Le prêt entre particuliers pour un achat immobilier

Qu'est-ce que le prêt immobilier entre particuliers ?

Le prêt immobilier entre particuliers consiste en un accord financier entre deux personnes physiques, sans intervention d'un établissement bancaire.

Ce type de prêt est considéré comme un crédit tout à fait classique : le prêteur s’engage à mettre l’argent à disposition de l’emprunteur, qui devra quant à lui le rembourser dans sa totalité.

Le prêt entre particuliers n’est pas plafonné : vous pouvez emprunter ou prêter le montant de votre choix, avec ou sans intérêts appliqués sur le capital sur lequel vous vous êtes mis d’accord.

Ensuite, l’emprunteur peut utiliser la somme empruntée pour financer le projet de son choix : achat d’une maison ou d’un appartement, d’un terrain, réalisation de travaux, etc.

Ce type de prêt peut se faire soit directement avec un proche (famille, ami), soit par le biais de plateformes spécialisées dans le prêt participatif (comme Younited Credit, Finfrog ou Babyloan par exemple), pour des personnes que vous connaissez ou non.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt entre particuliers ?

Le cadre légal

Même si ce type de prêt échappe en partie aux lourdeurs administratives des banques, il reste soumis à certaines obligations légales.

Le prêt entre particuliers doit notamment être déclaré à l'administration fiscale si le montant dépasse 760 €.

De plus, un contrat écrit est nécessaire pour formaliser l'accord.

Les critères d'éligibilité

Contrairement aux prêts bancaires, les critères d'éligibilité pour un prêt entre particuliers ne sont pas fixés par une institution, mais sont négociés entre les parties.

Cela peut être une option viable pour ceux qui ne remplissent pas les conditions habituelles des banques, telles que les revenus stables ou un bon historique de crédit.

Cependant, il est conseillé au prêteur de bien évaluer la solvabilité de l'emprunteur pour minimiser les risques de défaut de remboursement.

Est-ce qu'un particulier peut faire un prêt immobilier ?

Oui, un particulier peut tout à fait accorder un prêt immobilier à une autre personne, que ce soit pour l'achat d'une résidence principale, secondaire, ou pour un investissement locatif.

Le montant du prêt n'est pas plafonné, ce qui permet de financer entièrement ou partiellement un projet immobilier.

Bon à savoir

Pour des montants importants, il est fortement recommandé de passer par un acte notarié pour sécuriser l'opération.

Puis-je prêter 50 000 euros à un ami ?

Prêter une somme importante comme 50 000 euros à un ami est tout à fait possible, mais cela nécessite quelques précautions.

• Outre la formalisation du prêt par un contrat ou une reconnaissance de dette, il est essentiel de se protéger juridiquement.
• Le prêt doit être déclaré aux impôts et, pour éviter toute suspicion de don déguisé, il peut être judicieux d'établir un taux d'intérêt, même symbolique.
• Assurez-vous également de clarifier les modalités de remboursement pour éviter tout malentendu futur.

Avantages et inconvénients du prêt entre particuliers

Les avantages

• Le prêt peut être négocié librement entre les parties, sans les contraintes imposées par les banques. Il offre donc une grande souplesse.
• Le processus est plus rapide, puisque le prêteur et l’emprunteur n’ont pas besoin de passer par de longues procédures administratives (pas de demande de prêt immobilier formelle comme auprès d’une banque notamment, ni de dossier de prêt à monter).
• En fonction de la relation entre les parties, il est possible d'obtenir un prêt à un taux d’intérêt plus avantageux.

Les inconvénients

• Un prêt entre proches peut engendrer des tensions et des conflits, surtout en cas de difficultés de remboursement.
• Contrairement aux prêts bancaires, il n'y a pas forcément de garantie en cas de défaut de paiement.
• Les intérêts perçus doivent être déclarés et sont soumis à l'impôt sur le revenu (par l'intermédiaire du formulaire 2561 "Déclaration récapitulative des opérations sur valeurs mobilières et revenus de capitaux mobiliers" )

Formaliser le prêt : un impératif pour éviter les litiges

A partir de quel montant faut-il formaliser un prêt entre particuliers ?

Qu'il s'agisse d'un prêt de quelques milliers d'euros ou d'une somme plus conséquente, et s’il est plus souple sur certains aspects que le crédit bancaire, le prêt entre particuliers n’en reste pas moins un emprunt classique, pour lequel la formalisation est indispensable.

Au-delà du seuil de 760 €, tout crédit entre particuliers doit ainsi être déclaré en bonne et due forme.

Comment formaliser un prêt entre particuliers ?

Il existe plusieurs manières d’officialiser un prêt entre particuliers :

• via un acte notarié : préférable dès lors que la somme empruntée est importante ;
• via un acte sous seing privé : signé par l’ensemble des personnes physiques concernées, sans la présence d’un professionnel du droit.

Vous pouvez opter pour la signature d’un contrat de prêt, et/ou d’une reconnaissance de dette.

Dans tous les cas, il faudra retrouver dans le document :

• Les identités des deux parties : noms, prénoms, date et lieu de naissance, adresses.
• Les conditions détaillées du prêt 
  • son montant,
  • sa durée, 
  • le taux d’intérêt, 
  • les modalités précises de remboursements.

Le document doit être daté et signé par toutes les parties, qui devront chacune en conserver un exemplaire original. Un original devra également être communiqué au service des impôts.

A noter

Au-delà de 1 500 €, la reconnaissance de dette devra nécessairement être rédigée par un notaire. Par ailleurs, la reconnaissance de dette peut être signée de la seule main de l’emprunteur.

Quel taux d'intérêt pour un prêt entre particuliers ?

Les modalités spécifiques de l’emprunt et de son remboursement sont librement fixées par le prêteur et l’emprunteur :

• Il peut y avoir un taux d’intérêt fixé, ou non. Une contrepartie autre peut être décidée d’un commun accord. Notez tout de même que le taux d’intérêt ne pourra pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France.
• La fréquence et le montant des remboursements sont également à la discrétion des deux parties.

Est-ce qu'un prêt entre particuliers est imposable ?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, en-dessous de 760 € prêté ou emprunté, vous êtes dispensé de toute déclaration.

En revanche, au-delà de cette somme, il faudra :

• Transmettre à l’administration fiscale une déclaration de contrat de prêt (Cerfa n° 10142*06).
• Déclarer les intérêts perçus (s’il y en a) dans la déclaration annuelle de revenus du prêteur.

A noter

Prêter de l’argent à un particulier ne donne droit à aucune réduction d’impôt particulière.

Comment assurer son prêt entre particuliers ?

Comme tout crédit, le prêt entre particuliers peut présenter des risques de défaut de remboursement. Il est donc recommandé de souscrire une assurance pour couvrir ce type d’emprunt, surtout si les sommes en jeu sont élevées.

L’assurance n’est pas obligatoire, mais il est plus prudent d’en prendre une. En effet, en cas de décès prématuré de l’emprunteur, sa dette sera alors transmise à ses héritiers.

Les garanties minimales à contracter sur le contrat d’assurance sont la couverture des risques de décès et d’invalidité.

Peut-on faire racheter son prêt entre particuliers ?

Le prêt entre particuliers peut, comme n’importe quel crédit bancaire classique, être racheté, sous certaines conditions.

Vous devez pour cela être éligible au prêt bancaire traditionnel : notamment ne pas être interdit bancaire, ne pas être fiché au FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers), etc.

A noter

Comme tout rachat de crédit, l’étude des dossiers se fait au cas par cas. Certaines banques peuvent ainsi se réserver le droit de refuser le rachat de votre prêt entre particuliers.

Pour formuler votre demande de rachat de crédit, vous devrez fournir les justificatifs de vos prêts à l’établissement bancaire susceptible de procéder au rachat : reconnaissance de dette ou contrat de prêt, ainsi que des preuves de remboursement.

Le prêt solidaire ou peer to peer

Ces dernières années, un autre type de crédit immobilier entre particuliers s’est développé : le prêt solidaire, ou peer to peer, via des plateformes spécialisées.

Ces dernières permettent de mettre en relation un emprunteur avec un ou plusieurs prêteurs particuliers, qui participeront au financement de son projet.

Particulièrement intéressant pour les profils d’emprunteurs ne remplissant pas les conditions pour obtenir un prêt de manière plus classique, il faut tout de même rester vigilant aux tentatives de fraude et, là aussi, s’assurer qu’un certain nombre de dispositions sont prises pour sécuriser l’emprunt.

Notre conseil

Privilégiez les plateformes qui ont l’agrément de la Banque de France, qui ont reçu un agrément de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation), et/ou qui ont un partenariat avec une banque reconnue.