Plan de financement : quel modèle choisir selon votre projet immobilier ?
Que vous ayez trouvé ou non votre logement, il est important de réfléchir à la façon dont vous allez organiser son financement : c'est l'objectif du plan de financement, une étape importante d'un projet d'achat immobilier. Quelques questions clés appellent une réponse. Achetez-vous seul ou à plusieurs ? Remplissez-vous les conditions pour bénéficier de prêts aidés réglementés (prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêt d’épargne logement, prêt patronal, etc.) ? Comment trouver un prêt immobilier qui offre de la souplesse dans les remboursements ?
Qu'est-ce qu'un plan de financement ?
Comme pour la création d'une entreprise, l'achat immobilier constitue un projet financier d'envergure qu'il faut préparer.
Le plan de financement immobilier sert à répertorier les différentes dépenses et à trouver les différents financements possibles. Il prend donc la forme d'un tableau très simple à deux colonnes, dépenses et recettes ou coûts et revenus !
Quelle est l'utilité d'un plan de financement ?
Il vous permet de savoir quel montant précis emprunter à la banque. En arrivant avec un plan de financement correct, vous montrez le sérieux et la préparation de votre dossier de financement aux banques. C'est un gage de crédibilité aux yeux d'un établissement financier.
Le plan de financement est un document prévisionnel de la faisabilité d'un projet et sa viabilité économique. Il vous donne une vision claire mais ce n'est pas un business plan de calcul de rentabilité sur 3 ans, ni un planning financier.
Modèle de plan de plan de financement immobilier
| Coûts | Revenus |
| Prix d'achat du bien immobilier | Apport personnel |
| Frais de notaire | Revenus réguliers |
| Frais d'agence | Prêts aidés |
| Montant des travaux | Prêt immobilier |
Les deux colonnes doivent s'équilibrer. Les revenus peuvent excéder les coûts, cela vous donne une enveloppe complémentaire pour les imprévus.
Le prêt immobilier engendre des frais de dossier, des intérêts ainsi que le coût de la garantie et de l'assurance emprunteur.
Certains coûts sont facultatifs dans tous les cas (comme les frais d'agence immobilière ou les frais de courtage), d'autres sont facultatifs dans certains projets immobiliers (comme les travaux si vous achetez un logement neuf).
Comment faire un plan de financement immobilier ?
Pour bien commencer, répondez aux questions suivantes. Au préalable, vous avez peut-être déjà répondu à la question cruciale : acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?
1. Acheter seul ou à deux ?
Si vous achetez seul, vous serez l’unique propriétaire de votre logement et rembourserez seul les échéances de votre prêt immobilier. Si vous êtes jeune actif, vous pouvez probablement bénéficier de prêts aidés tel que le prêt à taux zéro (PTZ).
Si vous achetez à deux, vous serez généralement co-acquéreur et co-emprunteur avec votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin. Vous devez anticiper les conséquences d'une séparation ou d'un décès.
Pour cela, plusieurs solutions sont possibles pour acheter seul ou à plusieurs et méritent une consultation auprès d'un notaire : acquisition à plusieurs par le biais d’une société civile immobilière familiale (SCI), protection du patrimoine via un contrat de mariage ou un Pacs.
2. Ai-je droit à un prêt aidé pour mon achat immobilier ?
Plusieurs prêts aidés ou réglementés sont disponibles et soumis à conditions.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt réglementé accessible aux primo-accédants, sous conditions de ressources et de zones géographiques.
C’est un bon complément pour financer votre premier logement dans le neuf ou dans certains logements anciens, sans intérêts et sans frais. Ainsi, le PTZ allège le coût total de votre projet d'achat immobilier.
Le montant du PTZ prend en compte différents critères pour obtenir la meilleure aide par rapport à votre situation personnelle. Pour calculer le montant, faites une simulation de PTZ !
Le prêt d'accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale (PAS) vous permet de financer, sous conditions de ressources, jusqu’à 100 % de l’acquisition ou de la construction de votre résidence principale, neuve ou ancienne.
L’avantage du PAS : il est compatible avec les autres prêts réglementés et peut ouvrir droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
Le prêt d'épargne logement (PEL)
Le prêt d’épargne logement (PEL) est un prêt réglementé que vous pouvez demander pour financer l’acquisition de votre résidence principale si vous avez constitué au préalable une épargne sous la forme d'un plan d’épargne logement (PEL) et/ou d'un compte d’épargne logement (CEL).
Le montant de votre prêt dépend des intérêts que vous avez acquis pendant la période d’épargne.
Le prêt Action Logement
Par ailleurs, un prêt Action Logement est possible pour les salariés du secteur privé, primo-accédants. Ce prêt succède au prêt 1% logement ou prêt patronal.
Comment choisir un prêt immobilier souple ?
Après avoir défini votre apport personnel et vos prêts aidés, vous connaissez le besoin en fonds nécessaire. Vos ressources financières régulières, vos charges fixes permettent d'établir votre taux d'endettement maximum et la faisabilité du projet.
Facilimmo, le prêt immobilier du Crédit Agricole, peut financer à lui seul votre bien immobilier ou être le prêt complémentaire de certains prêts réglementés.
Il est particulièrement adapté au financement d’une première acquisition immobilière grâce aux différentes options qui vous permettent une vraie souplesse dans vos remboursements (différé de 3 mois, pause mensualité, possibilité de baisser ou augmenter les mensualités, etc.). Le prêt s’adapte ainsi à l’évolution de votre budget et aux grandes étapes de votre vie.
N'hésitez pas à réaliser une simulation gratuite de prêt immobilier en ligne sur notre site.
Comment adapter un plan de financement à votre projet financier immobilier ?
Il existe différents types de plan de financement en fonction de votre projet d'achat immobilier.
Exemple de plan de financement d'un achat dans l'ancien avec travaux de rénovation
Un couple avec des revenus mensuels de 4 000 € décide d'acheter par une agence immobilière un appartement ancien de 300 000 € avec des travaux de rénovation de 50 000 €. Il possède une épargne personnelle de 30 000 € et n'a pas de garantie réelle sur le prêt immobilier.
| Coûts | Revenus |
| Prix d'achat du bien immobilier 300 000 € | Apport personnel 30 000 € |
| Frais de notaire 25 000 € | Prêts aidés 50 000 € |
| Frais d'agence 15 000 € | Prêt immobilier 310 000 € |
| Montant des travaux 50 000 € | |
| TOTAL : 390 000 € | TOTAL : 390 000 € |
Lorsque le montant du prêt immobilier est connu, vous pouvez affiner la durée du prêt et la mensualité en fonction de vos revenus et de votre capacité d'endettement.
Exemple de plan de financement d'un achat de logement neuf
Si vous achetez un logement neuf, vous supprimez la ligne "travaux" et vous bénéficiez de frais de notaire réduits.
| Coûts | Revenus |
| Prix d'achat du bien immobilier 300 000 € | Apport personnel 30 000 € |
| Frais de notaire 6 000 € | Prêts aidés 50 000 € |
| Prêt immobilier 226 000 € | |
| TOTAL : 306 000 € | TOTAL : 306 000 € |
Tableau de financement d'une construction de maison individuelle
Pour la construction d'une maison individuelle, la première étape concerne l'achat du terrain constructible, puis viennent les frais annexes (architecte, permis de construire, viabilité, etc.). Ensuite, le plan de financement se termine par le coût du constructeur de maison individuelle (ou une autre solution de construction comme l'auto-construction).
Une autre différence réside dans le versement de l'argent emprunté, qui peut s'effectuer au fur et à mesure de l'avancée des travaux de construction. Mais cela n'impacte pas le plan de financement d'une construction de logement.
Exemple de plan de financement
| Coûts | Revenus |
| Prix d'achat du terrain 100 000 € | Apport personnel 30 000 € |
| Frais de notaire 9 500 € | Prêts aidés 50 000 € |
| Construction 200 000 € | Prêt immobilier 229 500 € |
| TOTAL : 309 500 € | TOTAL : 309 500 € |
Quel tableau pour un investissement locatif à long terme ?
Le plan de financement sert à concrétiser l'achat d'un bien immobilier, dans le neuf ou dans l'ancien comme ci-dessus. Il ne calcule pas la rentabilité d'un investissement locatif sur le long terme. Il n'y a donc pas de spécificité à ce stade.
Simplement pour convaincre une banque, vous évaluez le montant des loyers destinés à couvrir la mensualité. Ces financements externes viennent suppléer vos revenus réguliers.
Et pour des travaux ?
L'ANAH (Agence nationale de l'habitat) met en ligne un modèle de plan de financement pour les travaux susceptibles d'obtenir une aide. Cela permet de faire le point sur le besoin en fonds pour réaliser les travaux ainsi que sur les différentes aides disponibles.
Pour vos travaux, pensez à l'éco-PTZ, un prêt à taux zéro pour certains travaux et sous conditions. Pensez surtout à un prêt travaux pour financer la rénovation ou l'aménagement de votre logement dans de bonnes conditions.
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter dans un plan de financement immobilier ?
Les principales erreurs commises dans les plans de financement immobilier sont la mauvaise évaluation des frais et un apport insuffisant.
Sous-évaluation des frais
Avez-vous pensé à tous les frais annexes à l'achat mais aussi aux crédits (primes d'assurances des prêts immobiliers, frais de dossier du crédit et des différentes sources de financement) ?
Faire le point avec un conseiller bancaire vous assure de ne rien oublier dans le plan de financement !
Apport personnel insuffisant
Il est préférable de conserver une épargne de réserve et de ne pas mettre l'intégralité de votre épargne dans l'apport au sein de votre plan de financement.
Pourtant, le plan de financement nécessite aussi un apport personnel suffisant, au minimum de 10 % du montant de l'opération en général. Un apport trop faible conduit à emprunter un capital trop important et peut rendre difficile votre projet d'achat.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
