Conseil

Quel investissement locatif choisir en fonction de votre budget ?

Publié le 16 juin 2015 à 18h42 - Mis à jour le 11 juillet 2018 à 15h43
Quel investissement locatif choisir en fonction de votre budget ?
Vous disposez de 50 000 €, 100 000 € ou plus ? De la chambre de service à l’immeuble « en bloc », voici les meilleures solutions selon votre budget.

Pour 50 000 €, une petite surface ou des parts de SCPI

Avec un budget de 50 000 €, vous devrez cibler une petite surface.
Vous pourrez investir dans un ou deux parking(s) (comptez jusqu’à 20 000 € en province et 30 000 € en moyenne dans la capitale pour les meilleurs emplacements) ou dans une chambre de service en province ou en première couronne parisienne (sur Paris, comptez plutôt entre 60 000 et 70 000 €). Pour rester rentables (plus de 5 %) et liquides, ces investissements nécessitent quand même de s’entourer d’un minimum de précautions. Pour les parkings, vérifiez la facilité d’accès. Si la rampe et la place sont trop étroites, vous vous priverez de la clientèle des propriétaires de grosses cylindrées et de 4x4. Pour les chambres, veillez bien à ce que la surface soit d‘au moins 9 m² et la hauteur sous-plafond d’au moins 2,20 m. À défaut, votre bien ne répondrait pas aux contraintes règlementaires de d'habitabilité et vous n’auriez pas le droit de le louer !

Si vous souhaitez être déchargé des soucis de gestion et mutualiser les risques, vous pouvez investir dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement, investies dans l’immobilier tertiaire ou commercial. Accessibles à partir de quelques milliers d’euros, elles ont rapporté, l’année dernière, 5,13 % nets aux porteurs de parts (source Aspim).

Pour 100 000 € un petit appartement dans l’ancien

Un budget de 100 000 €, c’est ce qu’il faut pour réaliser un investissement dans l’ancien : une studette de 15 m² à Paris, un studio d’une vingtaine de mètres carrés dans une métropole régionale et un petit deux-pièces dans une ville dynamique de taille moyenne. Vérifiez toujours le dynamisme du marché locatif local et, si le bien nécessite des travaux, faites-les évaluer préalablement afin de ne pas surpayer votre acquisition.

Si le neuf vous tente, vous pouvez prospecter les résidences services destinées à accueillir des étudiants ou des touristes. Attention à la qualité de l’emplacement et au sérieux du gestionnaire chargé d’exploiter la résidence. Si vous réalisez votre investissement avant le 31 décembre 2016 vous pourrez, sous certaines conditions, bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Pour 300 000 €, l’accès au neuf

Dès 300 000 €, il est possible d’acquérir un deux-pièces dans un programme neuf en première couronne parisienne ou sur la Côte d’Azur et ainsi optimiser un investissement locatif réalisé sous le régime PINEL. (en matière d’investissement locatif, la loi PINEL remplace la loi DUFLOT depuis le 1er septembre 2014). Ce régime vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement, étalée sur 12 ans, de manière linéaire et égale, si votre investissement ne dépasse pas les plafonds suivants : 300.000 euros par personne et par an et un plafond de 5.500 euros par m² de surface habitable.

A noter, le détail des réductions d’impôts sous le dispositif PINEL :

  • 12% pour 6 ans de location
  • 18% pour 9 ans de location
  • 21% pour 12 ans de location

Coté résidence services, vous pourrez investir dans une chambre en Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) : elles sont commercialisées autour de 200 000 €. Vous bénéficierez alors de la réduction d’impôt Censi-Bouvard ou du régime fiscal du loueur en meublé.

Pour 500 000 € et plus, diversifier les investissements pour mutualiser les risques

Avec un tel budget, vous pouvez choisir de mutualiser les risques et investir dans des biens différents : par exemple, un appartement neuf loué sous le régime Duflot et des parkings. Il peut aussi être judicieux d’acquérir un immeuble « en bloc ». On en trouve à partir de 400 000 € en province et de 800 000 € dans la capitale. Ce type d’investissements peut présenter de nombreux atouts parmi lesquels une décote à l’achat, la mutualisation des risques d’impayés, ou, la possibilité de revendre lot par lot en fonction de vos besoins…

Pour aller plus loin :

© MIG/Uni éditions – juillet 2014

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