Mur mitoyen : ce qu’il faut savoir pour éviter les conflits

Qu'est ce qu'un mur mitoyen ?

Un mur est dit "mitoyen" dès lors qu'il sépare deux terrains et appartient à au moins deux copropriétaires. Les conditions de mitoyenneté et exceptions sont détaillées dans les articles 653 à 673 du code civil.

1- La présomption de mitoyenneté

Tout mur servant de séparation entre deux terrains clos appartenant à des propriétaires différents est présumé mitoyen (art. 653 du Code civil).

2- Un mur, mitoyen en apparence, peut être privatif.

Bien que mitoyen en apparence, le mur est, en réalité, privatif (art.654 du Code civil) :

• si un écrit (jugement ou acte notarié) établit son caractère privatif,
• si un seul des deux terrains est clos (par exemple, si le mur sépare un jardin d’un champs ou d’un bois) : le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain clos,
• si le sommet du mur ne présente qu’une seule pente : il est présumé appartenir au propriétaire du terrain vers lequel la pente est inclinée,
• si le mur présente sur l’un de ses côtés une corniche ou un ouvrage destiné à empêcher l’eau de ruisseler : le mur est réputé appartenir au propriétaire du côté duquel se trouvent ces signes,
• si vous vous comportez comme l’unique propriétaire du mur (en l’entretenant, le reconstruisant…) depuis trente ans.

3- Vous pouvez acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif

Vous pouvez demander à votre voisin de vous céder la mitoyenneté de son mur privatif dès lors que celui est à cheval sur vos deux propriétés. Il s’agit d’un droit absolu, qui ne peut pas vous être refusé (art 661 du Code civil). Vous devez rembourser la moitié de la valeur du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est construit. À défaut d’accord amiable, c’est le tribunal de grande instance (TGI) qui tranchera.

4- Les droits liés à la mitoyenneté

Vous disposez d’une certaine liberté dès lors que vous ne compromettez pas la solidité du mur. Vous pouvez, avec l’accord de votre voisin, appuyer une construction contre le mur ou y placer des poutres ou des solives (art. 657 du Code civil). Si votre voisin s’oppose aux travaux, vous devrez saisir le TGI pour avoir l’autorisation de les effectuer.

Certains travaux peuvent être réalisés sans autorisation : par exemple, appuyer des plantations contre le mur mitoyen ou encore le surélever. Mais veillez à ne pas créer un trouble anormal de voisinage. Ce sera, par exemple, le cas si la surélévation restreint l’ensoleillement de la parcelle voisine. N’oubliez pas non plus de vérifier en mairie les règles applicables en matière de hauteur.

Enfin, ni vous ni votre voisin ne pouvez pratiquer d’ouverture dans le mur (porte, fenêtre…) à moins d’un commun accord (art. 675 du Code civil).

5- Des frais d’entretien partagés

Vous devez partager les frais d’entretien, de réparation ou de reconstruction d’un mur mitoyen (art. 655 du Code civil), exceptés si un seul d’entre vous est à l’origine des travaux.

© Uni éditions – MIG – juin 2014