Comment investir en Guadeloupe en 2025 ?

Résumé de cet article :

• La Guadeloupe est intégralement éligible au Pinel Outre-mer, avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 32 %.
• Le rendement locatif en location saisonnière reste élevé dans les communes touristiques, avec des loyers confortables et une forte demande.
• Les prix de l’immobilier varient fortement d’une commune à l’autre, avec des opportunités pour tous les profils : budget réduit à Basse-Terre, plus haut de gamme à Saint-François ou Deshaies.
• Des alternatives à l’immobilier résidentiel existent, notamment dans l’agriculture, les bureaux ou les énergies renouvelables, à explorer selon vos objectifs.

Pourquoi investir en Guadeloupe ?

Avant d’examiner les quartiers porteurs, il est essentiel de comprendre les fondamentaux qui soutiennent la valeur patrimoniale locale. Trois atouts structurants expliquent l’intérêt constant des investisseurs :

Attractivité touristique

Chaque année, plus d’1,3 million de touristes profitent du soleil guadeloupéen.

Cette fréquentation soutenue garantit un solide remplissage des locations saisonnières : le taux d’occupation moyen des hébergements marchands s’établissait à 60 % en 2024, avec des pics à plus de 80 % entre janvier et mars.

Les communes littorales comme Le Gosier ou Saint‑François concentrent la demande, mais le développement de l’écotourisme ouvre désormais la voie à des investissements plus authentiques sur la côte sous‑le‑vent.

Croissance démographique et besoins en logements

Si la Guadeloupe connaît un léger recul démographique global (–0,5 %/an), certains pôles d’emploi – Baie‑Mahault, Jarry ou Le Lamentin – continuent de créer des emplois dans la logistique, le commerce et les services. Cette micro‑croissance locale se traduit par un besoin soutenu en logements récents, bien isolés et proches des axes routiers, particulièrement pour les fonctionnaires métropolitains mutés chaque année.

Stabilité économique locale

L’économie guadeloupéenne repose sur un trio gagnant : tourisme, agro‑industrie (banane, canne à sucre, rhum) et tertiaire administratif.

En 2024, le PIB régional a rebondi de +1,8 % grâce au retour des croisiéristes et au plan d’investissement France Relance Outre‑mer.

La diversification vers les énergies renouvelables et le numérique nourrit des zones d’activité modernes, confortant la demande en bureaux et en entrepôts.

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Où investir en Guadeloupe ?

Située à 8 000 km de Paris, la Guadeloupe est en réalité un archipel formé par deux îles principales – Grande‑Terre à l’est et Basse‑Terre à l’ouest – séparées par un fin bras de mer, la Rivière Salée. Chacune possède une ambiance et un potentiel distincts.

Zoom par zone géographique

Pointe-à-Pitre (Grande-Terre)

Centre urbain historique, aujourd’hui en pleine requalification :

• Prix moyen : 1 935 €/m²
• Loyer moyen : ≈ 14 €/m²
• Profil d’investissement : colocation étudiante, pied‑à‑terre d’affaires Les travaux de rénovation « Cœur de Ville » prévoient 6 000 m² de commerces et 250 logements neufs à horizon 2026, laissant entrevoir de belles opportunités de plus‑value.

Baie‑Mahault & zone de Jarry (Grande‑Terre)

Poumon économique du territoire :

• Prix moyen : 3 310 €/m²
• Loyer moyen : 16 €/m²
• Profil : location longue durée pour salariés et cadres, entrepôts logistiques

Basse‑Terre (capitale administrative)

• Prix moyen : 1 736 €/m²
• Demande : forte de la part des fonctionnaires (tribunal, préfecture)
• Idéal : Pinel Outre‑mer ou investissement patrimonial à petit budget

Sud Basse‑Terre & Côte sous‑le‑vent

Saint‑François, Le Gosier et Deshaies affichent les rendements bruts les plus élevés de l’île (4,5 % à 6,5 % en meublé touristique) grâce à une tension locative forte et un cachet balnéaire très recherché.

Ces communes sont particulièrement adaptées aux contrats de location meublée , notamment sous le statut LMNP.

Carte des zones éligibles Pinel Outre-mer

L’ensemble de la Guadeloupe est classé zone B1 dans le zonage Pinel Outre‑mer.

Concrètement, cela signifie qu’un investissement réalisé aussi bien à Basse‑Terre qu’à Pointe‑Noire ouvre droit à la même réduction d’impôt, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources.

Liste des communes à fort potentiel

*Prix en juin 2025

Bon à savoir :

Les quartiers rénovés du centre de Pointe‑à‑Pitre proposent des prix attractifs, à condition de cibler des biens avec parking (critère différenciant localement).

Les avantages fiscaux en Guadeloupe

Les DOM bénéficient de dispositifs plus généreux qu’en métropole. Voici les principaux leviers :

Dispositif Pinel Outre-mer

Créé pour stimuler la construction de logements neufs, le dispositif Pinel Outre-mer permet :

1. 23 % de réduction sur 6 ans
2. 29 % sur 9 ans
3. 32 % sur 12 ans

Conditions clés :

• Investissement plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m²
• Deux logements maximum par an
• Loyer plafonné à 11,65 €/m² (2025) à indexer chaque année

Girardin industriel et social

Le dispositif Girardin en Outre-mer est idéal pour les contribuants fortement imposés souhaitant obtenir une réduction ponctuelle en finançant l’économie locale.

Il fonctionne comme suit :

• Réduction jusqu’à 60 000 € (logement social)
• Engagement de 5 ans, capital « à fonds perdus »

Autres niches fiscales

D’autres optimisations fiscales sont possibles :

• LMNP/LMP : amortissement intégral du bâti, statut prisé pour investir en Guadeloupe location saisonnière
• TVA récupérable sur les résidences de tourisme ou seniors (bail ≥ 9 ans)
• Exonération de TFPB (taxe foncière) durant 2 ans sur les constructions neuves dans certaines communes

Les conditions du dispositif Pinel Outre-mer en Guadeloupe

Pour sécuriser votre projet, vérifiez toujours  :

• Respect des normes RE 2020 (ou à défaut RT AA 2012 pour les permis antérieurs)
• Délai d’achèvement : 30 mois après la date de signature de l’acte
• Location nue et à usage de résidence principale du locataire
• Ressources du locataire : par exemple 43 539 € pour un couple, 52 358 € pour un couple avec 1 enfant (plafonds 2025)

Bon à savoir :

Vous pouvez louer à un ascendant ou descendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

La santé du marché immobilier en Guadeloupe

Un investissement réussi repose sur trois paramètres : dynamique des prix, vacance locative et conditions de financement.

Évolutions récentes du marché

En 2024, les prix ont progressé de +9 % à Basse‑Terre, +7 % à Baie‑Mahault et jusqu’à +35 % à Pointe‑Noire, dopés par le retour des projets Pinel et la rareté du foncier littoral.

Taux de vacance et demande locative

La vacance moyenne reste contenue à 4,1 % (vs 2,3 % en métropole) mais varie selon les communes : elle dépasse 6 % à Pointe‑à‑Pitre en attente de rénovation, alors qu’elle tombe à 2 % dans les zones balnéaires.

Financement et conditions bancaires

Après avoir culminé à plus de 4 % fin 2023, le taux de crédit immobilier moyen s’établit autour de 3,45 % sur 20 ans en juin 2025.

Certains investisseurs métropolitains voient la Guadeloupe comme un lieu de vie à moyen ou long terme. Dans ce cas, acquérir un bien en tant que résidence secondaire peut se révéler doublement stratégique : placement patrimonial dans une zone attractive, et anticipation d’un futur projet de vie.

Investir dans la location saisonnière et le tourisme

Grâce à sa météo clémente en hiver et son positionnement Caraïbes‑Europe, la Guadeloupe attire une clientèle variée : voyageurs européens de novembre à mars, tourisme régional le reste de l’année. Les chiffres parlent d’eux‑mêmes :

• Rendement brut : 4 % à 6 % au Gosier, jusqu’à 7 % à Deshaies
• Biens les plus demandés : studios rénovés vue mer et villas 3 chambres avec piscine
• Durée moyenne de séjour : 8 nuits

Pour maximiser vos gains :

1. Optez pour le statut LMNP pour amortir les meubles et réduire votre base imposable.
2. Enregistrez votre meublé en mairie (numéro obligatoire) avant diffusion sur les plateformes.
3. Proposez la climatisation et un kit « beach friendly » pour vous démarquer.

Alternatives d'investissement et secteurs porteurs

Immobilier commercial et bureaux

La zone industrielle de Jarry concentre 70 % des entrepôts et 36 % des annonces de bureaux, avec des loyers situés entre 16 € et 22 €/m². Un placement défensif face à la saisonnalité touristique.

Agriculture et foncier rural

La filière agro‑transformation bénéficie de subventions FEADER (jusqu’à 40 % des dépenses). Les terres en friche ou les serres horticoles peuvent offrir une rentabilité régulière grâce aux contrats de fermage.

Énergies renouvelables

La centrale géothermique de Bouillante prévoit un doublement de puissance d’ici fin 2025 (10 MW supplémentaires). Parallèlement, les appels à projets FEDER financent le solaire en autoconsommation sur les toitures commerciales.-

FAQ

Quel est l’avantage fiscal maximum en Guadeloupe ?

En Pinel Outre‑mer : 32 % de réduction, soit jusqu’à 96 000 € sur 12 ans. Le dispositif Girardin social peut délivrer jusqu’à 60 000 € en une seule année.

Quel est le prix moyen d’une maison en Guadeloupe ?

Pour 2025, comptez 3 477 €/m² en moyenne, avec un écart de 1 800 €/m² à Basse‑Terre contre près de 5 000 €/m² à Deshaies.

Quel est le loyer moyen en Guadeloupe ?

Le loyer médian s’établit à 16 €/m². Dans le cadre d’un Pinel Outre‑mer, il est plafonné à 11,65 €/m².