Comment réaliser un bon investissement Pinel ?

Qu'est-ce que la loi Pinel (réforme de Duflot) ?

La loi Pinel est un dispositif permettant aux investisseurs dans l'immobilier locatif de bénéficier d'une réduction d'impôts sous certaines conditions. Elle a remplacé la loi Duflot depuis le 1er janvier 2015 et doit son nom à Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement et de l'Égalité des territoires au gouvernement. La défiscalisation Pinel est réservée aux acquéreurs d'un logement neuf ou en VEFA et depuis janvier 2021, seuls les logements faisant partie d’un bâtiment d'habitation collectif sont éligibles. Vous pouvez investir en Pinel en tant que particulier ou via une SCPI.

Plusieurs fois reconduite depuis son lancement, la loi Pinel devrait définitivement prendre fin le 31 décembre 2024.

Quels sont les avantages d'un investissement en Pinel ?

• Il permet de réaliser des économies d’impôts en investissant dans l’immobilier locatif ;
• Il autorise la location du logement à ses proches (ascendants ou descendants) à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l'investisseur ;
• Il facilite l'accès à la propriété sans apport dans la mesure où l’investissement sera remboursé à terme par les loyers perçus ;
• Il constitue en tant qu'investissement immobilier un placement intéressant pour se constituer un patrimoine et notamment préparer sa retraite.

La défiscalisation offerte par le dispositif Pinel est liée à la durée de location

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de louer le bien nu à titre d’habitation principale et à un loyer limité pendant une durée minimum de 6 ans. Les investissements via le dispositif Pinel sont limités à 2 par an et sont plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 euros/m² par bien immobilier. Si vous souhaitez investir dans un bien supérieur à 300 000€, cela reste possible, mais l’administration fiscale appliquera la réduction d’impôt uniquement à hauteur de 300 000 €.

A noter :

les avantages fiscaux proposés par la loi Pinel sont conditionnés par la durée de mise en location du bien et nécessite un engagement minimum de 6 ans.

En 2021 :

• Une durée d’engagement de 6 ans offre une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat.
• Une durée d’engagement de 9 ans offre une réduction d’impôts de 18 % sur le prix d’achat.
• Une durée d’engagement de 12 ans offre une réduction d’impôts de 21 % sur le prix d’achat.

Attention, les avantages accordés par le dispositif Pinel vont subir d'importants changements à compter du 1er janvier 2023.

En 2023 :

• Une durée d’engagement de 6 ans offre une réduction d’impôts de 10,5 % sur le prix d’achat.
• Une durée d’engagement de 9 ans offre une réduction d’impôts de 15 % sur le prix d’achat.
• Une durée d’engagement de 12 ans offre une réduction d’impôts de 17,5 % sur le prix d’achat.

En 2024 :

• Une durée d’engagement de 6 ans offre une réduction d’impôts de 9 % sur le prix d’achat.
• Une durée d’engagement de 9 ans offre une réduction d’impôts de 12 % sur le prix d’achat.
• Une durée d’engagement de 12 ans offre une réduction d’impôts de 14 % sur le prix d’achat.

Zones, plafonds de ressources du locataire, loyers limités : les conditions Pinel sont strictes

Afin de bénéficier du dispositif Pinel pour un investissement locatif, plusieurs conditions doivent être respectées.

• Le logement doit être dans une zone définie et respecter les dernières normes énergétiques ;
• Le loyer doit respecter une grille spécifique;
• Les locataires ne doivent pas dépasser un plafond de revenu fiscal.

Pour découvrir l'intégralité des conditions, nous vous dirigeons vers notre autre page dédiée à la loi Pinel.

Quand commence la réduction impôts Pinel ?

La réduction d'impôt dite Pinel s'applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014.

Le début de la réduction d'impôts dépendra du mode d'acquisition de votre bien immobilier.

• Si vous avez acheté un bien dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement ou VEFA (achat sur plan), c'est l'année d'achèvement des travaux qui est prise en compte.
• Si vous avez acheté un logement dont la construction est achevée, c'est l'année d'achat du bien qui est prise en compte.
• Si vous avez investi en SCPI, c'est la date de souscription qui compte.

Notez que pendant la période transitoire précédant la mise en location, les intérêts d’emprunt s’imputent sur vos autres revenus locatifs ou bien créent un déficit reportable sur les années suivantes.

Comment acheter un bien en loi Pinel ?

Les étapes pour l'achat d'un bien immobilier en loi Pinel ne diffèrent pas de celles d'un bien immobilier classique.

Voici les grandes étapes dans le cadre d'un investissement Pinel :

• La recherche du bien immobilier : vous devez veiller à ce que les caractéristiques du logement soient conformes aux conditions du dispositif Pinel.
• Le financement du projet immobilier : vous devez réfléchir au financement de votre achat immobilier en fonction de votre capacité d'emprunt, de votre taux d'endettement, de votre apport et donc entamer les négociations de crédit immobilier auprès des banques.
• L’achat du bien immobilier : vous devez vous charger des démarches concernant la signature de l'acte de vente, la remise des clés, etc.
• La gestion locative du bien immobilier : vous devez rechercher un locataire éligible aux conditions Pinel , veiller à respecter le plafond du loyer imposé par le dispositif ainsi que respecter la durée d'engagement de location dictée par Pinel.
• La défiscalisation : vous devez effectuer votre déclaration d’impôts et remplir les formulaires appropriés afin de bien bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel.

Nos conseils pour investir en loi Pinel

Bien choisir sa ville

En matière d'investissement locatif en Pinel, la localisation du bien est importante. En effet, des zones ont été déterminées afin de favoriser la construction de logements dans des villes où la demande était plus forte que l'offre.

Mais pour un investissement immobilier rentable, il ne suffit pas de faire construire ou d'acheter un bien neuf dans une ville éligible. Il faut également choisir une ville attractive où les transports en commun sont particulièrement développés et où l'économie est florissante. Par exemple, Nantes est une ville favorable. Première ville où il fait bon travailler en France et 9ème ville où il fait bon vivre, elle bénéficie d'un vaste réseau de transports en commun, d'un aéroport, d'une économie en plein essor et d'une situation enviable à 1 h de l'Atlantique. Bordeaux est également un choix majeur avec la mise en place de la LGV qui relie la ville à Paris en 2 heures. L'environnement est donc essentiel pour faire un bon investissement.

Bien choisir son logement

Si vous souhaitez investir pour baisser vos impôts, mais aussi pour vous constituer un capital, privilégiez un bien où une grande partie des propriétaires occupent l'immeuble. En effet, mieux vaut choisir un immeuble qui n'est pas uniquement géré par des investisseurs. Les propriétaires occupants sont plus impliqués et maîtrisent mieux les besoins quotidiens et les évolutions nécessaires. D'autre part, vous ne serez pas seul à vouloir investir en Pinel. Si l'offre augmente, il faut savoir se démarquer pour attirer des locataires. Pour réussir votre investissement locatif, veillez à proposer des prestations supplémentaires. Un parking souterrain, un box fermé, une cave, un appartement connecté et économe en énergie, une terrasse, chaque détail est important pour séduire vos futurs locataires.

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Vous l'aurez compris, un investissement en Pinel nécessite de respecter de nombreux critères : ressources du locataire, niveau de performance énergétique, quartiers etc. L'investissement immobilier en Pinel est souvent plébiscité comme une valeur refuge, mais attention, le non-respect des conditions peut entrainer l'annulation des réductions d'impôts.