Acheter un bien immobilier en étant sénior

Points essentiels : 

• Aucune limite d'âge légale n'existe pour acquérir un bien immobilier.
• La souscription d'un crédit immobilier nécessite un examen approfondi de la situation financière et de la capacité de remboursement de l'emprunteur, quel que soit son âge.
• S'il n'existe pas de limite d'âge pour emprunter, les banques fixent toutefois des limites pour le terme de remboursement du crédit. 

Souscrire un crédit immobilier senior

Peut-on emprunter après 60 ans ? 

Oui, il est tout à fait possible d'emprunter après 60 ans !

De plus en plus de seniors contractent des prêts immobiliers, portés par l'augmentation de l'espérance de vie et le désir de profiter de leur retraite pour réaliser de nouveaux projets.

Les banques examinent chaque dossier individuellement en tenant compte de plusieurs critères :

• les revenus (pension de retraite, complémentaires, revenus locatifs, épargne),
• la capacité de remboursement,
• l'apport personnel,
• la garantie proposée.

Parmi les points positifs, de nombreux seniors disposent d'un patrimoine immobilier et d'une épargne solide. En complément, les pensions de retraite constituent des revenus stables même si peu évolutifs.  Enfin, les enfants sont grands et autonomes. Les seniors ont ainsi besoin d'un reste à vivre moins important et dépensent moins chaque mois. 

Côté points négatifs, la baisse des revenus au moment du passage à la retraite est quasi systématique. Avec un revenu en baisse, la capacité d’emprunt se trouve également diminuée.

Bien préparer son dossier de financement 

En tant que sénior, l’achat d’un bien immobilier exige un dossier bien préparé.

Disposer d’un apport personnel conséquent, construit au fil des ans, permet de limiter le montant à emprunter afin de finaliser son projet. Avoir acquis un premier bien immobilier permet également de disposer d’un apport personnel en cas de revente. 

Le recours au prêt immobilier peut donc se faire sur une période de remboursement plus courte, en lien avec les pratiques des organismes prêteurs. À partir de 60 ans par exemple, il devient en effet difficilement envisageable d’emprunter sur 25 ans. 

En connaissant le revenu mensuel sur toute la durée du crédit immobilier, l’emprunteur s’assure de ne pas se mettre en difficulté financière. Si un prêt immobilier est souscrit sur une durée de 20 ans, et qu’un passage en retraite est prévu 10 après le démarrage du remboursement, le poids des mensualités peut changer.

Votre banquier vous conseillera sur l’évolution de votre situation et les risques qui peuvent survenir, n’hésitez pas à lui en parler et à faire une simulation de prêt immobilier en ligne.

Quelles sont les spécificités d'un crédit senior ? 

Le crédit senior n'est pas un produit bancaire distinct. C'est simplement un prêt immobilier classique dont les conditions sont adaptées au profil des emprunteurs de plus de 60 ans. 

Le prêt senior présente quelques spécificités :

• Une durée de remboursement plus courte : généralement entre 10 et 15 ans, contre 20 à 25 ans pour les emprunteurs plus jeunes. La majorité des banques acceptent que le remboursement intégral se fasse avant 75, 80 voire 85 ans.
• Un apport personnel plus important : les seniors disposent souvent d'une épargne constituée au fil des années.
• Des garanties spécifiques : hypothèque (sur un bien déjà acquis ou sur le futur bien) ou nantissement d'assurance-vie.

Attention au coût de l'assurance de prêt immobilier ! 

Du point de vue de la santé, les risques augmentent avec l'âge. Toutes les assurances de prêt augmentent leurs tarifs en fonction de votre âge. Ce coût supplémentaire vient alourdir votre plan de financement. 

L'assurance emprunteur constitue souvent le principal obstacle pour les seniors souhaitant obtenir un crédit immobilier. En effet, le coût de l'assurance augmente significativement avec l'âge en raison des risques accrus de décès et d'invalidité.

Par exemple, le TAEA (taux annuel effectif d'assurance) peut ainsi tripler entre un emprunteur de moins de 30 ans et un emprunteur de plus de 60 ans. 

Il existe des alternatives à l'assurance de prêt comme le nantissement d'une assurance-vie. 

La loi Lemoine permet depuis 2022 de changer d'assurance de prêt à tout moment et sans frais. Il est donc pertinent de comparer les offres d'assurance du marché ! Mais en étant senior, vous n'échapperez pas au questionnaire médical supprimé pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur. 

Bon à savoir

La convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) facilite l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque de santé supérieur à la moyenne. Elle prévoit notamment un examen du dossier à 3 niveaux, une grille de référence pour certaines pathologies sans surprimes. Attention, le remboursement du prêt doit être finalisé avant le 71e anniversaire de l'emprunteur et le montant emprunté ne doit pas excéder 420 000 €.   

Quelles sont les meilleures stratégies pour emprunter en tant que senior ?

• Optimiser l'apport personnel : un apport conséquent rassure les banques et réduit le montant à emprunter.
• Comparer les assurances : utiliser la délégation d'assurance pour trouver un contrat adapté et moins coûteux.
• Réduire la durée du prêt : un crédit sur 10-15 ans bénéficie de meilleurs taux et facilite l'acceptation si vous avez plus de 60 ans au moment de la demande de crédit.
• Proposer des garanties solides : hypothèque ou nantissement

Quels autres types de prêts sont possibles pour un senior ? 

Prêt relais senior

Solution idéale pour les seniors propriétaires souhaitant acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre (généralement 70 %). Le prêt relais senior est conclu pour 12 à 24 mois et le remboursement du capital s’effectue en une seule fois lors de la vente du premier bien. Tant que cette vente n’est pas signée, vous ne payez que les intérêts et l’assurance. C’est une bonne solution pour vendre le logement familial devenu trop grand et acheter une petite maison adaptée à ses vieux jours. 

Prêt à la consommation 

Pour des montants plus modestes (jusqu'à 75 000 €), le prêt personnel ou prêt à la consommation reste accessible aux seniors avec moins de contraintes que le crédit immobilier.

Rachat de crédit senior

Le rachat de crédit senior permet de regrouper plusieurs crédits en un seul pour réduire les mensualités. Le nouveau prêt unique peut comporter une trésorerie supplémentaire en fonction de la capacité d’emprunt dégagée. La nouvelle durée dépend de l’âge de l'emprunteur.

Prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire permet d'obtenir des liquidités en mettant en hypothèque un bien immobilier. Le capital et les intérêts ne sont remboursés qu'au décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien (articles L 315-1 et suivants du Code de la consommation). 

Aucune condition d’âge ou de santé n’est requise et l’assurance de prêt n’est pas nécessaire. Vous restez propriétaire du logement et le remboursement intervient après votre décès. 

Attention, le montant est variable selon l’âge et la banque mais représente moins de 75 % de la valeur du bien.

Prêt travaux 

Un prêt travaux est possible à tout âge pour financer des travaux d'adaptation du logement (accessibilité, confort), de rénovation énergétique ou d'entretien.

Le prêt avance mutation (PAM) finance des travaux d'économie d'énergie avec remboursement différé à la vente du bien.

Prêt à taux zéro pour senior ? 

Il n'y a pas de limite d'âge pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ). Toutefois, il faut remplir de nombreuses conditions comme être primo-accédant et obtenir un prêt immobilier classique en parallèle. Toutefois, il existe aussi des exceptions pour les emprunteurs en situation de handicap ou de perte d'autonomie.