Loi Girardin : comment investir outre-mer ?
Actualité Il y a 11 mois 5 min

Que prévoit le dispositif Girardin en Outre-mer ?

La loi Girardin prévoit une réduction d’impôt pour les personnes réalisant des investissements locatifs en Outre-mer ou des investissements dans l’achat de matériels pour les entreprises locales. À quelle réduction d’impôts faut-il s'attendre ? Sous quelles conditions ? On vous renseigne.

Créée en 2003, la loi de défiscalisation Girardin succède aux lois Paul de 2001 et Pons de 1986. Elles ont en commun d’accorder un avantage fiscal spécifique aux particuliers et aux entreprises qui investissent dans certains secteurs considérés comme porteurs en Outre-mer. La loi Girardin récompense les investisseurs qui réalisent un investissement locatif dans le neuf.

Le dispositif Girardin est un dispositif éthique et solidaire. Il a été mis en place par l'état dans le but de soutenir le développement économique des collectivités d'outre-mer. L'objectif est de faire appel à des investisseurs privés pour financer des projets industriels ou immobiliers en logements sociaux en compensant les surcoûts liés à l'éloignement géographique et l'insularité.

Attention, ce régime est différent de la réduction d’impôt PINEL outre-mer.

Qu'entend-on par Outre-mer ?

Seuls certains départements et territoires sont éligibles au dispositif.

On entend par « Outre-mer » :

- les DOM (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte);

- la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy;

- les îles Wallis-et-Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Pourquoi parle-t-on d'une opération de défiscalisation one-shot ?

Le dispositif Girardin constitue une opération de défiscalisation "one-shot" dans la mesure ou la réduction d'impôt est directement acquise dans sa totalité dès l'année suivante. Autrement dit, l'investisseur bénéfice d'une réduction d'impôt en une fois et ce, l'année suivant de celle son investissement. Contrairement à d'autres dispositifs pour lesquels la réduction d'impôts est étalonnée sur plusieurs années, la défiscalisation Girardin est immédiate.

Comment faire de la défiscalisation en Girardin ?

Le dispositif Girardin s'adresse aux contribuables français qui peuvent, dès 2500 € d'impôts, participer au financement de projets en Outre-mer afin de bénéficier dès l'année suivante d'une réduction d'impôts pouvant atteindre les 60 000€.

En principe, le contribuable réalise un apport dans une société de portage qui achète des biens industriels, des logements sociaux ou encore des biens immobiliers neufs ou en VEFA. Ces derniers seront par la suite loués à des entreprises ultra-marines (ou des particuliers dans le cadre du Girardin IS) selon des conditions préférentielles pendant une durée minimum de 5 ans. En contrepartie de cet apport réalisé à fonds perdus, le contribuable va bénéficier d'une réduction d'impôts supérieure à son investissement initial avec une rentabilité comprise entre 10 et 16%.

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Quels sont les risques d'un investissement en Girardin ?

L'investissement en Girardin présente deux types de risques : un risque fiscal et un risque financier.

  • Sur le plan fiscal, la réduction d'impôts dont il bénéficie peut être remise en cause par l'administration si les contraintes légales de montage et de gestion des opérations ne sont pas respectées. Par exemple, si le matériel financier n'est pas exploité pendant 5 ans.
  • Sur le plan financier, l'investisseur devient associé d'une SNC (Société en nom collectif) dont il est solidairement et indéfiniment responsable.

Enfin, il convient de rappeler que les recommandations pour un investissement dans les DOM-TOM restent les mêmes qu'en Métropole. Il est important de se renseigner suffisamment sur les caractéristiques du bien dans lequel on investit.

La loi Girardin Industriel (LODEOM)

La loi Girardin Industriel consiste à investir dans des projets productifs Outre-mer. Concrètement, vous pouvez apporter un capital financier à une société, le tout à fonds perdu. La société en question achète ensuite du matériel (grues, machines), qui sera loué à un exploitant Outre-mer pendant une durée de cinq ans. Au terme de ce délai, la société est liquidée et le matériel revendu à l'exploitant pour 1 € symbolique. L'investisseur peut alors bénéficier d'une réduction d'impôt pour avoir participé au développement de l'activité Outre-mer.

La loi Girardin Logement Social (immobilier)

La construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs dans les collectivités d’Outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie ouvre également droit à la réduction d’impôt Girardin. Le dispositif Girardin logement social impose néanmoins certaines conditions :

  • vous devez vous engager à louer le logement nu pour une période minimale de 5 ans dans un délai de 12 mois suivant l’acquisition ou la livraison du logement ;
  • les locataires doivent faire du logement leur résidence principale ;
  • les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds ;
  • les loyers pratiqués sont, eux aussi, soumis à des maxima ;
  • les logements sont ensuite revendus à des bailleurs sociaux à l'euro symbolique.

 

A noter :

sous certaines conditions, la rénovation de logements sociaux achevés depuis plus de 20 ans peut ouvrir droit à une réduction d’impôt.

Le programme Girardin Société (IS)

Le mécanisme du Girardin IS est prévu à l'article 217 undecis du Code général des impôts. Il consiste à investir dans un logement neuf situé en Outre-mer puis à déduire ce montant du résultat imposable de votre société. Ce procédé permet de réduire en partie votre impôt sur les sociétés, voire dans certains cas de le faire totalement disparaître. Pour que cette opération financière soit valide, elle doit néanmoins respecter certaines conditions, à savoir que :

  • l’immeuble nu doit être loué dans les 12 mois qui suivent l'année d'achèvement (pour une VEFA) ou après son acquisition ;
  • la location doit être effectuée sur une durée de 5 ans minimum dès la date de prise d’effet du bail ;
  • la location doit exclusivement concerner des particuliers dans le cadre de leur résidence principale.

Quant à l’investissement locatif réalisé par l'entreprise, il peut revêtir différentes formes comme :

  • un investissement direct : la société achète l’immeuble neuf qu’elle loue directement à un particulier ;
  • un investissement indirect : l’investissement est réalisé via une société de personnes (SCI, SCS, Snc ) ;
  • une souscription de capital d’une société : l’entreprise investit dans une société pour déduire le montant de l’investissement.

Dans le premier cas, la déduction interviendra directement sur l’investissement. À contrario, l'avantage fiscal se répercutera sur le montant souscrit au capital de la société (Snc, SCI, etc.) dans les autres situations.

Dispositif Girardin : comment fonctionne la réduction d’impôt ?

L’intérêt du dispositif Girardin repose sur un montage complexe qui permet de profiter d’une réduction d’impôt supérieure au montant investi. A titre d'exemple, elle peut atteindre jusqu’à 60 000 € pour 53 600 € investis.

A noter :

dans le cadre d'un investissement Girardin, le plafond de la niche fiscale Outre-mer est étendu à 18 000 €, au lieu de 10 000 €.

Comment déclarer son investissement Girardin ?

Pour déclarer un investissement Girardin, différents formulaires seront à compléter directement sur le site impôts.gouv :

Sur le premier formulaire, vous devrez indiquer le montant de la réduction d’impôt obtenue. Le formulaire 2044 servira quant à lui à déclarer les loyers perçus. Si vous avez déjà encaissé des recettes locatives avec un investissement Girardin en 2020, il conviendra alors d’indiquer ces montants dans le formulaire 2044.

Bon à savoir :

avec l'investissement Girardin, les intérêts d’emprunt portant sur le crédit immobilier sont déductibles. L’ensemble de vos frais de dossiers bancaires et autres frais de garantie seront également à indiquer dans l’imprimé 2044 en ligne 250.

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Le dispositif Girardin reste une opération fiscale complexe qui nécessite d'avoir une véritable expertise dans ce type de montage financier. Il est donc vivement recommandé de se faire accompagner pour réaliser cet investissement.

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