Fenêtre sur voisin : oui, mais sans regarder !
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Fenêtre sur voisin : oui, mais sans regarder !

Publié le 05/01/17 - Mis à jour le 26/02/20
Fenêtre sur voisin : oui, mais sans regarder !
La Cour de cassation a tranché : il est toléré de créer une fenêtre donnant chez son voisin à partir du moment où celle-ci ne permet pas de regarder à hauteur d’homme. Cette décision s’appuie sur l’importance de la luminosité : non seulement indispensable au confort de vie, c’est un atout indéniable lorsqu’il s’agit de valoriser son bien immobilier. Un logement lumineux est toujours plus agréable à visiter, et donc plus attractif pour une mise en vente ou une mise en location. La création d’une fenêtre donnant sur un voisin reste tout de même tencadrée par des règles strictes favorisant le respect de l’intimité de tous.

Ouverture fenêtre : quelles règles autour du droit de vue ?

Le Code civil interdit la création d’une fenêtre donnant sur le voisin, sous une certaine distance.

Quelle distance entre deux maisons en cas de vue droite ?

En cas de vue directe (ou vue droite, c’est-à dire que l’ouverture vous permet de voir l’intérieur du logement de votre voisin sans avoir à vous pencher) : la distance minimale séparant l'extérieur de l'ouverture créée de la limite du terrain voisin doit être de 1,9 mètre.

Qu'est-ce qu'une vue oblique et quelle règle s'applique ?

En cas de vue indirecte (dite aussi vue oblique, c’est-à-dire nécessitant de se pencher) : cette distance est ramenée à 60 centimètres.

Bon à savoir : selon les villes, le PLU (plan local d'urbanisme) peut prévoir une distance encore plus grande. Pensez à vous renseigner dans la mairie de votre commune.

Ouverture d'une fenêtre et distance avec le voisinage : les règles s'assouplissent

Dans son arrêt de septembre 2016, la Cour de cassation a légèrement assoupli l’application de cette réglementation. Elle a apprécié la hauteur de la fenêtre incriminée par rapport à la taille moyenne d’un homme. Elle a de plus apprécié l’utilisabilité de la fenêtre. Elle en a décidé que « à partir du moment où l’on ne peut regarder par la fenêtre qu’au prix d’un effort particulier et non de manière constante et normale, il n’y a pas de vue sur le voisin, et la réglementation sur la distance avec la limite de propriété ne s’applique pas. »

Cette jurisprudence permet donc d’envisager l’ouverture de fenêtres de manière plus souple, notamment lorsque les caractéristiques du bien immobilier ne permettent pas de respecter les hauteurs minimales prévues par le Code civil.

Attention toutefois, en cas de travaux ne respectant pas le Code civil, le recours d’un voisin peut toujours amener à l’obligation de supprimer l’ouverture. Le Tribunal disposera de cette décision pour apprécier plus finement la gêne occasionnée. Si la fenêtre est située quelques centimètres en dessous du seuil minimal, il y a fort à parier que les tribunaux se montreront plus conciliants.

Important :

notez que si la vue de la future ouverture est un mur, un toit fermé ou donne vers le ciel, cette réglementation ne s’applique pas. En revanche, dans certaines circonstances, vous devrez tout de même obtenir une autorisation d’urbanisme.

Quelles règles pour la construction d’une fenêtre sans vue plongeante chez le voisin ?

Création de fenêtre sans autorisation : zoom sur le jour de souffrance

Votre future fenêtre ne respecte pas les distances minimales requises précédemment citées ? Vous avez toujours l’option de créer un « jour de souffrance » : ce sont des ouvertures qui laissent passer la lumière, mais empêchent de voir vers l’extérieur.

En plus de l’apport de luminosité, elles ont l’avantage :

  • de ne pas avoir de contrainte de distance minimale par rapport à la limite de propriété du voisin ;
  • que leurs dimensions ne soient pas réglementées.

Fenêtre opaque : quelles limites sur votre propriété ?

Ceci étant dit, la création de ces fenêtres sans vue ne sont pas sans règles :

  • Leur positionnement doit respecter des normes de hauteur minimale : 2,6 m au-dessus du plancher si elles sont situées au rez-de-chaussée, et 1,9 m aux étages (à partir du plancher là aussi).
  • Vos jours de souffrance doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et opaque, garni d'un treillis de fer.

 

A noter :

si votre future fenêtre ne donne pas sur le terrain de votre/vos voisin(s) (directement ou indirectement), les règles de distances citées ne s’appliquent pas.

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