État des lieux : le guide complet pour éviter les litiges locatifs

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document écrit, contradictoire, établi entre le bailleur (ou son représentant) et le locataire lors de la remise des clés, puis au départ du locataire.

Il décrit précisément l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce.

Il est joint au contrat de location (ou contrat de bail) lors de l’entrée dans les lieux (lors de la remise des clés), puis comparé à l’état des lieux de sortie en fin de bail, juste avant la restitution des clés.
Cette comparaison permet de déterminer si des dégradations et/ou un manque d'entretien sont survenus pendant la période de location, et d’engager, le cas échéant, la responsabilité du locataire.

Il peut être réalisé sur papier ou par voie électronique, et doit être daté et signé par les deux parties.

Comment faire un état des lieux ?

L’état des lieux doit être :

• Rédigé contradictoirement : en présence des deux parties ou de leurs mandataires.
• Daté et signé par le locataire et le propriétaire (ou leurs représentants).
• Conservé par chaque partie, sur support papier ou numérique.

En cas d'absence d’une des parties

Si l’une des parties ne peut être présente, plusieurs options existent :

• Mandater une personne de confiance (parent, ami, agent immobilier) avec une procuration écrite.
• Faire appel à un huissier de justice, notamment en cas de désaccord. L’état des lieux dressé par l’huissier a une valeur juridique renforcée. Les frais sont partagés à parts égales entre locataire et propriétaire.

Qui peut réaliser l’état des lieux ?

• Le propriétaire ou son mandataire (agence, gestionnaire).
• Le locataire ou un proche muni d’une procuration.
• Un professionnel habilité (agent immobilier, huissier).

Etat des lieux : que dit la loi Alur ?

La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément modifié les règles en matière d’état des lieux. Un décret d’application, entré en vigueur le 1er juin 2016, encadre désormais la forme et le contenu des états des lieux d’entrée et de sortie pour tous les logements.

Parmi les apports de cette réforme :

• Une présentation similaire entre les deux documents pour faciliter la comparaison.
• La possibilité d’illustrer les états des lieux avec des photos.
• L’encouragement à utiliser une grille de vétusté (facultative).
• Une clarification des mentions obligatoires à inclure.

Quels éléments vérifier dans un état des lieux ?

Un bon état des lieux est précis, objectif et complet.
Il doit détailler l’état du logement pièce par pièce.

Voici les éléments incontournables à inspecter :

Depuis 2016, il est aussi possible d’illustrer l’état des lieux avec des photos datées pour plus de clarté, notamment en cas d’usure visible ou de défaut. Le document peut également contenir des observations ou réserves si l’état de certains éléments ne peut être vérifié immédiatement ou ne recueille pas la même appréciation des parties.

A noter :

Pensez également à relever les compteurs (eau, gaz, électricité) et à noter les relevés dans le document.

Les droits et devoirs du propriétaire et du locataire

Du côté du locataire :

En cas de travaux réalisés pendant la location, qu’ils soient à l’initiative du locataire ou du propriétaire, il est recommandé d’en conserver une trace écrite (autorisation, devis, photos). Ces travaux peuvent avoir un impact sur l’état des lieux de sortie, notamment s’ils modifient l’état ou la configuration des lieux.

Du côté du propriétaire :

Les spécificités de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est établi à la fin du bail, lorsque le locataire rend les clés. Son rôle est de comparer l’état du logement avec celui décrit dans l’état des lieux d’entrée.

Cette comparaison permet d’identifier d’éventuelles dégradations imputables au locataire et de justifier une retenue sur le dépôt de garantie, le cas échéant.

Mentions obligatoires supplémentaires

Par rapport à l’état des lieux d’entrée, celui de sortie doit comporter en plus :

• L’adresse du nouveau domicile ou lieu d’hébergement du locataire (utile pour la restitution du dépôt de garantie ou tout courrier ultérieur),
• La date de l’état des lieux d’entrée (pour permettre la comparaison),
• Les évolutions constatées, pièce par pièce, depuis l’entrée dans les lieux.

Réalisation dans un logement vidé et nettoyé

L’état des lieux de sortie doit être réalisé :

• Une fois que le logement est entièrement vide, afin de pouvoir vérifier tous les éléments (plinthes, sols, recoins…),
• Et après nettoyage, puisque la restitution du bien « en bon état de propreté » est une obligation du locataire.

Bon à savoir :

Si le logement est encore meublé ou sale, le propriétaire peut émettre des réserves ou refuser de signer.

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire dispose de :

• 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si aucun dégât n’est constaté et l'état des lieux de sortie est confirme à l'état des lieux d'entrée.
• 2 mois si des retenues sont justifiées par des dégradations figurant dans l’état des lieux de sortie sous réserve de production de devis ou factures.

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie

Malgré toutes les précautions, des litiges surviennent souvent à la fin du bail.

Voici les recours possibles :

• Discussion amiable entre les deux parties, avec preuves à l’appui (photos, documents types factures ou devis).
• Intervention d’un huissier, à la demande du locataire ou du propriétaire. Les frais sont alors partagés.
• Saisine de la commission départementale de conciliation (gratuite et accessible).
• Saisine du juge des contentieux de la protection, en dernier recours si le litige persiste.

Aussi, en cas de départ du locataire avec un ou plusieurs loyers impayés, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie, à condition de pouvoir le justifier. Un état des lieux rigoureux, accompagné de justificatifs (loyers restants dus, relances…), renforce la protection du bailleur.

La grille de vétusté : un outil pour mieux se comprendre

Le décret de 2016 autorise l’utilisation d’une grille de vétusté, si elle est validée par les deux parties au moment de la signature du bail.

Cette grille définit la durée de vie moyenne des équipements (ex. : 7 ans pour une moquette, 20 ans pour un lavabo), et permet de répartir équitablement les coûts en cas de dégradation ou de manque d'entretien de la part du locataire.

Elle précise :

• Une période de franchise (durant laquelle aucun abattement ne s’applique)
• Un taux d’abattement annuel (permettant de calculer la part imputable au locataire en cas de remplacement anticipé)

Il n’existe pas de modèle officiel, mais vous pouvez utiliser les grilles existantes, notamment celles des bailleurs sociaux.

Cet outil, facultatif mais fortement recommandé, doit être accepté par les deux parties au moment de la signature du bail.

Conseils pratiques pour un état des lieux réussi

Voici quelques bonnes pratiques à adopter pour limiter les risques de conflit :

• Prévoir suffisamment de temps pour l’état des lieux, sans précipitation.
• Vérifier chaque pièce ensemble, point par point.
• Utiliser un modèle-type ou une application dédiée.
• Prendre des photos, idéalement datées.
• Faire preuve d’objectivité, même en cas de logement ancien.
• Ne rien signer en cas de doute, et formuler ses réserves par écrit.
• Archiver le document tout au long de la location.