Investissement locatif : un assouplissement de la fiscalité avec le dispositif Pinel

Les investissements éligibles

La réduction d'impôt Pinel s'applique aux biens acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et mis en location pendant 6 ans au minimum. Si vous faites construire un logement destiné à être loué dans le cadre de ce dispositif, le permis doit avoir été déposé entre ces deux dates.

À noter : le bien immobilier peut être acheté directement par le contribuable ou par le biais d'une société civile immobilière (SCI) imposée à l'impôt sur le revenu. L'achat de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) peut, lui aussi, ouvrir droit à l'avantage fiscal Pinel.

Le dispositif Pinel s'applique aux investissements réalisés dans des immeubles neufs ou assimilés neufs :

• Achat d’un logement neuf ou en état futur d'achèvement (Vefa) ;
• Logement que vous faites construire ;
• Acquisition, en vue de sa réhabilitation, d’un logement ne répondant pas aux normes de décence ;
• Acquisition de locaux affectés à un autre usage que l'habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, usines...) qui ont été ou vont être transformés en logement ;
• Acquisition de logements qui ont fait ou vont faire l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la TVA ;
• Achat de parts de SCPI investissant dans les bien cités ci-dessus : dans ce cas l’investisseur doit s’engager à conserver la totalité de ses parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location choisi.

A noter : si vous faites construire le logement son achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date d’obtention du permis de construire. Si vous l'achetez en Vefa, son achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique d'acquisition (compromis ou promesse de vente). Pour le Pinel dit « ancien » (réhabilitation, transformation d’un local en habitation…), l'achèvement des travaux doit intervenir, au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition du logement ou du local concerné.

Par ailleurs,  le logement faisant l’objet de l’investissement doit être situé dans un secteur géographique où la demande locative excède l'offre. Les communes des zones A bis, A et B1 sont, d'emblée, éligibles au Pinel. Celles de la zone B2 le sont sur agrément préfectoral et celles de la zone C en sont complètement exclues. La répartition des communes dans les différentes zones a fait l’objet d’un arrêté le 1^er aout 2014.

Enfin, le bien doit respecter un certain niveau de performance énergétique (la RT 2012 pour le neuf, par exemple).

Les conditions locatives

Pour bénéficier de l'avantage Pinel, vous devez vous engager à louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pendant au moins six ans. La location doit débuter dans les douze mois qui suivent la date de livraison du bien.

Par ailleurs, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser des plafonds. Ces plafonds varient en fonction de la localisation géographique et de la composition du foyer. Les loyers sont, eux aussi, encadrés. Ils doivent rester en deçà de plafonds qui dépendent de la localisation géographique et de la surface du bien loué.

À noter : contrairement au dispositif Duflot, le régime Pinel autorise la location du logement à un ascendant ou un descendant, dès lors qu’il n’appartient pas au foyer fiscal de l'investisseur. Cependant, cette disposition s'applique seulement aux investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2015.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel

L’avantage fiscal varie en fonction de l’engagement locatif. Ainsi, la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix d’achat pour un engagement de six ans, à 18 % pour neuf ans et à 21% pour douze ans. Ces taux sont respectivement portés à 23 %, 29 % et 32 % pour les opérations Pinel en outre-mer.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré habitable. Le montant total de l’investissement est quant à lui plafonné à 300 000 € par contribuable et par an. Il est possible de réaliser, dans la limite globale de 300 000 €, deux opérations Pinel dans une année.

À noter : la réduction d’impôt Pinel est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales. Ce qui signifie que le montant cumulé des avantages fiscaux, dont bénéficie pour une année votre foyer fiscal, ne peut pas excéder 10 000 € (18 000€ dans certains cas, notamment si vous avez réalisé un investissement Pinel en outre-mer).