L’immobilier : un bon moyen pour préparer votre retraite

Points essentiels à retenir : 

• Devenir propriétaire de sa résidence principale, entièrement payée, au moment de la retraite, est la première solution pour préparer sa retraite.
• Investir dans l'immobilier locatif offre ensuite de nombreux avantages : des revenus complémentaires, un patrimoine immobilier dont la transmission peut se préparer, une solution en cas de coup dur.
• Plusieurs modèles d'investissement locatif sont possibles : achat d'un logement classique, achat dans une résidence de services gérée, investir dans la pierre papier ou acquérir la seule nue-propriété d'un bien.
• A chaque âge, ces solutions apportent des avantages différents.
• Vous devez également tenir compte de la fiscalité des revenus locatifs avant de faire votre choix. 

Acquérir sa résidence principale pour la retraite

Commençons par la base : le logement constitue la principale dépense d'un foyer, en général plus de 30 %. Aussi, au moment de la retraite, lorsque vos revenus mensuels seront en baisse, il est judicieux de ne plus avoir de loyer à verser chaque mois, ni de crédit immobilier à rembourser. 

Exemple : La retraite moyenne en France en 2024 est de 1626 € brut par mois, selon la DREES. Si vous pouvez ne plus payer un loyer de 600 € chaque mois ou rembourser 500 € de prêt immobilier, le gain est énorme pour votre budget de retraité. 

Bref, être propriétaire d'un logement payé à 100 % constitue la première étape essentielle d'une retraite bien préparée. 

La propriété de sa résidence principale en retraite n'est pas nécessairement le logement dans lequel vous viviez pendant votre vie active. Il est possible de rester locataire d'un appartement dans une grande ville mais d'investir dans une maison à la campagne, à la mer ou en montagne pour ses vieux jours. 

Pourquoi l'investissement immobilier est un bon levier pour la retraite ?

Au-delà de la propriété de sa résidence principale, investir dans l'immobilier tôt offre plusieurs avantages. 

Générer des revenus complémentaires à la pension de retraite

La premier avantage de l'investissement locatif est de générer des revenus complémentaires à la pension de retraite. Ces revenus sont réguliers et potentiellement défiscalisés.

Assurer le financement d'une maison de retraite

Les revenus locatifs peuvent financer le coût d'un EHPAD ou d'une résidence senior, le moment venu.

Vous pouvez également vendre le bien à ce moment-là pour financer cette ultime étape de la vie.

Créer un patrimoine immobilier à transmettre

Acheter un ou plusieurs biens immobiliers constitue un patrimoine immobilier à transmettre à vos héritiers !

Cette transmission peut d'ailleurs s'anticiper par le biais d'une donation en nue-propriété, qui permet de céder de son vivant une partie des droits de propriété, en bénéficiant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.

Profiter d'un prêt immobilier avant d'être senior

Surtout, l'investissement locatif peut se faire à crédit ! En profitant de l'effet de levier du crédit immobilier, vous créez de la richesse sans investir votre épargne. 

Il est préférable de souscrire un crédit quand vous êtes encore en activité. Plus l'âge avance, plus l' assurance emprunteur coûte cher. 

Si vous disposez d'un bien immobilier en retraite, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire , une avance de trésorerie gagée sur la valeur du bien immobilier. 

Quel investissement pour préparer la retraite ?

Investir dans l'immobilier peut se réaliser de plusieurs manières différentes : acheter un logement pour le mettre en location, investir dans la pierre papier avec des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), investir dans l'immobilier géré à travers l'achat d'un bien dans une résidence de services. 

Investir dans l'immobilier locatif classique

L'investissement locatif classique consiste à acheter un appartement pour le louer.

Vous pouvez gérer la mise en location et la gestion locative seul ou déléguer à un professionnel. Cette dernière solution s'avère utile lorsque vous avancerez en âge. A 65 ans, sans problème de santé, il est simple de gérer la location d'un bien. A 85 ans, il est préférable de déléguer. 

Vous pouvez souscrire un crédit immobilier pour financer cet achat, en fonction de votre taux d'endettement (et donc de vos autres prêts en cours). Utilisez notre simulateur de prêt immobilier pour avoir une première idée de budget. 

De nombreuses options s'offrent à vous. 

Investir dans le neuf ou dans l'ancien 

Vous avez également le choix entre investir dans l'ancien ou dans le neuf . L'investissement immobilier neuf offrait des avantages fiscaux jusqu'en 2024 (loi Pinel).

L'investissement dans l'ancien permet de déduire les travaux pour créer un déficit foncier, et par conséquent, une baisse d'impôt sur le revenu. En outre, sous conditions, vous pouvez profiter d'une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Denormandie. 

Achat immobilier en France, en Espagne, au Portugal ou n'importe où dans le monde ! 

Vous pouvez investir en France mais aussi en Espagne ou au Portugal. Les prix immobiliers peuvent être plus accessibles. Veillez à bien calculer la rentabilité et à acquérir une bonne connaissance du marché immobilier local. Cela vous ouvre les portes de vacances au soleil. 

Location nue ou location meublée

Au-delà de la demande du marché locatif, la différence entre location nue et location meublée s'établit surtout dans l'imposition des revenus locatifs. Dans les deux cas, vous avez le choix entre le régime micro et le régime réel. En outre, vous pouvez bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). 

Investir dans l'immobilier locatif géré

L'investissement immobilier d'accord, mais sans rien gérer ? Optez alors pour un achat dans une résidence étudiante ou une résidence pour seniors. 

Un gestionnaire s'occupe de tout et vous verse les revenus, souvent dans le cadre d'un bail commercial. Vous bénéficiez des avantages de la location meublée, sans vous occuper de rien. La rentabilité est souvent bonne. 

Les points de vigilance se situent sur la localisation de la résidence et la qualité du gestionnaire. 

Investir dans des SCPI 

Autre moyen de profiter des avantages de l'immobilier sans aucune gestion : la pierre papier. Investir dans des SCPI peut se faire à partir de quelques centaines d'euros, à crédit ou non. Le prix d'achat est donc très inférieur à celui d'un bien en propre. 

Une société de gestion investit votre épargne dans plusieurs dispositifs immobiliers diversifiés, s'occupe de la gestion et redistribue les loyers, les dividendes, voire des produits financiers.  

Il est plus simple de vendre ses parts de SCPI au moment voulu qu'un bien immobilier complet. 

Exemple : en investissant 86000 € dans des SCPI avec un rendement de 7 %, vous dégagez 500 € de revenus supplémentaires chaque mois. Ceci est à comparer avec d'autres solutions d'investissement dans des valeurs mobilières comme le plan d'épargne retraite. 

Investir dans la nue-propriété d'un bien 

Dernière piste pour préparer votre retraite par le biais de l’immobilier, acquérir la nue-propriété d'un logement dont l'usufruit est cédé pendant une durée déterminée (en général, 10 à 15 ans) à un bailleur qui en assure la gestion locative.

Cette option présente de multiples avantages :

• Vous n'augmentez pas votre fiscalité puisque vous ne percevez aucun loyer pendant la première période de démembrement. 
• La valeur de la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette imposable de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).
• Vous achetez le bien avec une décote de 30 à 40 % par rapport à sa valeur en pleine propriété.
• A l'issue du démembrement, vous récupérez sans frais la pleine propriété du bien.

Vous pouvez alors le revendre en réalisant une plus-value, continuer à le louer pour percevoir des revenus ou encore, l'occuper vous-même une fois le locataire parti.

Quelle stratégie d'investissement locatif en fonction de votre âge ? 

Vous n'avez pas les mêmes objectifs d'investissement à court terme en fonction de votre âge. Dans tous les cas, vous visez des revenus complémentaires au moment de la retraite. Mais l'immobilier peut apporter plus. 

Investir pour sa retraite avant 40 ans

SI vous décidez de vous y prendre tôt, vous risquez de vous heurter à un taux d'endettement déjà largement occupé par le remboursement du prêt immobilier de votre résidence principale. 

Investir pour sa retraite à 50 ans

Après 50 ans, vous empruntez sur une durée plus courte, avec un apport plus conséquent. En général, vous disposez de vos revenus d'activité les plus élevés. Peut-être cherchez-vous en parallèle à diminuer votre impôt sur le revenu : les dispositifs fiscaux comme le Denormandie peuvent vous intéresser. 

Investir pour sa retraite à 60 ans et au-delà : la question du prêt immobilier

Après 60 ans, la question de l'obtention du prêt immobilier d'un senior se pose avec acuité, ainsi que le coût de l'assurance de prêt. L'heure du départ à la retraite approche. La banque calcule votre capacité d'emprunt au jour J mais aussi en prévision de votre baisse de revenus. 

Se tourner vers les SCPI s'avère alors peut être une bonne solution à long terme. 

Fiscalité : comment optimiser son investissement immobilier pour la retraite ? 

Au moment de l'achat comme pour les loyers, l'impact sur la fiscalité du foyer est un élément majeur dans la décision d'investir. 

En location nue, le régime micro-foncier offre un abattement de 30 % sur les loyers., jusqu'à 15 000 €. Vous êtes donc imposable sur 70 % des revenus. Au régime réel, vous pouvez déduire les charges, voire générer un déficit foncier, déductible du revenu imposable global jusqu'à 10 700 €. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers pendant 10 ans. 

Exemple : Mme Malin, 45 ans, investit dans un studio à Angers pour 70 000 € grâce à un crédit sur 20 ans. La première année, elle fait réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 000 €. Elle peut déduire ces travaux de ces premiers revenus locatifs et générer un déficit foncier. 

En location meublée, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de revenus en location longue durée. Mais bien souvent, le régime réel s'avère plus intéressant en offrant la possibilité d'amortir la valeur du bien. 

Les points clés pour bien préparer sa retraite avec l'immobilier

Gardez en tête quelques points clés : 

• Investir le plus tôt possible est toujours intéressant et la pierre reste une valeur refuge qui résiste à toutes les tempêtes sur le long terme. 
• Se laisser guider par la rentabilité à long terme et la possibilité de réaliser une plus value à la revente.
• Ne pas minimiser les frais récurrents d'un investissement immobilier : charges de copropriété, montant des travaux, impôts.
• Anticiper les changements de réglementation, notamment en termes de performance énergétique et de fiscalité.
• Dimensionner votre logement en fonction de vos besoins et de votre situation à la retraite. 

Questions fréquentes sur l'immobilier et la retraite

Est-il possible d'acheter un appartement pour sa retraite ?

Vous pouvez investir le plus tôt possible dans un appartement pour votre retraite, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location. Vous obtenez ainsi des revenus complémentaires au moment de la retraite. 

Est-ce que les revenus immobiliers comptent pour la retraite ?

Non ! Les revenus immobiliers ne sont pas pris en compte lors du calcul de votre pension de retraite. Celle-ci se calcule exclusivement sur les revenus d'activité au cours de votre carrière. Pour compléter votre pension, vous pouvez anticiper la baisse de votre niveau de vie avec une bonne préparation de la retraite. L'immobilier est un des meilleurs moyens pour cela.