Estimer les mensualités de son crédit immobilier
Conseil Il y a 3 mois 4 min Auteur : Léa Gance

Comprendre le calcul des mensualités de son crédit immobilier

Vous avez un projet immobilier et souhaitez estimer le montant des mensualités de votre futur crédit ? Découvrez les éléments importants à prendre en compte avant de vous lancer.

Qu'est-ce que la mensualité d'un crédit immobilier ?

Le principe d’un prêt immobilier est la mise à disposition d’une somme d’argent, appelée capital, par un établissement bancaire. L’emprunteur doit ensuite rembourser ce capital, avec des intérêts, à échéances régulières. Ces échéances, qui reviennent le plus souvent tous les mois, sont appelées des mensualités.

Lorsque l’on contracte un crédit immobilier, la banque remet un tableau d’amortissement avec l’offre de prêt. Ce tableau d’amortissement permet de calculer le coût total du crédit et regroupe les informations essentielles à connaître, et notamment :

  • le montant exact des mensualités tout au long de la durée du prêt ;
  • avec le détail de leur composition : part de capital remboursé, montant des d’intérêt, poids de l’assurance emprunteur.

Le calcul de la mensualité d’un crédit immobilier s’appuie sur plusieurs éléments :

  • le montant total emprunté : qui peut comprendre les frais de notaire et de garantie, et qui sera plus ou moins élevé en fonction de votre apport personnel ;
  • le taux d’intérêt du prêt : il dépend à la fois des taux du marché, mais aussi de votre profil d’emprunteur ;
  • la durée de remboursement du crédit immobilier : plus la durée de remboursement est longue et moins le montant des mensualités sera élevé.
Bon à savoir :

La formule du calcul de la mensualité d’un crédit immobilier et, surtout, sa répartition évoluent au fur et à mesure du remboursement du prêt. En effet, en début de prêt les mensualités sont majoritairement composées d’intérêts, alors qu’en fin de remboursement, elles sont majoritairement composées de capital.

Pourquoi calculer les mensualités de son crédit immobilier ?

Il est important de connaître le montant des mensualités de son emprunt immobilier afin de savoir combien ce remboursement pèsera dans votre budget et, ainsi, pouvoir le maîtriser. Cela vous permettra de calculer deux éléments essentiels : votre taux d’effort et votre « reste à vivre ».

Le taux d’effort ou taux d’endettement

Le taux d’effort est le rapport entre vos charges et vos revenus.

Taux d’effort = Charges / Revenus

Ce taux a longtemps été fixé à 33 % selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière avant de passer à 35 % le 1er janvier 2021, pour laisser une petite marge de manœuvre supplémentaire aux ménages.

Ce taux n’est cependant pas la seule variable nécessaire pour estimer ses mensualités. Il est corrélé à un critère très important pour les organismes de crédit : celui du « reste à vivre ».

Le reste à vivre : un élément important du calcul de la capacité d’emprunt

Le reste à vivre permet de savoir si vous respectez le taux d’effort maximum à ne pas dépasser. Ce « reste à vivre » correspond à la somme qui vous reste après déduction de votre mensualité de prêt et de vos autres charges, et correspondant au minimum légal nécessaire pour assumer vos dépenses courantes (nourriture, énergie, impôts, loisirs, etc.).

Quelques exemples pour y voir plus clair :

  • Prenons l’exemple d’un couple ayant deux enfants, et qui perçoit un revenu mensuel net de 3 000 €. Un taux d’endettement de 35 % correspondrait à une mensualité de 1 050 €, soit un reste à vivre de 1 950 € (3 000 € – 1 050 €).
  • Autre exemple : un célibataire gagne un revenu de 6 500 € net par mois. Avec un taux d’endettement de 35 %, il pourrait avoir une mensualité de 2 275 €. Ce qui lui fait un reste à vivre de 4 225 €.

Attention toutefois, il est préférable de rester prudent et de calculer son reste à vivre sur la base de 33 %, car ce taux d’effort reste encore la norme proposée par de nombreux établissements bancaires, afin de limiter au maximum le risque de surendettement.

Bon à savoir :

Vous pouvez utiliser des calculettes de prêt en ligne pour vous aider dans ces calculs. Ces outils vous demanderont de saisir différents éléments afin d’estimer votre capacité d’emprunt et le montant de vos mensualités au plus juste.

On vous explique comment calculer votre capacité d’emprunt dans notre article conseil. Et pour faire un calcul rapide des mensualités de prêt immobilier, rendez-vous sur notre simulateur express !

Que comprennent les mensualités de prêt immobilier ?

Il est aussi important de savoir comment sont composées les mensualités d’un prêt immobilier. Plusieurs éléments entrent en jeu :

  • une part de capital : le montant mensuel qui rembourse ce que l’établissement bancaire vous a prêté ;
  • une part d’intérêt : le montant mensuel qui permet de rémunérer l’établissement prêteur ;
  • une part d’assurance emprunteur : le montant mensuel de l’assurance prêt permet de vous protéger, vous et le prêt, en cas d’incident.

Ce sont ces trois éléments additionnés qui constituent la mensualité. Le montant de la mensualité peut être le même chaque mois, ou non, selon que l’emprunteur a choisi un taux fixe ou variable (ce dernier étant moins fréquent).

Bon à savoir :

Dans le cas d’un crédit immobilier à taux fixe, l’emprunteur rembourse des mensualités identiques d’un mois sur l’autre, là où les mensualités peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse dans le cas d’un prêt à taux variable, selon les fluctuations des taux d’intérêts.

Quels sont les avantages à connaître ses mensualités de crédit ?

Bien connaître l’ensemble de ces différents éléments n’est pas seulement une information à avoir en tête : c’est une première étape permettant de se projeter et d’estimer sa capacité à assumer le remboursement d’un emprunt immobilier sur le long terme. Cela permet ainsi de préparer le budget prévisionnel du foyer.

Anticiper le montant de vos mensualités peut aussi vous permettre de vous orienter sur le montage financier de votre dossier. Par exemple : avez-vous intérêt à augmenter le montant de votre apport personnel, dans le but de faire baisser ces mensualités et de vous laisser un reste à vivre plus important ?

© Production SeLoger - Septembre 2021

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