Acheter sa résidence principale pour assurer sa retraite

Les points essentiels à retenir : 

• Acheter sa résidence principale avant sa retraite diminue le budget logement, premier poste de dépenses, lorsque les revenus baissent.
• C'est donc une stratégie intéressante en vue de préparer sa retraite.
• Si l'achat de la résidence principale est impossible pendant la vie active, en raison du lieu d'habitation ou du choix de vie, il est toujours possible d'investir dans l'immobilier locatif.

Quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale ?

Devenir propriétaire n'est pas une fin en soi mais l'attachement des Français à la pierre est réel, à toute époque. D'après l'INSEE, en 2024, 57 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Au-delà de l'investissement financier, c'est aussi un investissement émotionnel et parfois le projet de toute une vie. 

Bénéficier d'une maison ou d'un appartement avant la retraite

La baisse des revenus en retraite atteint 25 % au minimum aujourd'hui. Le logement devient de plus en plus important au sein du budget des familles pour atteindre 31 % en 2023, comprenant l'énergie et l'ameublement.

Pour alléger les dépenses logement de votre budget au moment de la retraite, ne plus avoir à payer de loyer ou à rembourser un prêt immobilier constitue une stratégie intéressante. Cela suffit parfois à compenser la baisse des recettes et permet de préserver son niveau de vie. 

Attention : être propriétaire implique des dépenses complémentaires par rapport à un locataire, comme la taxe foncière, les travaux, les charges de copropriété. Au moment de l'achat, en plus du prix de vente, vous réglez les frais de notaire, voire les frais d'agence. Côté prêt immobilier, prévoyez l'assurance emprunteur, les frais de dossier, le coût des garanties. 

Toutefois, sur le long terme, le gain réalisé par l'absence de loyer, une fois le prêt remboursé, compense largement ces dépenses. 

Acheter sa résidence principale pour résister à l'inflation

Plus du tiers des propriétaires français rembourse encore un prêt immobilier lié à l'acquisition de ce logement. 

En période d'inflation, c'est plutôt intéressant. En effet, un taux fixe de crédit immobilier ne varie plus pendant 15 ou 20 ans. Imaginez si vous avez souscrit un prêt en 2016 ou 2017, à moins de 1 % ! Lorsque l'inflation dépasse 5 %, votre mensualité ne change pas. 

A l'inverse, le montant d'un loyer est indexé sur l'IRL (indice de référence des loyers), obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation, sur les 12 derniers mois. Chaque année, votre loyer augmente. 

Exemple : un couple hésite entre un loyer et une mensualité de 500 € par mois en 2015. En 2025, la mensualité est toujours de 500 € mais le loyer atteint 584 €, chaque augmentation annuelle venant s'ajouter à la précédente. Le budget logement passe ainsi à 7 000 € par an au lieu de 6 000 € en 10 ans. 

Surtout, l'augmentation des prix immobiliers pendant cette période fait que le couple ne pourrait sans doute plus acheter le même appartement 10 ans plus tard. Selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 % entre 2013 et 2023.

Devenir propriétaire, c'est la liberté et la sécurité d'un achat immobilier

Acheter sa résidence principale permet de la transformer comme on le souhaite. C'est une forme de liberté très appréciée des locataires. Certains veulent être totalement libres dans leur maison ou appartement et pouvoir réaliser les travaux qu'ils souhaitent, sans devoir tout remettre en état avant de quitter leur logement.

Au moment de la retraite, c'est aussi la possibilité d'adapter le logement à son état de santé. Remplacer une baignoire par une douche sécurisée, installer une chambre au rez-de-chaussée. Et pourquoi pas le moment venu, mettre en location ou vendre le bien pour s'installer dans une résidence pour séniors  ou un EHPAD. 

Mais cela peut aller plus loin : une maison devenue trop grande lorsque les enfants ont quitté le foyer ? Pourquoi ne pas louer une chambre au moment de la retraite pour compléter vos revenus ?

En outre, devenir propriétaire assure la sécurité de rester dans le logement, tant que vous le souhaitez. Contrairement au locataire, personne ne peut vous demander de partir en fin de bail. 

Transmettre l'achat d'un logement

Vouloir aider ses enfants à se lancer dans la vie fait partie des rêves des parents. L'achat d'une résidence principale permet d'anticiper la transmission, notamment grâce à la donation et au démembrement de propriété. 

Exemple : un couple avec 2 enfants possède une maison à Nice évaluée à 800 000 €. Après la cinquantaine, il décide de s'intéresser à la transmission de ce patrimoine immobilier.  Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droits de mutation. En démembrant la nue-propriété, la valorisation atteint 50 % de la valeur en pleine propriété entre 50 et 60 ans. Ce couple peut donc donner la totalité de la nue-propriété à ses deux enfants sans payer de droits. Au moment du décès des deux parents, les enfants récupèrent la pleine propriété en indivision sans rien payer. 

En outre, en cas de vente de la résidence principale, vous ne payez pas d'impôt sur la plus-value immobilière. 

Pourquoi ne pas acheter sa résidence principale ?

Certaines situations plaident en faveur de la location de la résidence principale...ce qui ne vous empêche pas d'investir dans l'immobilier par ailleurs ! 

Votre vie professionnelle vous fait vivre dans une métropole dans laquelle vous ne souhaitez pas prendre votre retraite ? Les prix immobiliers rendent inaccessibles l'achat de votre résidence principale actuellement ? Imaginez une autre opération immobilière. 

Peut-être est-il alors pertinent d'investir dans l'immobilier locatif. A défaut d'une résidence principale, cela permet d'obtenir un complément de revenu au moment de la retraite. En termes de transmission, vous pouvez alors investir dans plusieurs studios dans des grandes villes, à donner à chaque enfant, pour leur éviter l'indivision. L'investissement locatif reste au cœur d'une bonne stratégie d'épargne à long terme, le seul moyen de créer de la richesse grâce à l'effet de levier du crédit.  

Autre solution : vous choisissez votre futur lieu de vie en retraite et achetez un bien immobilier que vous mettez en location. Ce peut être une résidence secondaire que vous louez en location saisonnière pour couvrir les frais et les mensualités. Pendant votre vie active, vous êtes locataire de votre résidence principale. Au moment de la retraite, ce second logement devient votre résidence principale. 

Comment acheter sa résidence principale avant la retraite ? 

Obtenir des prêts aidés immobiliers lorsqu'on est primo-accédant

Il existe de nombreuses solutions de financement pour acquérir sa première résidence principale. L'accession à la propriété bénéficie de plusieurs aides de l'État, comme le Prêt à taux zéro (PTZ). Les primo-accédants ont tout intérêt à profiter de ces aides pour rapidement prendre une bonne décision : l'acquisition d'un premier logement.  

Si un achat immobilier se fait pour plusieurs années, inutile de penser finir ses jours au même endroit lorsque vous achetez un studio à 25 ans ! La vente et l'achat d'un bien immobilier plus grand font aussi partie des étapes de la vie. Il est important de savoir prendre des décisions, sans avoir peur. Vous bénéficiez d'avantages fiscaux comme l'exonération de plus-value sur la résidence principale. 

Conseils de financement pour l'achat d'un bien immobilier

L'immobilier est un bon moyen de préparer votre retraite !

A tout âge, vous pouvez vous intéresser à l'achat d'une résidence principale. Il est possible d'acheter en étant senior. Il n'est jamais trop tard pour bien faire, surtout avec l'allongement de la durée de vie moyenne, jusqu'à 84 ans. 

Les banques étudient votre capacité financière à long terme et les conditions de revenus seront moins favorables lors de la retraite. 

Privilégiez un emplacement agréable et coté, dans un centre-ville que vous connaissez bien. Le quartier peut évoluer dans le bon comme dans le mauvais sens. Les mauvaises surprises en matière d'immobilier arrivent plus souvent en cas d'investissement sur une localisation inconnue. 

Attention à tous les détails qui comptent : proximité des écoles, des transports et des commerces, grands projets d'urbanisme prévus dans le quartier, performance énergétique du logement, nécessité de réaliser des travaux de rénovation, suivi des tendances du marché immobilier local.  Il ne vous reste plus qu'à découvrir les 7 étapes de l'achat immobilier !