Fenêtre sur voisin : oui, mais sans regarder !

Qu'est-ce que la servitude de vue ?

Une servitude est une charge liée au droit de propriété et imposée à un autre propriétaire. La servitude de vue permet au propriétaire de déroger aux distances légales pour créer une ouverture vers la propriété de son voisin.

L’article 637 du Code civil précise que la servitude de vue concerne les propriétés privées contiguës. De plus, toutes les ouvertures et vues sont réglementées : fenêtres, porte-fenêtres, fenêtres de toit, lucarnes, balcons, terrasses, etc.

Une servitude de vue peut s’obtenir de 3 manières :

• un accord entre voisins : la liberté contractuelle permet de constituer des servitudes par contrat. Les précédents propriétaires peuvent avoir signé un accord devant notaire. Si celui-ci est publié au service de la publicité foncière, il devient opposable aux tiers, et notamment aux futurs acquéreurs. Sinon, il n’est valable qu’entre les signataires.
• la prescription trentenaire : en l’absence de toute contestation pendant 30 ans, une fenêtre construite sans respecter les distances légales acquiert une servitude de vue par défaut. Certains critères doivent être respectés tels que la possession utile, continue, paisible, apparente et non-équivoque.
• la division de propriété : Dans le cas d’une propriété unique ensuite divisée en plusieurs parcelles, des règles particulières existent. En matière de servitude de vue, l’ouverture peut déroger aux règles normalement applicables. C’est la situation légalement nommée « servitude de père de famille ». Initialement, la division de propriété était opérée par des parents propriétaires au bénéfice de leurs enfants.

La servitude de vue ne doit pas être confondue avec d’autres charges liées au droit de propriété comme les servitudes de passage, d’égout des toits, de puisage d’eau …

Quelles règles pour la construction d’une fenêtre sans vue plongeante chez le voisin ?

Le Code civil interdit la création d’une fenêtre avec vue sur la propriété voisine, sauf respect d’une distance minimale. Il distingue la vue droite (ou vue directe) de la vue oblique (ou vue indirecte). Il s’agit d’une sous-catégorie des « vues » qui ne doit pas être confondue avec les « jours ».

Important :

Notez que si la vue de la future ouverture donne sur un mur, un toit fermé ou vers le ciel, cette réglementation ne s’applique pas. En revanche, dans certaines circonstances, vous devrez tout de même obtenir une autorisation d’urbanisme.

Quelle distance entre deux maisons en cas de vue droite ?

La vue droite vous permet de voir chez le voisin sans tourner la tête, ni vous pencher. Dans ce cas, la distance minimale séparant l'ouverture créée de la limite de la propriété voisine doit être de 1,90 mètre (article 678 du Code civil).

Cette distance se mesure à partir du parement extérieur du mur, bord de la fenêtre, rebord extérieur du balcon ou de la terrasse et la limite séparative de la propriété voisine.

Quelle distance entre deux propriétés en cas de vue oblique ?

La vue oblique ou indirecte nécessite de se pencher pour voir ce qui se passe chez votre voisin. Dans ce cas, la distance minimale de construction d’une ouverture n’est que de 60 centimètres (article 679 du Code civil).

Cette distance se calcule en se plaçant à l'angle de l'ouverture la plus proche de la propriété voisine.

Attention : si la limite séparative de propriété est constituée d’un mur mitoyen, la distance prend en compte le milieu de l’épaisseur du mur. Pour un mur privatif vous appartenant, la propriété du voisin commence après votre mur.

Dans le cas du mur mitoyen, un régime particulier est applicable. En toutes circonstances, il est par exemple nécessaire d’obtenir l’accord de son voisin avant de créer une ouverture.

Bon à savoir :

Selon les villes, le PLU (plan local d'urbanisme) peut prévoir une distance plus grande. Pensez à vous renseigner dans la mairie de votre commune. De la même manière, dans les lotissements, le cahier des charges peut aménager des règles spécifiques.

Ouverture d'une fenêtre et distance avec le voisinage : les règles s'assouplissent

Par exception aux règles précédemment détaillées, les juges ont la possibilité d’apprécier au cas par cas les distances dans un contexte particulier.

Depuis une décision de la Cour de cassation, les magistrats peuvent autoriser une dérogation lorsque la hauteur de la fenêtre est positionnée en dessous d’une taille moyenne d’un homme. Il en va notamment lorsqu’un effort particulier doit être fourni pour regarder par la fenêtre. La vue ne doit pas être constante et normale.

Cette souplesse accordée aux dispositions légales est rationnelle. Néanmoins, bien que cette jurisprudence soit constante, elle s’effectue sans généralisation et s’apprécie de manière concrète. Un voisin pourrait donc toujours tenter d’obtenir la suppression de l’ouverture devant un tribunal.

Création de fenêtres sans autorisation : zoom sur le jour de souffrance

Votre future fenêtre ne respecte pas les distances minimales requises ? Vous ne bénéficiez pas d’une servitude de vue ? Vous avez toujours l’option de créer un jour de souffrance : ce sont des ouvertures qui laissent passer la lumière, mais empêchent de voir vers l’extérieur.

En plus de l’apport de luminosité, elles ont plusieurs avantages tels que :

•  l’absence de contrainte de distance minimale par rapport à la limite de propriété du voisin ;
• leurs dimensions qui ne sont pas réglementées.

Fenêtre opaque : quelles limites sur votre propriété ?

Ceci étant dit, la création de ces fenêtres sans vue n’est pas sans règle :

• Le positionnement de l’ouverture doit respecter des normes de hauteur minimale :

○      2,6 m au-dessus du plancher si la fenêtre est au rez-de-chaussée,

○      1,9 m à partir du plancher pour les fenêtres aux étages.

• Vos jours de souffrance doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre dépoli, translucide et opaque, garni d'un treillis de fer.

A noter :

Si votre future fenêtre ne donne pas sur le terrain de votre voisin, directement ou indirectement, les règles de distances citées ne s’appliquent pas.

La fenêtre de mon voisin donne sur mon jardin : quels points vérifier ?

1. Premier réflexe : consulter le service d’urbanisme de la mairie pour connaître les règles applicables et vérifier le cahier des charges si vous êtes en lotissement.
2. Identifiez le type d’ouverture : vue droite,vue oblique ou jours
3. En fonction de la réponse, appréciez si la distance minimale légale est respectée.
4. A défaut, vérifiez s’il est nécessaire de réaliser un effort particulier pour plonger les yeux sur votre jardin, conformément à la décision de la Cour de cassation.
5. Enfin, vérifiez si une servitude de vue existe.

Ainsi, vous disposez des bons éléments pour évaluer vos droits et vos chances de succès en cas de litige.

Au préalable, vérifiez auprès d’un expert en urbanisme ou d’un professionnel du droit la véracité des informations. La complexité des situations nécessite de connaître la règle de droit applicable, mais aussi les exceptions, les tolérances, etc. Par exemple, saviez-vous qu’un mur entre deux propriétés n’est pas toujours un mur mitoyen ?

Mon voisin voit chez moi : quelles sanctions ?

La propriété voisine est vendue et le nouvel acquéreur conteste la légalité de la fenêtre qui donne sur son jardin ? Votre voisin effectue des travaux d’agrandissement de sa maison et vous voyez apparaître une fenêtre avec vue sur votre terrasse ? Il est opportun de prendre quelques précautions avant d’entreprendre des travaux dans sa maison.

La première étape consiste à adresser une contestation écrite en lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin. Vous constatez que les distances minimales prévues par le Code civil ne sont pas respectées. Vous lui demandez de fermer la fenêtre ou l’ouverture concernée.  Vous pouvez également solliciter l’intervention d’un expert ou d’un Commissaire de Justice pour qu’il dresse un constat.

A défaut de réponse favorable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Si vous obtenez gain de cause, votre voisin peut être condamné à supprimer l’ouverture ou à la transformer en jour de souffrance. Ainsi, le trouble de jouissance sera supprimé et la fenêtre de votre voisin ne donnera plus sur votre jardin.