Tout ce qu'il faut savoir sur les murs mitoyens

Mur mitoyen d'une maison ou d'une construction : que dit le Code civil ?

Définition d'un mur mitoyen

Un mur est dit « mitoyen » dès lors qu'il sépare deux terrains et appartient à au moins deux propriétaires. Les conditions de mitoyenneté et exceptions sont détaillées dans les articles 653 à 673 du Code civil.

Un mur peut être mitoyen sur toute sa longueur, ou seulement sur une partie :

• Par exemple, si le mur mitoyen sépare deux bâtiments ne faisant pas la même hauteur, il sera considéré mitoyen seulement jusqu’en haut du bâtiment le plus bas.
• Au-delà de cette hauteur, il est privatif et appartient au propriétaire du bâtiment le plus haut.

Comment savoir si un mur est mitoyen sur le cadastre ?

Pour savoir si un mur est mitoyen ou non, vous pouvez consulter le plan du cadastre :

• Un mur mitoyen est représenté par un trait simple.
• Dans le cas d’un mur privatif, un petit tiret est mentionné du côté du propriétaire du mur.

Les différentes situations de mitoyenneté

1- La présomption de mitoyenneté

Tout mur servant de séparation entre deux terrains clos appartenant à des propriétaires différents est présumé mitoyen (art. 653 du Code civil), sauf preuve du contraire.

Bon à savoir :

Le mur n'est pas mitoyen s'il y a une pente unique à son sommet, des tuiles ou des corniches d'un seul côté du mur. Dans ce cas, le mur est privatif : il appartient au propriétaire chez qui la pente, les tuiles et/ou les corniches se situent.

2- Les cas de murs privatifs : qui est le propriétaire du mur mitoyen ?

Certains murs peuvent avoir l’apparence de murs mitoyens alors qu’en réalité ils sont bel et bien privatifs. L’article 654 du Code civil détaille ces cas de figure. Un mur est donc considéré comme privatif si :

• Un écrit officiel (jugement ou acte notarié) établit son caractère privatif ;
• Un seul des deux terrains est clos (par exemple, si le mur sépare un jardin d’un champs ou d’un bois) : le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain clos ;
• Le sommet du mur ne présente qu’une seule pente : il est présumé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée ;
• Le mur présente sur l’un de ses côtés une corniche ou un ouvrage destiné à empêcher l’eau de ruisseler : le mur est réputé appartenir au propriétaire du côté duquel se trouvent ces signes ;
• Vous vous comportez comme l’unique propriétaire du mur (en l’entretenant, le reconstruisant…) depuis au moins 30 ans.

Le cas de l'acquisition de la mitoyenneté

Pour devenir l’unique propriétaire d’un mur mitoyen, vous pouvez acheter à votre voisin la mitoyenneté du mur :

• Vous devrez alors rembourser la moitié de la valeur du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est construit à votre voisin.
• Votre voisin devra abandonner son droit de mitoyenneté : en renonçant à ce droit, l’ex-copropriétaire ne sera plus redevable des frais d’entretien ou de réparation éventuelle du mur. Il ne pourra par ailleurs plus rien construire en appui sur ce mur.
• Un acte officiel sera dressé chez le notaire, qui devra être signé par les deux parties.

A noter :

A défaut d’accord amiable, c’est le tribunal Judiciaire (TJ) qui tranchera.

Plus d'informations dans notre article : 5 conseils pour acheter une partie commune en toute sérénité

Mur mitoyen : quelles règles et quelles obligations découlent de la mitoyenneté ? 

Mur mitoyen : quels sont les travaux autorisés ?

Vous disposez d’une certaine liberté dès lors que vous ne compromettez pas la solidité du mur.

Ainsi, vous pouvez, avec l’accord de votre voisin, appuyer une construction contre le mur ou y placer des poutres ou des solives (art. 657 du Code civil). Si votre voisin s’oppose aux travaux, vous devrez saisir le TJ pour avoir l’autorisation de les effectuer.

Certains travaux peuvent être réalisés sans autorisation de votre voisin : par exemple, appuyer des plantations contre le mur mitoyen, le surélever, ou encore l’épaissir. Certaines précautions doivent tout de même être prises :

• Vous ne devez pas créer un trouble anormal de voisinage : par exemple, ce serait le cas si la surélévation restreint l’ensoleillement de la parcelle voisine.
• Vous devez faire attention à respecter les règles applicables en matière de hauteur : vous pouvez les vérifier en mairie.
• Il est également important de savoir que si le mur mitoyen ne supporte pas les travaux effectués, le copropriétaire qui a modifié le mur risque de devoir le faire reconstruire entièrement à ses frais.

Quels travaux peuvent être réalisés sans autorisation ? Réponse dans notre article.

Attention :

Ni vous ni votre voisin ne pouvez pratiquer d’ouverture dans le mur mitoyen (porte, fenêtre, etc.) à moins d’un commun accord (article 675 du Code civil).

Plus d'informations sur la réglementation autour de la construction de fenêtre et le voisinage dans notre article dédié.

Partage des frais d'entretien : qui paie ?

Vous devez partager les frais d’entretien, de réparation ou de reconstruction d’un mur mitoyen (article 655 du Code civil), excepté si un seul d’entre vous est à l’origine des travaux.

En revanche, chaque propriétaire est responsable des dégâts qu’il a pu causer sur le mur.

Bon à savoir :

Si l’un des propriétaires fait des travaux sur le mur sans l’accord de son voisin, les frais seront entièrement à sa charge. La seule exception est la nécessité de travaux urgents, par exemple si le mur menace de s’effondrer.

Retrouvez toutes les informations essentielles à connaître avant d’acheter une maison dans notre guide.