Reste à vivre : comment le calculer en fonction des membres du foyer et des revenus ? 

En résumé : 

• Le reste à vivre désigne le montant à disposition de l'emprunteur après avoir payé ses mensualités d'emprunt.
• Les banques calculent le reste à vivre pour déterminer si l'emprunteur dispose de l'argent nécessaire pour assumer son budget quotidien à long terme. Un montant insuffisant est le signe d'une mensualité trop importante.
• Le reste à vivre est lié en partie au taux d'endettement. 
• Il n'existe pas de seuils légaux de reste à vivre à respecter. Chaque banque utilise ses propres ratios à partir des éléments suivants : localisation, composition de la famille, niveau de revenus. 
• Pour calculer le reste à vivre d’un couple, à partir des revenus réguliers et sûrs, il faut déduire les mensualités de prêt et les pensions alimentaires. Le solde doit couvrir toutes les dépenses quotidiennes fixes, contraintes ou non. 

Qu'est-ce que le reste à vivre ? 

Définition

Le reste à vivre est le montant qu'il reste à l'emprunteur après avoir remboursé sa mensualité de crédit et ses charges fixes contraintes.  

En d'autres termes, c'est l'argent disponible pour assumer tous vos besoins quotidiens : énergie, eau, internet, téléphonie, habillement, courses alimentaires, loisirs, etc. 

C'est un indicateur financier pour les banques au même titre que le taux d'endettement. 

Taux endettement maximum

Lors d'une demande de prêt immobilier, la banque calcule le taux d'endettement qui doit être inférieur à 35 % de vos revenus. Cela permet de définir une mensualité maximale.

Le solde de 65 % de vos revenus doit donc vous permettre d'assumer toutes les dépenses, charges fixes et contraintes et dépenses courantes.

Avec l'apport personnel, le taux d'endettement permet de générer votre capacité d'emprunt. 

Risque d'un reste à vivre insuffisant 

Conserver un reste à vivre acceptable évite des situations de défaillance dans le remboursement du crédit immobilier sur le long terme. La durée du prêt immobilier étant très longue, il est préférable d'anticiper les hausses de dépenses et les risques de défaut de remboursement. 

Limites

En pratique, 65 % de 1 500 € et 65 % de 10 000 € ne déterminent pas le même reste à vivre.

Le reste à vivre est donc étudié au cas par cas par les banques en fonction des revenus et de la composition de la famille, mais aussi du lieu de résidence. 

Seul le taux d'endettement à 35 % fait l'objet d'une norme édictée par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière). La capacité d'emprunt doit donc concilier taux d'endettement, reste à vivre, optimisation des données du crédit immobilier. 

Toutefois, les banques peuvent déroger à ce taux dans 20 % de leurs dossiers de financement. Aussi, elles estiment alors le reste à vivre acceptable en fonction de la situation de chaque emprunteur qui ne correspondra pas forcément au 65% des revenus déclarés de l’emprunteur. Cette situation se présente souvent en cas de revenus dépassant le seuil moyen offrant ainsi un reste à vivre confortable même si celui-ci n’est pas égal à 65% des revenus mensuels.

Comment calculer le reste à vivre dans le cadre d'un crédit ?

Les revenus

Les revenus d’un emprunteur correspondent souvent à ses revenus professionnels réguliers  (salaires, revenus des professions libérales, chiffre d’affaires des travailleurs indépendants ou des chefs d'entreprise, etc.). 

Les autres revenus récurrents et pérennes viennent s'ajouter (allocations familiales). 

Si vous avez des revenus locatifs, la banque prend en compte 70 % environ des loyers perçus pour assumer les risques de vacance locative ou de loyers impayés. 

Quelles charges et dépenses inclure dans le reste à vivre ? 

Le reste à vivre est le minimum légal nécessaire pour gérer les dépenses du quotidien. 

Vous ôtez vos dépenses contraintes notamment :

• pensions alimentaires 
• Remboursement de crédit en cours. 

Le reste à vivre doit couvrir toutes les dépenses quotidiennes telles que :

• Charges de copropriété,
• Impôts et taxes,
• Énergie et eau,
• Assurances,
• Nourriture, 
• Habillement,
• Transports,
• Télécommunications,
• Frais de scolarité, 
• Loisirs et Culture,
• Vacances. 

Certaines dépenses sont incompressibles. D'autres peuvent être diminuées en cas de besoin. 

Il est important d'anticiper les futures dépenses en tenant compte de la durée d'un prêt immobilier, en particulier le coût de la scolarité de vos enfants ou les travaux récurrents du bien immobilier que vous achetez. Sans oublier les cas d'imprévu...

Exemple de calcul

C'est assez simple : prenez vos revenus et enlevez 35 % ou la mensualité de prêt immobilier que vous remboursez. Si vous avez plusieurs prêts en cours de remboursement, soustrayez les mensualités. 

Par exemple, un couple gagne 3 600 € par mois. Son taux d'endettement est de 1 260 € (3 600 *35 %). Le calcul du reste à vivre de ce couple s'établit ainsi : 

3 600 - 1 260 =  2 340 €. 

La banque aura sans doute tendance à rester autour d'un taux d'endettement de 35 % pour que le couple puisse vivre décemment surtout si le ménage comprend la présence d’enfants. 

Bon à savoir :

Anticipez ! Il est préférable de conserver une épargne disponible pour faire face aux imprévus. Surtout si votre reste à vivre est un peu juste.

Exemple avec des revenus élevés

En revanche, avec un autre exemple, vous allez comprendre dans quel cas une banque peut aller raisonnablement au-delà du taux d'endettement. Imaginons, une personne célibataire qui bénéficie d'un revenu élevé de 5 000 € par mois. 

Son reste à vivre avec un taux d'endettement à 35 % est de : 5 000 - 1 750 = 3 250 €

Une banque pourra accepter d'aller au-delà d'un remboursement de 1 750 € par mois, compte tenu du reste à vivre confortable pour un célibataire qui n’a pas de charges pour l’entretien et l’éducation d’un ou plusieurs enfants. 

D'ailleurs, si vos revenus sont élevés, n'hésitez pas à faire la somme des dépenses mensuelles à votre banque pour l'inciter à accepter un taux d'endettement plus important. En complément, des revenus élevés permettent de négocier un meilleur taux de crédit immobilier.  

Bon à savoir :

N'hésitez pas à préserver une capacité d'épargne de précaution en cas de coup dur !

Quel montant de reste à vivre minimum pour un prêt immobilier ? 

Vous l'avez compris, il n'existe pas de seuil légal de reste à vivre. Chaque banque peut déterminer ses propres grilles de lecture. Nous allons donc donner des montants fréquents et moyens. Il est indispensable que vous transmettiez une image claire, à la banque, de votre situation pour lui permettre de déterminer précisément le reste à vivre qui vous convient. 

Votre lieu de résidence impacte aussi le montant nécessaire ; si vous habitez dans une métropole comme Paris, vos dépenses quotidiennes sont plus élevées par rapport à un habitant de Lorraine. De la même manière, un crédit pour investissement locatif ou pour une première résidence principale ne sera apprécié de la même manière au niveau du reste à vivre. 

Quel reste à vivre pour 1 personne ? 

Pour une personne seule, le reste à vivre minimum demandé varie souvent entre 700 et 1 000 € par mois.

Quel reste à vivre pour un couple ?

Pour un couple, il est nécessaire de disposer d’une somme comprise entre 1000 et 1500 €.

Quel reste à vivre pour une famille de 4 personnes ? 

Souvent on estime que chaque enfant à charge nécessite un reste à vivre supplémentaire compris entre 200 et 500 € (en fonction de leur âge). 

Ainsi, le reste à vivre d'une famille de 4 personnes sera compris entre 1 800 € et 2 500 € par mois.  

Comment optimiser son reste à vivre avant un prêt immobilier ? 

Vous avez un projet d'achat immobilier ? Plusieurs mois plus tôt, avant même de réaliser votre première simulation de prêt immobilier, vous pouvez optimiser votre reste à vivre en suivant ces conseils de bon sens. 

• Augmentez vos revenus en demandant une augmentation ou en développant une activité secondaire professionnelle ou non professionnelle (activité de location). 
• Réduisez vos dépenses en renégociant vos charges fixes (contrat d'énergie, contrat de télécommunications, contrat d'assurance) et en limitant vos dépenses superflues (assurance en doublon, abonnement inutile).
• Évaluez votre niveau de vie réel et montrez-le à votre banquier. 

Ainsi, vous améliorez votre profil emprunteur aux yeux d'un organisme prêteur. Résultat ? Un meilleur scoring des banques et donc de meilleurs taux et de meilleures offres de prêt immobilier. 

Enfin, notez que chaque établissement bancaire a ses propres critères et ratios pour calculer la notion de reste à vivre et le profil emprunteur ! Pensez à contacter plusieurs banques pour trouver l’offre qui vous correspond le mieux selon votre situation.