Faut-il investir dans des SCPI thématiques ?
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) intéressent les personnes désireuses de trouver un placement rentable. Certains investisseurs cherchent aujourd'hui à diversifier leurs placements et optent pour des SCPI thématiques (hôtellerie, résidences seniors, etc.).
Points essentiels à retenir :
- Les SCPI constituent un moyen simple et abordable d'investir dans l'immobilier sans gérer directement les biens.
- De plus en plus de SCPI sont diversifiées et s'intéressent aux résidences de services, à l'hôtellerie, aux bureaux, aux logements, en France et à l'international).
- Investir dans des SCPI diversifiées sur le plan sectoriel et géographique permet de gagner en rentabilité, quel que soit l'état d'un marché immobilier.
Qu'est-ce qu'une société civile de placement immobilier (SCPI) ?
Définition de la SCPI, l'investissement pierre papier
Commençons tout d'abord par rappeler ce qu'est une SCPI pour les investisseurs novices. Les SCPI font partie de l'investissement pierre papier : vous êtes propriétaires de parts de sociétés qui détiennent et exploitent des biens immobiliers, à travers une société de gestion. Il s’agit donc d’un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse.
C'est un bon moyen d'investir dans l'immobilier sans maitriser les méthodes de gestion et de rendement afin de pouvoir s'en occuper !
Acheter des SCPI est abordable
Si ce placement séduit, c'est en raison de son caractère abordable sur le plan budgétaire. En effet, investir dans l'immobilier en faisant l'acquisition d'un bien entier nécessite souvent de réaliser un prêt immobilier .
L'avantage des SCPI est leur faible ticket d'entrée : vous pouvez investir avec quelques centaines d'euros puisque vous investissez dans la société. Cela n'est pas possible pour un investissement immobilier classique qui nécessite plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Investir dans des SCPI est rentable
Investir en SCPI répond à un besoin plus immédiat qu'un achat locatif dans la mesure où il est possible de bénéficier d'un gain régulier.
Autres avantages de l'investissement en SCPI
En outre, la SCPI offre :
- plus de flexibilité,
- mutualise les risques avec plusieurs investissements puisqu'il s'agit d'un placement collectif,
- soulage des frais de gestion et du temps passé dans la gestion locative.
Les risques des SCPI : une mauvaise rentabilité
Il existe un risque si la société réalise de mauvais résultats. Ainsi, le rendement peut fortement fluctuer d'une année sur l'autre en fonction des performances et du marché. En outre, aucune garantie du capital investi n'existe.
Soyez vigilant sur le montant des frais d'entrée et des frais de gestion à bien évaluer avant d'investir.
Enfin, attention, les SCPI sont un placement à moyen terme. En cas de difficultés financières, il est peu judicieux de vendre rapidement ses parts de SCPI.
Et dernier point : investir en SCPI ne permet pas de constituer un patrimoine immobilier à transmettre à ses enfants puisque la cession des parts est strictement encadrée.
Faut-il diversifier ses placements et investir dans des SCPI thématiques ?
Quel avenir pour les SCPI en 2025 ?
L'immobilier connaît des fluctuations et des cycles. L'avantage des SCPI est de pouvoir diversifier son portefeuille. Si l'immobilier de bureau est en berne, la société de gestion peut investir dans les résidences de services. Si l'immobilier en France est en baisse, pourquoi ne pas chercher des SCPI à vocation européenne ou internationale ? Comme pour un investissement en valeurs mobilières, vous choisissez vos types de placement.
Comment choisir sa SCPI ?
Le rendement 2024 des SCPI vous permet de sélectionner les meilleures SCPI du marché. Plusieurs critères de sélection des SCPI sont à analyser :
- la performance des SCPI et le rendement moyen des dernières années ;
- le montant des frais d'entrée et des frais de gestion ;
- l'avantage fiscal immédiat éventuel ;
- le ticket d'entrée minimum ;
- la diversité des fonds ;
- la notoriété et la réputation de la société de gestion (ainsi que sa stratégie d'investissement et sa capacité à évoluer selon le marché immobilier) ;
- le taux d'occupation des biens.
Investir dans des SCPI thématiques
Bien souvent, la SCPI classique investit principalement dans des bureaux et des commerces. Mais de plus en plus souvent, les SCPI diversifient leur portefeuille pour gagner en rentabilité.
Aujourd'hui, les sociétés civiles de placement immobilier s'attaquent à d'autres secteurs porteurs à l'image de l'hôtellerie, de la santé, des résidences pour seniors ou étudiants, etc. Ces deux derniers marchés sont extrêmement dynamiques.
La résidence pour seniors a le vent en poupe : elle offre aux personnes âgées en perte d'autonomie un espace dans lequel elles peuvent conserver un peu d'indépendance tout en étant entourées.
Quant aux résidences étudiantes, on sait à quel point les étudiants rencontrent des difficultés pour se loger.
Ces investissements dans des résidences dont le taux d'occupation est assez élevé permettent de minimiser le risque. En effet, plus le bien est occupé, plus le rendement est intéressant.
Investir dans des SCPI en Europe
Une diversification ne se fait pas uniquement sur le plan de la thématique pure.
C'est pourquoi certaines SCPI s'intéressent au marché immobilier allemand, espagnol ou finlandais mais aussi suisse ou britannique.
Dans tous les cas, l'AMF (autorité des marchés financiers) délivre l’agrément aux sociétés de gestion des SCPI et l'agrément de mise sur le marché des SCPI. Elle vérifie sur le long terme l’exactitude des informations délivrées aux investisseurs, associés de la SCPI, vous permettant d'investir plus sereinement dans une SCPI axée sur l'investissement à l'étranger.
Comment fonctionne une SCPI ?
La gestion locative est assurée par une société de gestion. Aussi, le titulaire de parts de SCPI ne s'occupe de rien.
Périodiquement, les titulaires de SCPI perçoivent des revenus locatifs. Ils doivent faire l'objet d'une déclaration au titre de l'impôt sur le revenu. Il s'agit principalement de dividendes.
Comment investir en SCPI ?
Plusieurs types de SCPI : SCPI de rendement ou SCPI fiscales
Il existe plusieurs catégories de SCPI, très différentes dans leur finalité.
Les SCPI de rendement ont pour principal objectif de générer des revenus locatifs. On y trouve des SCPI diversifiées ou spécialisées (SCPI de bureaux, SCPI résidentielles, SCPI de commerce, etc.) .
Les SCPI fiscales offrent principalement une réduction d'impôt grâce à un dispositif spécifique : SCPI Denormandie, SCPI de déficit foncier ou SCPI Malraux. Les SCPI Pinel n'ont plus lieu d'être en 2025.
Enfin, les SCPI de valorisation ou de plus-value investissent dans des immeubles décotés pour obtenir à moyen terme un gain lors de la revente.
Il existe aussi des SCPI à capital variable et à capital fixe.
Emprunter pour un investissement SCPI ?
Autre point clé pour investir dans une SCPI : vous pouvez le faire grâce à un crédit immobilier. Que vous ayez ou non les fonds disponibles, il est toujours intéressant d'investir à crédit, si vous avez une capacité d'emprunt disponible et selon l'offre du marché.
Ainsi, vous profitez de l'effet de levier du crédit immobilier et les recettes perçues participent au remboursement du prêt. Faites une simulation de crédit immobilier sur notre site !
Investir dans des SCPI à crédit confère également un avantage fiscal. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et le coût de l’assurance emprunteur des revenus locatifs perçus à titre de dividendes.
Investir en SCPI de plusieurs manières
Non seulement il existe plusieurs types de SCPI mais aussi plusieurs modes d'investissement ! C'est la raison pour laquelle l'accompagnement par un professionnel se révèle souvent utile pour démarrer : consultez votre banquier !
Vous pouvez acquérir des parts de SCPI en direct mais aussi :
- dans un contrat d'assurance-vie : l'épargnant bénéficie des avantages de l'assurance-vie en complément, notamment sur le plan fiscal après 8 ans de détention du contrat.
- par un achat en nue-propriété : l'investisseur bénéficie d'une décote sur le prix d'achat mais vous ne percevez aucun revenu pendant la période de démembrement puisque c'est l'usufruitier qui perçoit les fruits.
Quelle fiscalité pour les SCPI ?
Les dividendes versés par une société civile de placement immobilier sont à déclarer dans vos revenus fonciers. En général, vous percevez des acomptes exceptionnels chaque trimestre. Ils donnent lieu à une imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et des prélèvements sociaux (17,2 %).
En conclusion, prenez le temps de comprendre le fonctionnement pour investir dans des SCPI de manière judicieuse. Faites-vous aider par un professionnel pour déterminer une stratégie et investir dans des SCPI diversifiées et reconnues. La diversification géographique et sectorielle assure une meilleure mutualisation des risques et donc une plus grande sécurité.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
