Peut-on réussir un investissement locatif sans apport ?

Résumé de l'article : 

• Investir sans apport est possible : certaines banques acceptent de financer 100 % du prix d’un bien immobilier, mais cela demande un dossier solide et des garanties.
• Les établissements prêteurs privilégient les emprunteurs avec des revenus stables, un faible taux d’endettement et une bonne gestion financière.
• Plusieurs stratégies existent pour réussir votre investissement locatif sans apport : choisir un bien à forte rentabilité, optimiser son dossier bancaire et utiliser l’effet levier du crédit pour financer son investissement.
• Des solutions comme le Pinel, le statut LMNP ou le déficit foncier permettent d’optimiser la fiscalité et d’améliorer la rentabilité du projet.
• Dans le choix de votre bien immobilier, privilégiez un emplacement attractif, anticipez les charges et assurez-vous que la rentabilité locative couvre les coûts d’emprunt.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ?

Un investissement locatif sans apport signifie que l’acheteur finance l’intégralité de son bien immobilier à crédit, sans injecter d’épargne personnelle.

Généralement, les banques demandent un apport d’au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, frais de dossier). Toutefois, elles peuvent financer 100 % du prix du bien, voire 110 % si elles incluent ces frais dans l’emprunt.

Cette approche repose sur l’effet de levier du crédit : l’investisseur utilise l’argent emprunté pour acquérir un bien qui génère des revenus locatifs. Ces revenus permettent ensuite de rembourser les mensualités du prêt et, idéalement, de dégager un bénéfice.

Différence avec un investissement locatif classique

Si l’investissement avec apport est la norme, l’absence de capital initial change la donne et peut impacter la rentabilité. Pour garantir un investissement locatif rentable, il est essentiel de bien choisir son bien et de maîtriser les coûts d’emprunt.
Voici les principales différences entre ces deux approches :

Les avantages et les inconvénients

Un investissement locatif sans apport présente des atouts intéressants, mais aussi des risques à bien mesurer avant de se lancer.

Les avantages

• Se constituer un patrimoine sans effort financier immédiat : l’investisseur n’a pas besoin d’épargne personnelle pour démarrer, ce qui lui permet de conserver sa trésorerie pour d’autres projets.
• Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier : l’investissement repose uniquement sur l’argent emprunté, tout en générant des revenus locatifs pour rembourser le prêt.
• Optimiser sa fiscalité : les intérêts d’emprunt et certaines charges sont déductibles des revenus locatifs, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
• Préserver sa capacité d’épargne : en n’utilisant pas ses fonds personnels, l’investisseur peut continuer à faire fructifier son épargne sur d’autres placements.

Les inconvénients

• Un crédit plus coûteux : les taux d’intérêt peuvent être plus élevés, et l’assurance emprunteur plus onéreuse.
• Des exigences bancaires plus strictes : obtenir un prêt immobilier sans apport nécessite un dossier solide avec des garanties rassurantes.
• Une rentabilité qui dépend du coût du financement : Plus le coût du crédit est élevé, plus il impacte négativement la rentabilité du projet.

Quelles conditions faut-il remplir pour investir sans apport ?

Les banques acceptent rarement un prêt à 110 % sans un minimum de garanties. Pour maximiser ses chances, investir en immobilier locatif sans apport nécessite un dossier bancaire solide.

Avoir un profil emprunteur rassurant

Les établissements prêteurs privilégient les candidats qui présentent une stabilité financière. Cela implique :

• Des revenus suffisants et stables : un CDI ou une activité libérale avec des revenus réguliers est un atout majeur sinon indispensable.
• Un taux d’endettement maîtrisé : idéalement inférieur à 35 % des revenus nets.
• Une gestion bancaire saine : l’absence d’incidents de paiement renforce la crédibilité du dossier.
• Un historique de crédit positif : une bonne capacité de remboursement sur d’autres emprunts rassure la banque.

Présenter un projet immobilier solide

Au-delà du profil personnel, l’investissement doit être attractif :

• Un bien idéalement situé et recherché : dans une ville dynamique avec une forte demande locative.
• Une rentabilité locative élevée : un loyer permettant de couvrir au moins les mensualités du prêt.
• Un potentiel de revalorisation : un bien susceptible de prendre de la valeur avec le temps.

Apporter des garanties supplémentaires

Si l’investisseur n’a pas d’apport, il peut sécuriser son dossier avec :

• Une épargne de précaution : prouver qu'il dispose de liquidités en cas d’imprévu.
• Un cautionnement : garantie externe comme une caution bancaire ou un garant personnel.

Les stratégies pour investir sans apport

Même sans capital de départ, plusieurs stratégies permettent d’obtenir un financement à 100 %.

Miser sur l’effet levier du crédit immobilier

L’effet levier consiste à utiliser l’argent de la banque pour générer des revenus et créer du capital. Plus la rentabilité locative est forte, plus le projet est intéressant pour l’établissement prêteur.

Choisir un bien à forte rentabilité

Les biens les plus attractifs pour un premier achat immobilier sans apport en tant qu’investissement sont ceux qui garantissent un bon rendement locatif :

• Les petites surfaces (studios, T2) dans des zones tendues, où la demande locative est forte.
• La colocation, qui permet d’optimiser le montant des loyers perçus.
• Les biens avec travaux, dont la valeur peut être augmentée après rénovation.

Optimiser son dossier pour convaincre la banque

• Mettre en avant son taux d’endettement raisonnable et sa capacité d’épargne.
• Montrer une bonne gestion financière avec des comptes bien tenus.
• Proposer des garanties solides, comme une caution ou une hypothèque.

Les aides et dispositifs fiscaux pour optimiser son investissement

Plusieurs dispositifs permettent d’optimiser un investissement sans apport et d’améliorer la fiscalité de l’investissement locatif.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

• Permet d’amortir le bien et de réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
• Plus avantageux que la location nue sur le plan fiscal.

Le déficit foncier

• Permet de déduire les travaux et charges des revenus fonciers imposables.
• Intéressant pour les biens nécessitant des rénovations.

Comment bien choisir son bien immobilier ?

Pour maximiser ses chances de rentabilité et limiter les risques, il est essentiel de bien sélectionner son bien. Il faut privilégier :

• Les grandes villes et les secteurs dynamiques, où la demande locative est forte.
• Un bien en bon état ou avec un fort potentiel après travaux, pour garantir une valorisation à long terme.
• Un loyer bien calibré, ni trop élevé pour éviter la vacance locative, ni trop bas pour assurer une bonne rentabilité.

Investir sans apport est une stratégie accessible à condition de bien préparer son projet. Un dossier bancaire solide, un bien rentable et une bonne gestion du financement sont les clés pour réussir. Avant de se lancer, il est conseillé de comparer les offres bancaires et d’utiliser une simulation de prêt immobilier pour ajuster son projet en fonction de ses capacités financières.

FAQ

Quelles banques acceptent un prêt immobilier sans apport ?
Seules certaines banques acceptent de financer un projet à 110 %. Cela dépend du profil de l’emprunteur (revenus, gestion financière) et du projet. Les banques en ligne et les courtiers peuvent être des alliés précieux.

Quels critères influencent l’obtention d’un crédit sans apport ?
Les principaux critères sont :

• Un bon niveau de revenus et une situation stable
• Un endettement raisonnable
• Une gestion financière saine
• Un projet immobilier rentable

Quel taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif ?
En général, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Cependant, certaines banques appliquent un "reste à vivre" plutôt qu’un taux d’endettement strict, ce qui peut favoriser les investisseurs aux hauts revenus.