Comment estimer les mensualités de son crédit immobilier ?

Qu'est-ce que la mensualité d'un crédit immobilier ?

Définition

Le principe d’un prêt immobilier est la mise à disposition d’une somme d’argent, appelée capital, par un établissement bancaire. L’emprunteur doit ensuite rembourser ce capital, avec des intérêts, à échéances régulières. Ces échéances, qui reviennent le plus souvent tous les mois, sont appelées mensualités.

Lorsque l’on contracte un crédit immobilier, la banque remet un tableau d’amortissement avec l’offre de prêt. Ce tableau d’amortissement permet de calculer le coût total du crédit et regroupe les informations essentielles à connaître, et notamment :

• le montant exact des mensualités tout au long de la durée du prêt ;
• le détail mensuel de chaque échéance : part de capital remboursé, montant des d’intérêt, poids de l’assurance emprunteur.

Bon à savoir

Dans le cadre d'un prêt in fine, la mensualité ne comprend que les intérêts du prêt et la cotisation d'assurance emprunteur. Dans le cadre d'un prêt amortissable, la mensualité comprend en plus une petite partie du capital.

Notez que les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, etc.) sont prélevés en général en une seule fois lors du point de départ du crédit. 

Comment calculer les mensualités d'un prêt ?

Le calcul de la mensualité d’un crédit immobilier s’appuie sur plusieurs éléments :

• le montant total emprunté qui sera plus ou moins élevé en fonction de votre apport personnel ;
• le taux d’intérêt du prêt : il dépend à la fois des taux du marché, mais aussi de votre profil d’emprunteur ;
• la durée de remboursement du crédit immobilier : plus la durée de remboursement est longue, moins le montant des mensualités sera élevé.

La formule du calcul de la mensualité d’un crédit immobilier amortissable et, surtout, sa répartition évoluent au fur et à mesure du remboursement du prêt. En effet, en début de prêt les mensualités sont majoritairement composées d’intérêts, alors qu’en fin de remboursement, elles sont majoritairement composées de capital.

Il est important de connaître le montant des mensualités de son emprunt immobilier afin de savoir combien ce remboursement pèsera dans votre budget et, ainsi, pouvoir le maîtriser. Cela vous permettra de calculer deux éléments essentiels : votre taux d’effort et votre « reste à vivre ».

Le taux d’effort ou taux d’endettement

Le taux d’effort est le rapport entre vos charges et vos revenus.

Ce taux a longtemps été fixé à 33 % selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière avant de passer à 35 % le 1^er janvier 2021, pour laisser une petite marge de manœuvre supplémentaire aux ménages.

Ainsi, pour estimer votre capacité d'endettement, vous devez calculer 35 % de vos revenus. Cela détermine votre mensualité. Les banques ont toutefois une certaine flexibilité pour s'adapter à chaque situation. 

Ce taux n’est cependant pas la seule variable nécessaire pour estimer ses mensualités. Il est corrélé à un critère très important pour les organismes de crédit : celui du « reste à vivre ».

Le reste à vivre : un élément important du calcul de la capacité d’emprunt

Le reste à vivre correspond à la somme qui vous reste après déduction de votre mensualité de prêt et de vos autres charges, et correspondant au minimum légal nécessaire pour assumer vos dépenses courantes (nourriture, énergie, impôts, loisirs, etc.).

Ainsi, plus vos revenus sont importants, plus votre reste à vivre l'est également. 

Quelques exemples pour y voir plus clair :

• Prenons l’exemple d’un couple ayant deux enfants, et qui perçoit un revenu mensuel net de 3 000 €. Un taux d’endettement de 35 % correspondrait à une mensualité de 1 050 €, soit un reste à vivre de 1 950 € (3 000 € – 1 050 €).
• Autre exemple : un célibataire gagne un revenu de 6 500 € net par mois. Avec un taux d’endettement de 35 %, il pourrait avoir une mensualité de 2 275 €. Ce qui lui fait un reste à vivre de 4 225 €.

Attention toutefois, il est préférable de rester prudent et de calculer son reste à vivre sur la base de 35 %, car ce taux d’effort reste encore la norme proposée par de nombreux établissements bancaires, afin de limiter au maximum le risque de surendettement.

Tableau de calcul du reste à vivre 

Le reste à vivre, 1 800 € dans notre exemple, doit servir à couvrir toutes les dépenses fixes (charges de copropriété éventuelles, factures d'énergie, assurances, alimentation, loisirs, habillement, etc.). 

Bon à savoir

Vous pouvez utiliser des calculettes de prêt en ligne pour vous aider dans ces calculs. Ces outils vous demanderont de saisir différents éléments afin d’estimer votre capacité d’emprunt et le montant de vos mensualités au plus juste.

On vous explique comment calculer votre capacité d’emprunt dans notre article conseil. Et pour faire un calcul rapide des mensualités de prêt immobilier, utilisez notre simulateur de prêt immobilier !

Que comprennent les mensualités de prêt immobilier ?

Il est aussi important de savoir comment sont composées les mensualités d’un prêt immobilier. Plusieurs éléments entrent en jeu :

• une part de capital : le montant mensuel qui rembourse ce que l’établissement bancaire vous a prêté (pour un prêt amortissable);
• une part d’intérêt : le montant mensuel qui permet de rémunérer l’établissement prêteur ;
• une part d’assurance emprunteur : le montant mensuel de l’assurance prêt permet de vous protéger, vous et le prêt, en cas d’incident.

Ce sont ces trois éléments additionnés qui constituent la mensualité. Le montant de la mensualité peut être le même chaque mois, ou non, selon que l’emprunteur a choisi un taux fixe ou un taux variable (ce dernier étant moins fréquent, le taux est  alors révisé chaque année). 

Quels sont les avantages à comprendre son tableau d'amortissement ?

Bien connaître l’ensemble de ces différents éléments n’est pas seulement une information à avoir en tête : c’est une première étape permettant de se projeter et d’estimer sa capacité à assumer le remboursement d’un emprunt immobilier sur le long terme. Cela permet ainsi de préparer le budget prévisionnel du foyer.

Anticiper le montant de vos mensualités peut aussi vous permettre de vous orienter sur le montage financier de votre dossier. Par exemple : avez-vous intérêt à augmenter le montant de votre apport personnel, dans le but de faire baisser ces mensualités et de vous laisser un reste à vivre plus important ?

Comment réduire ses mensualités de crédit immo ?

Les mensualités de crédit immobilier sont à verser à chaque échéance pendant 180 mois, 240 mois ou plus. Pendant ce laps de temps, vous pouvez rencontrer des difficultés financières ou avoir d'autres priorités financières. 

De nombreux crédits immobiliers sont modulables. Vous pouvez chaque année modifier le montant de la mensualité à la baisse en prolongeant la durée totale du prêt. IL est également possible de procéder au remboursement anticipé du prêt immobilier, de manière partielle ou totale. Cela permet d'alléger la mensualité ou le coût total du crédit. 

D'autres solutions sont envisageables comme :

• le rachat de crédit auprès d'un autre organisme financier 
• le regroupement de crédits pour avoir une seule mensualité et une meilleure visibilité grouper vos prêts
• la renégociation du prêt immobilier en cas de forte variation des taux d'intérêt. 

Quelques exemples de calcul de mensualités

Prenons quelques exemples de calcul de mensualités du crédit pour y voir plus clair. 

Quelle mensualité pour 230 000 euros sur 25 ans ?

Avec un taux d'intérêt à 3,5 % hors assurance, vous paierez une mensualité de 1 151 €. Pour obtenir un tel prêt, vous devez présenter des revenus  de 3 300 € environ.  

Quelle mensualité pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans ?

Avec le même taux immobilier, un prêt de 100 000  € sur 15 ans, soit 180 mois, vous oblige à verser une mensualité de 715 €, soit des revenus autour de 2 000 €. 

Faites appel à notre banque pour affiner vos calculs et optimiser vos mensualités de crédit.