Calcul des mensualités d'un prêt immobilier : comment estimer son remboursement ?

Qu'est-ce que la mensualité d'un crédit immobilier ?

Le remboursement d'une partie du prêt augmenté des intérêts et de l'assurance

Le principe d’un prêt immobilier est la mise à disposition d’une somme d’argent (appelée capital), par un établissement bancaire (le prêteur). L’emprunteur doit rembourser ce capital, avec des intérêts, à échéances régulières. Ces échéances, en général mensuelles, sont appelées mensualités.

Les mensualités d’un prêt immobilier sont donc composées de plusieurs éléments :

• Une part de capital : le montant mensuel qui rembourse ce que l’établissement bancaire vous a prêté (pour un prêt amortissable).
• Une part d’intérêt : le montant mensuel qui permet de rémunérer l’établissement prêteur.
• Et une part d’assurance emprunteur : le montant mensuel de l’assurance prêt permet de garantir le remboursement total ou partiel du prêt, en cas d’incident.

Le montant des mensualités peut ou non être le même chaque mois, selon que l’emprunteur a choisi un taux fixe ou un taux variable (ce dernier, moins fréquent, étant alors révisé chaque année).

Le tableau d'amortissement : détail des mensualités

Lorsqu'il contracte un crédit immobilier, la banque remet à l'emprunteur un tableau d’amortissement avec l’offre de prêt. Il permet de calculer le coût total du crédit et regroupe les informations essentielles à connaître, dont :

• Le montant exact des mensualités tout au long de la durée du prêt.
• Le détail mensuel de chaque échéance : part de capital remboursé, montant des intérêts et celui de l’assurance emprunteur.

Bon à savoir :

Dans le cadre d'un prêt "in fine", la mensualité ne comprend que les intérêts du prêt et la cotisation d'assurance emprunteur. Dans le cadre d'un prêt amortissable, la mensualité comprend en plus une part du capital.

Notez que les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, etc.) sont prélevés, en général en une seule fois, lors du point de départ du crédit.

Comment calculer les mensualités d'un crédit immobilier ?

Simulez vos mensualités avec la calculatrice de prêt immobilier 

Pour un résultat précis et immédiat, utilisez notre simulateur de mensualités en ligne.

À l'image d'une "calculette de crédit immobilier', il vous permet d'estimer :

• Le montant de vos mensualités.
• Et votre capacité d'emprunt.

Le calcul des mensualités d'un crédit immobilier

Le calcul de la mensualité d’un crédit immobilier s’appuie sur plusieurs éléments :

• Le montant total emprunté, qui sera plus ou moins élevé en fonction de votre apport personnel.
• Le taux d’intérêt du prêt, qui dépend à la fois des taux du marché, mais aussi de votre profil d’emprunteur.
• La durée de remboursement du crédit immobilier : plus la durée de remboursement est longue, moins le montant des mensualités sera élevé.

La formule de calcul de la mensualité d’un crédit immobilier amortissable - et, surtout sa répartition - évoluent au fur et à mesure du remboursement du prêt. En effet, en début de prêt, les mensualités sont majoritairement composées d’intérêts, alors qu’en fin de remboursement, elles sont majoritairement composées de capital.

Il est important de connaître le montant des mensualités de votre emprunt immobilier afin de savoir dans quelle mesure ce remboursement pèsera dans votre budget et, ainsi, pouvoir le maîtriser. Cela vous permettra de calculer deux éléments essentiels : votre "taux d’effort" et votre « reste à vivre ».

Taux d'endettement et reste à vivre : les critères de la banque

Le taux d’effort ou taux d’endettement

Le taux d’effort (ou "taux d'endettement") correspond au rapport entre le montant de vos revenus et de vos charges. 

Le taux d'endettement maximum a longtemps été fixé à 33 % selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, avant de passer à 35 % le 1^er janvier 2022, pour laisser une petite marge de manœuvre supplémentaire aux ménages.

Il existe certaines exceptions dans lesquelles vous pouvez dépasser les 35% d’endettement, dès lors que vous disposez d’un reste à vivre important.

Ainsi, pour estimer votre capacité d'endettement, vous devez calculer le ratio de vos charges annuelles d'emprunt (comprenant le prêt considéré et l'ensemble des emprunts en cours), sur vos revenus annuels : il doit être inférieur ou égal à 35 % du montant total de vos revenus. Les banques font  toutefois preuve d'une certaine flexibilité pour s'adapter à chaque situation, dans la limite de 20 % des offres de crédit émises par trimestre, dès lors qu’il existe un reste à vivre important.

Bon à savoir :

Au moins 70 % de la flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants. Les 30 % restants de flexibilité maximale, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d'utilisation.

Attention toutefois, il est préférable de rester prudent et de calculer votre capacité d'emprunt sur la base de 35 % : il reste la norme proposée par de nombreux établissements bancaires, afin de limiter le risque de surendettement.

Ce taux n’est cependant pas la seule variable nécessaire pour estimer ses mensualités. Il est corrélé à un critère très important pour les organismes de crédit : celui du « reste à vivre ».

Le reste à vivre : un élément important du calcul de la capacité d’emprunt

Le reste à vivre correspond à la somme qu'il vous reste  après déduction :

• De votre mensualité de prêt.
• Et de vos autres charges fixes sur le prêt considéré et l'ensemble des emprunts en cours (assurances du prêt, éventuels crédits à la consommation...).

Il correspond au minimum nécessaire pour assumer vos dépenses courantes (nourriture, énergie, impôts, loisirs, etc.).

Ainsi, pour des charges similaires, plus vos revenus sont importants, plus votre reste à vivre l'est également.

Exemples :

• Un couple a deux enfants, et perçoit un revenu mensuel net de 3 000 €. Un taux d’endettement de 35 % correspondrait à une mensualité de 1 050 €. Si le couple a des charges fixes de 450 €, il a un reste à vivre de 1 500 € (3 000 € – 1 050 € - 450 €).
• Un célibataire gagne un revenu de 6 500 € net par mois. Avec un taux d’endettement de 35 % et de charges fixes à 1 500 €, il pourrait avoir une mensualité de 2 275 €. Ce qui lui fait un reste à vivre de 2 725 €.

Tableau de calcul du reste à vivre

Prenons l'exemple du ménage avec des revenus de 3 000 €.

Dans cet exemple, le reste à vivre, 1 500 €, doit servir à couvrir les dépenses du couple (charges de copropriété éventuelles, factures d'énergie, assurances, alimentation, loisirs, habillement, etc.). 

On vous explique comment calculer votre capacité d’emprunt dans notre article conseil. 

Exemples de mensualités pour un emprunt de 100 000 €, 200 000 €...

Prenons quelques exemples de calcul de mensualités du crédit pour y voir plus clair.

Le taux d'intérêt moyen annoncé par la Banque de France pour le mois de décembre 2025, s'établi à 3,08 % (après 3,10 % en novembre).

Pour estimer au plus juste le montant de vos mensualités, vous pouvez consulter les taux de crédit immobilier actuels.

Quelle serait la mensualité pour un crédit de 90 000 euros à rembourser sur 25 ans ?

Avec un taux d'intérêt à 3,08 % hors assurance, vous paieriez une mensualité de 431 € pendant 25 ans, soit 300 mois. Pour obtenir un prêt, vous devriez présenter des revenus d'au moins 1 231 €. 

Avec un taux d'intérêt à 3,39 %, vous paieriez une mensualité de 445 € et devriez présenter des revenus d'environ 1271 €. 

Quelle serait la mensualité pour 230 000 euros sur 25 ans ?

Avec un taux d'intérêt à 3,08 % hors assurance, vous paierez une mensualité de 1 100 € pendant 25 ans. Pour obtenir un tel prêt, vous devez présenter des revenus minimums de 3 143 €.

Avec un taux d'intérêt à 3,39 %, vous paierez une mensualité de 1 138 € et devrez présenter des revenus d'environ 3 251 €.

Quelle serait la mensualité pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans ?

Avec un taux d'intérêt à 3,08 % hors assurance, un prêt de 100 000 € sur 15 ans, soit 180 mois, vous oblige à verser une mensualité de 694 €, soit des revenus autour de 1 983 €.

Avec un taux d'intérêt à 3,39 %, vous paierez une mensualité de 709 € environ.

Faites appel à notre banque pour affiner vos calculs et optimiser vos mensualités de crédit.

Comment baisser les mensualités d'un crédit immobilier ?

Les mensualités de crédit immobilier sont à verser à chaque échéance pendant 180 mois, 240 mois ou plus. Pendant ce laps de temps, vous pouvez rencontrer des difficultés financières ou avoir d'autres priorités financières.

Sachez qu'un crédit immobilier peut être modulable :  vous pouvez, chaque année, modifier le montant de la mensualité à la baisse en prolongeant la durée totale du prêt.

Vous pouvez à l’inverse, augmenter vos mensualités.

Il est également possible de procéder au remboursement anticipé du prêt immobilier, en tout ou partie, à votre initiative. Cela permet d'alléger la mensualité ou le coût total du crédit. Notez toutefois que le contrat de prêt peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

Bon à savoir :

Certains contrats de prêt prévoient des frais de modulation ou le paiement d'indemnités de remboursement anticipé. Toutefois, notez qu'aucune indemnité ne peut être due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

D'autres solutions sont envisageables comme :

• Le rachat de crédit auprès d'un autre organisme financier.
• Le regroupement de crédits pour avoir une seule mensualité et une meilleure visibilité afin de regrouper vos prêts.
• La renégociation du prêt immobilier en cas de forte variation des taux d'intérêt.

Simulation prêt immobilier : passez à l'action

Estimer votre capacité d'emprunt est une étape incontournable dans votre projet d'acquisition immobilière.

Déterminez d'abord votre taux d'effort et servez-vous de notre simulateur de mensualités pour avoir une idée du taux d'intérêt maximum au-delà duquel votre reste à vivre ne serait pas suffisant pour assumer le remboursement d’un emprunt immobilier sur le long terme.

Anticiper le montant de vos mensualités facilitera les négociations à venir avec les établissements bancaires et pourra aussi vous permettre de vous orienter sur le montage financier de votre dossier. Par exemple : avez-vous intérêt à augmenter le montant de votre apport personnel, dans le but de faire baisser ces mensualités et de vous laisser un reste à vivre plus important ?

Enfin, sachez qu'une fois l’offre de prêt reçue, vous ne pourrez pas l'accepter avant un délai de 10 jours incompressible. Si vous ne les avez pas encore calculées, c'est le moment d'estimer le montant de vos mensualités !

Découvrez nos calculettes prêt immobilier !

Références : 

• Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (taux d'effort des emprunteurs de crédit immobilier plafonné à 35 % et flexibilité à 20%)
• Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (répartition de la flexibilité maximale)
• Banque de France, Crédits aux particuliers - 2025-12 (taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat)
• Article L313-47 (possibilité de remboursement anticipé du prêt)
• Article L313-48 (pas d'indemnité de remboursement anticipé dans les cas légalement définis)
• Article L313-34 du Code de la consommation (pas d'acceptation de l'offre de prêt avant un délai de 10 jours)