement.
Vous devez disposer de l'épargne nécessaire pour investir ou des moyens de rembourser un prêt immobilier sans revenus locatifs complémentaires.
SCPI démembrée
Acheter des parts de SCPI démembrées répond également à un objectif de placement optimisé sur le plan fiscal. Comme ci-dessus, vous financez l'achat d'un bien à moindre coût, sans en percevoir immédiatement les fruits. C'est donc un placement à long terme, défiscalisé pendant la période de démembrement.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'un démembrement de propriété ?
Avantages
Les avantages du démembrement de propriété sont juridiques, fiscaux et patrimoniaux :
- une réduction du prix d'achat d'un bien en nue-propriété ou de parts de SCPI ;
- une transmission progressive de son patrimoine, à moindre coût ;
- une protection du conjoint survivant qui peut bénéficier de l'usufruit des biens.
Inconvénients
Le démembrement appelle aussi quelques points de vigilance :
- la perte temporaire de jouissance du bien pour le nu-propriétaire ;
- l'impossibilité de vendre la pleine propriété sans l'accord du titulaire des autres droits ;
- la cession de la seule nue-propriété est parfois difficile ou limitée (démembrement temporaire ou SCPI démembrée).
Il est préférable de faire appel à un notaire pour bien comprendre les enjeux patrimoniaux, fiscaux et financiers.
Quelles sont les conséquences pour le nu-propriétaire et pour l'usufruitier ?
Aspects juridiques
Si le bien est en copropriété, l'usufruitier vote aux assemblées générales des copropriétaires pour les questions relatives à la gestion de l'immeuble et à l'usage des parties communes. Il est donc essentiel de prévoir lors d'une donation entre vifs qui assistera et votera les décisions de copropriété.
En cas de démembrement d'un bien sur lequel un crédit immobilier est en cours de remboursement, vous devez obtenir l'accord de la banque au préalable.
Aspects financiers
La répartition des charges s'effectue de manière simple :
- l'usufruitier paie les charges telles que les charges courantes de copropriété, les assurances, les frais d'agence, les travaux d'entretien, etc.
- le nu-propriétaire paie les gros travaux de rénovation (sauf s'ils résultent d'un manque d'entretien).
Il est possible de prévoir une répartition différente par contrat.
Aspects fiscaux
La taxe foncière est adressée à l'usufruitier qui peut prévoir de la mettre à la charge du nu-propriétaire.
L'usufruitier intègre 100 % de la valeur du bien dans son patrimoine imposable à l'IFI.
En cas de plus-value à la revente, l'acte doit répartir les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
Lorsque l'usufruit s'éteint, aucun impôt supplémentaire n'est dû pour retrouver la pleine propriété du bien.
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Oui, vous pouvez vendre la nue-propriété du bien si vous êtes titulaire de ce droit. Pour vendre la pleine propriété du bien, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable. En cas de donation, le donateur peut prévoir des limitations au droit de céder le bien sans son accord et de son vivant.
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Le nu-propriétaire est titulaire du droit de disposer d'un bien démembré, aux côtés d'un usufruitier, qui dispose du droit d'utiliser le bien (se loger ou le louer pour un logement).
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La donation est un acte juridique de transfert de propriété tandis que le démembrement de propriété vise la division des droits de propriété entre deux personnes, l'usufruitier et le nu-propriétaire. Très souvent, une donation porte sur la nue-propriété d'un bien immobilier.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
