Tout ce qu'il faut savoir sur les murs mitoyens

Mur mitoyen d'une maison ou d'une construction : que dit le Code civil ?

Définition d'un mur mitoyen

Un mur est dit « mitoyen » dès lors qu'il sépare deux terrains et appartient à au moins deux propriétaires. Les articles 653 à 673 du Code civil définissent les règles, les conditions et les exceptions à la mitoyenneté. La plupart de ces articles datent de la création du Code civil en 1804, avec un vocabulaire un peu désuet. 

Un mur est mitoyen sur toute sa longueur ou seulement sur une partie :

• Par exemple, si le mur mitoyen sépare deux bâtiments ne faisant pas la même hauteur, il sera considéré mitoyen seulement jusqu’en haut du bâtiment le plus bas.
• Au-delà de cette hauteur, il est privatif et appartient au propriétaire du bâtiment le plus haut.

La mitoyenneté n'est pas limitée à la présence d'un mur. Toute limite séparative de propriété peut être mitoyenne  : vous pouvez avoir des barrières mitoyennes, des haies végétales mitoyennes, des fossés mitoyens, des grillages mitoyens, etc. 

Bon à savoir :

Avant toute construction, les terrains sont délimités par un bornage de propriété réalisé par un géomètre expert. Cela permet de s'assurer des limites de son terrain. Les frais de géomètre peuvent être partagés entre les propriétaires voisins.

Différence entre mur privatif, en limite de propriété, et mur mitoyen 

Si vous construisez un mur sur votre terrain en limite de propriété, il est a priori privatif. En revanche, si vous construisez un mur de clôture à cheval sur deux propriétés, il est plutôt mitoyen. 

Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Sur le cadastre 

Pour savoir si un mur est mitoyen ou non, vous pouvez consulter le plan du cadastre :

• Dans le cas d’un mur privatif, un petit tiret est mentionné du côté du propriétaire du mur ;
• Un mur mitoyen est représenté par un trait simple et un petit tiret de chaque côté du mur. 

Sur un acte 

Un acte de transfert de la propriété d'un bien immobilier est établi lors d'une vente, d'une donation ou d'une succession. Un tel titre de propriété qui mentionne le caractère mitoyen ou non d'un mur donne une indication quasi-certaine. 

Un acte sous seing privé établi entre voisins lors de la construction d'un mur peut également définir son caractère mitoyen ou non. Tout dépend de la date de l'acquisition. 

Avec la prescription acquisitive

Vous vous comportez pendant 30 ans comme un propriétaire exclusif du mur ou, au contraire, comme le propriétaire d'un mur mitoyen avec votre voisin, de manière publique, paisible, continue et non-équivoque. Il y a alors prescription acquisitive trentenaire et cela vous donne un droit. 

Il est donc essentiel de ne pas laisser les comportements anormaux dériver pendant de nombreuses années ! Cette prescription est très importante et peut même l'emporter sur un titre antérieur. 

Les différentes situations de mitoyenneté

La présomption de mitoyenneté

Tout mur servant de séparation entre deux terrains clos appartenant à des propriétaires différents est présumé mitoyen selon l'article 653 du Code civil, sauf preuve du contraire. 

Cette présomption permet de simplifier la situation. Si vous achetez une maison avec un jardin entouré de murs donnant chez un voisin, a priori ce sont des murs mitoyens. 

Qui est le propriétaire du mur mitoyen ou privatif ?

Certains murs peuvent avoir l’apparence de murs mitoyens alors qu’en réalité ils sont bel et bien privatifs. L’article 654 du Code civil détaille ces cas de figure. Un mur est donc considéré comme privatif si :

• Un écrit officiel (jugement ou acte notarié) établit son caractère privatif ;
• Un seul des deux terrains est clos (par exemple, si le mur sépare un jardin d’un champs ou d’un bois) : le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain clos ;
• Le sommet du mur ne présente qu’une seule pente : il est présumé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée ;
• Le mur présente sur l’un de ses côtés une corniche ou un ouvrage destiné à empêcher l’eau de ruisseler : le mur est réputé appartenir au propriétaire du côté duquel se trouvent ces signes ;
• Vous vous comportez comme l’unique propriétaire du mur (en l’entretenant, le reconstruisant…) depuis au moins 30 ans comme nous l'avons vu ci-dessus. 

Acheter la moitié du mur de son voisin : l'acquisition de la mitoyenneté

Pour devenir l’unique propriétaire d’un mur mitoyen, vous pouvez acheter à votre voisin la mitoyenneté du mur. 

Pour ce faire, vous devez rembourser la moitié de la valeur du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est construit à votre voisin. 

Puis, votre voisin devra abandonner son droit de mitoyenneté : en renonçant à ce droit, l'ancien copropriétaire ne sera plus redevable des frais d’entretien ou de réparation éventuelle du mur. Il ne pourra par ailleurs plus rien construire en appui sur ce mur.

Un acte authentique chez le notaire formalise cet achat. 

Nous vous recommandons : 5 conseils pour acheter une partie commune

Mur mitoyen : quelles règles et quelles obligations découlent de la mitoyenneté ?

Quels sont les travaux autorisés sur un mur mitoyen ou une clôture ?

Vous disposez d’une certaine liberté dès lors que vous ne compromettez pas la solidité du mur.

Travaux avec accord préalable du voisin

Ainsi, vous pouvez, avec l’accord de votre voisin, appuyer une construction contre le mur ou y placer des poutres ou des solives (art. 657 du Code civil). Si votre voisin s’oppose aux travaux, vous devrez saisir le tribunal pour obtenir l’autorisation de les effectuer. 

Bon à savoir :

Les poutres et les solives peuvent dépasser la moitié du mur dès lors qu'elles laissent un espace de 5,4 cm avant la fin du mur du voisin. Si jamais celui-ci veut mettre des poutres au même endroit, alors de chaque côté, elles peuvent aller jusqu'à la moitié du mur.

Informez votre voisin par écrit de la teneur des travaux et obtenez son accord écrit, voire faites-lui signer le projet de travaux pour éviter toute contestation ultérieure. 

Travaux sans accord préalable du voisin

Certains travaux peuvent être réalisés sans autorisation de votre voisin : par exemple, appuyer des plantations contre le mur mitoyen, le surélever ou encore l’épaissir. Certaines précautions doivent tout de même être prises :

• Vous ne devez pas créer un trouble anormal de voisinage : par exemple, ce serait le cas si la surélévation restreint l’ensoleillement de la parcelle voisine ou en cas de perte de vue.
• Vous devez faire attention à respecter les règles applicables en matière de hauteur du mur : consultez les documents d'urbanisme en mairie.
• Il est également important de savoir que si le mur mitoyen ne supporte pas les travaux effectués, le copropriétaire qui a modifié le mur risque de devoir le faire reconstruire entièrement à ses frais.

Quels travaux peuvent être réalisés sans autorisation ? Réponse dans notre article.

Attention : Ni vous ni votre voisin ne pouvez pratiquer d’ouverture dans le mur mitoyen (porte, fenêtre, etc.) à moins d’un commun accord (article 675 du Code civil). Découvrez toutes les informations sur la réglementation de la construction de fenêtre et le voisinage dans notre article dédié.

Partage des frais d'entretien : qui paie ?

Vous devez partager les frais d’entretien, de réparation ou de reconstruction d’un mur mitoyen (article 655 du Code civil), excepté si un seul d’entre vous est à l’origine des travaux. Les décisions relatives aux travaux doivent se prendre d'un commun accord. Vous ne pouvez imposer de travaux à votre voisin. 

En revanche, la loi impose à chaque propriétaire d'être responsable des dégâts qu’il cause au mur. Le copropriétaire peut se voir imposer la remise en état ou la reconstruction du mur à sa charge. 

Bon à savoir :

Si l’un des propriétaires fait des travaux sur le mur sans l’accord de son voisin, les frais seront entièrement à sa charge. La seule exception est la nécessité de travaux urgents, par exemple si le mur menace de s’effondrer de sorte à ce que la remise en état immédiate s'impose.

Retrouvez toutes les informations essentielles à connaître avant d’acheter une maison dans notre guide.

Droits et devoirs du propriétaire mitoyen ou privatif

Questions fréquentes sur les murs mitoyens 

À qui appartient un mur mitoyen ?

Un mur mitoyen appartient aux deux propriétaires qui doivent assurer ensemble l'entretien et la réparation de la séparation. 

Comment savoir si un mur est mitoyen sur le cadastre ?

Vous pouvez consulter le cadastre avant un projet d'achat immobilier. Les limites du terrain sont représentées par une ligne continue. Si un petit tiret est présent de chaque côté de cette ligne, le mur est mitoyen. Si un seul tiret est là d'un seul côté, c'est un mur privatif. Sur le site du cadastre, les légendes sont accessibles pour comprendre chaque élément. 

Comment gérer un désaccord avec son voisin sur un mur mitoyen ? 

Vous voulez faire des travaux d'entretien et votre voisin refuse ? Vous voulez appuyer une construction sur le mur ou installer des poutres et votre voisin refuse ? Vous souhaitez contester les travaux, les plantations, le réhaussement du mur par votre voisin ? En cas de litige, tous les désaccords se soldent devant le tribunal judiciaire, à défaut de solution amiable.