Comprendre les droits de succession sur un bien immobilier

Points essentiels à retenir : 

• Les droits de succession sont dus en cas de mutation à titre gratuit, suite au décès du propriétaire d'un bien immobilier.
• C'est le notaire chargé de la succession qui calcule le montant dû, en fonction du degré de parenté et de la situation juridique.
• Il existe des moyens d'anticiper la transmission de ses biens immobiliers pour éviter à ses héritiers de devoir payer de lourds droits de succession. 

Comprendre les frais de notaire d'une succession

Comme pour un achat immobilier, les frais de notaire désignent improprement une somme d'argent versée au profit de l'État. On parle aussi de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) en cas de transfert de propriété d'un bien immobilier par donation ou succession. 

Le rôle du notaire 

Après le décès, le notaire ouvre la succession. En premier lieu, il établit un état des biens du défunt (actif brut) et soustrait les dettes éventuelles (passif). Le notaire procède à la liquidation de la communauté en cas d'union. Ainsi il obtient l'actif net taxable. 

Calculer la part de chaque héritier

Le notaire établit la part de chaque héritier, en fonction de son ordre dans la succession. Il déduit les donations antérieures.  Cet ordre est défini par : 

• les règles légales (les enfants sont héritiers réservataires, sauf en cas d'exclusion de la succession pour indignité tel que prévu par l'article 726 du code civil) ;
• les donations au dernier vivant au profit du conjoint ;
• le testament éventuel et valide du défunt. 

Chaque héritier connaît alors l'actif successoral taxable. 

Les biens immobiliers imposables

Si le défunt est domicilié en France, vous devez payer des droits de succession sur tous les biens immobiliers, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger, sauf si une convention fiscale internationale prévoit le contraire.

Si le défunt était domicilié à l'étranger, l'imposition dépend de votre domicile fiscal :

• Si vous êtes domicilié en France au jour du décès et si vous l'avez été pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années, vous êtes soumis aux droits de succession sur tous les biens, qu'ils soient français ou étrangers.
• Si vous êtes domicilié à l'étranger au jour du décès, vous ne serez imposé que sur les biens situés en France.

Droits de succession en immobilier : les cas d'exonération

Avant de procéder au calcul des frais de succession, il est important de connaître les cas d'exonérations ! Peut-être n'avez-vous aucun droit à payer ? 

Exonération des époux et partenaires de Pacs

Les époux sont totalement exonérés de droits de succession.

C’est aussi le cas des partenaires de Pacte civil de solidarité (Pacs) à condition que le défunt ait préalablement rédigé un testament au profit de son partenaire.

Exonération des frères et sœurs

Les frères et sœurs sont exonérés lorsqu'ils remplissent les 3 conditions suivantes au moment du décès :

• avoir vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé le décès ;
• être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps ;
• avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité mettant dans l'impossibilité de travailler.

Exonération liée au défunt

Certaines exonérations sont liées à la situation du défunt. Ainsi, vous ne payez pas de droits de succession lorsque vous héritez d'une personne : 

• victime de guerre ou d'acte de terrorisme ;
• militaire décédé dans le cadre d'opérations extérieures ;
• sapeur-pompier, policier ou gendarme ayant perdu la vie dans l'accomplissement de sa mission.

Exonération liée au bien immobilier

Sous certaines conditions, les immeubles classés monument historique ou inscrits à l'inventaire supplémentaire peuvent être totalement exonérés de droits de succession (article 795  du Code général des impôts - CGI). 

De la même manière, les bois et forêts, les biens ruraux à bail long terme ou les parts de groupements forestiers et agricoles peuvent bénéficier d'une exonération à hauteur de 75 % de leur valeur, sous conditions. 

Exonération liée au montant de la succession

Aucun droit de succession en cas de dispense du dépôt de déclaration. Selon l'article 800 du CGI, il s'agit des successions inférieures à :

• 50 000 € au profit des héritiers en ligne directe (sans avoir profité de dons ou de dons manuels non déclarés) ;
• 3 000 € pour les autres héritiers. 

Droits de succession : profiter des abattements

Abattement personnel

En l'absence d'exonération, vous pouvez profiter d'un abattement personnel sur le montant hérité ou la valeur du bien immobilier reçu. 

Ces abattements dépendant du lien de parenté entre le défunt et l'héritier : 

• Abattement de 100 000 € pour l'héritier en ligne directe (parent ou enfant du défunt) ;
• Abattement de 15 932 € pour l'héritier frère ou sœur du défunt ;
• Abattement de 7 967 € pour l'héritier neveu ou nièce du défunt ;
• Abattement de 1 594 € pour les autres héritiers (petit-enfant ou personne en dehors du cercle familial). 

Bon à savoir

Un héritier en situation de handicap, ne pouvant travailler dans des conditions normales, bénéficie d'un abattement de 159 325 € cumulable avec les abattements liés aux liens de famille. 

Ces abattements ne doivent pas avoir été utilisés dans le cadre d'une donation réalisée au cours des 15 dernières années. 

Abattement sur la valeur de la résidence principale

Les biens immobiliers sont évalués à leur valeur vénale au jour du décès.

La résidence principale du défunt peut bénéficier d'un abattement de 20 % à condition d'être aussi la résidence principale de son époux/conjoint, d'un enfant mineur ou d'un enfant majeur protégé. 

Le calcul de l'impôt sur la succession

Le calcul des droits de succession fait ensuite l'objet d'un barème progressif selon le montant taxable et le lien de parenté (article 779 du CGI). 

Barème d'impôt sur la succession en ligne directe : parent, enfant, petit-enfant

Le barème en ligne directe est de :

• 5% si la part taxable est inférieure à 8 072 € ;
• 10 % si elle est comprise entre 8 073 et 12 109 € ;
• 15 % si elle est comprise entre 12 110 et 15 932 € ;
• 20 % si elle est comprise entre 15 933 et 552 324 € ;
• 30 % si elle est comprise entre 552 325 et 902 838 € ;
• 40 % si elle est comprise entre 902 839 et 1 805 677€ ;
• 45 % si elle est supérieure à 1 805 678 €.

Exemple de calcul de droits de succession

Un parent meurt en laissant un appartement évalué à 300 000 € à ses deux enfants. Ces derniers n'ont pas bénéficié de donation depuis 15 ans. Chacun peut prétendre à 150 000 € et bénéficie d'un abattement de 100 000 €. La part taxable de la succession de ce bien immobilier est alors de 50 000 € par enfant, soit : 

• 8 072 * 5% = 403.60 €
• 4 037 * 10 % = 403.70 €
• 3 823 * 15 % = 573.45 €
• 34 068 * 20 % = 6 813.60 €

Au total, chaque enfant paie 8 194 € pour hériter d'un bien d'une valeur de 300 000 € en indivision. 

Barème d'impôt sur les successions dans la fratrie

Si la succession se fait entre frère et sœur, l'imposition dépend de la somme léguée. Le taux est de 35 % si la part taxable est inférieure à 24 430 € et de 45 % au-delà.

Barème d'impôt sur les successions dans les autres situations 

Les autres parents jusqu'au 4e degré se voient appliquer un barème de 55 %, quel que soit le montant reçu par succession. 

Pour les personnes sans lien de parenté, le taux atteint 60 % de la succession. 

Utilisez le simulateur de droits de succession du service public ! 

Le paiement des droits de succession

Les héritiers disposent d'un délai de 6 mois à compter du décès pour régler les frais de succession conformément aux dispositions de l'article 641 du code général des impôts. Ce délai est porté à un an en cas de décès à l'étranger d'une personne domiciliée en France.

Comment éviter les frais de succession sur un bien immobilier ?

L'anticipation est la clé d'une transmission de patrimoine réussie ! Il existe plusieurs moyens de prévoir le partage de vos biens et ainsi d'éviter les querelles entre héritiers mais aussi de diminuer le montant de droits de succession dus. 

Donation de la nue-propriété

Le droit de propriété sur un bien immobilier se compose de la nue-propriété (droit de céder le bien) et de l'usufruit (droit d'habiter et de louer le bien). 

Donner la nue-propriété d'un bien immobilier à ses enfants permet de bénéficier de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tout en bénéficiant d'une valorisation inférieure de la seule nue-propriété. Par exemple, si la donation intervient entre 51 et 60 ans, la valeur prise en compte est de 50 % du bien immobilier. 

Lors du décès d'un parent, l'usufruit s'éteint automatiquement, sans aucun droit supplémentaire à régler. Il est possible de prévoir le transfert d'usufruit au dernier survivant. Ainsi, le bien immobilier revient aux enfants au décès du second parent.

Exemple : un couple avec 3 enfants souhaite donner la nue-propriété de leur maison familiale. Le logement est estimé à 1 200 000 € et la valeur de la nue-propriété est de 50 % car les parents sont âgés de 54 et 57 ans.  Ils peuvent ainsi transmettre la totalité du bien à leurs 3 enfants sans payer de droit. AU décès du dernier parent, leur usufruit s'éteint et les enfants retrouvent la pleine propriété de la maison en indivision.

Bon à savoir

En complément, une donation d'argent est possible jusqu'à 31 865 € sans droits de mutation tous les 15 ans sous réserve de satisfaire aux conditions de l'article 790G du code général des impôts.

Détention du patrimoine au sein d'une SCI (société civile immobilière) 

Pour éviter les difficultés liées à l'indivision et pouvoir céder petit à petit les parts sociales, le recours à une SCI familiale peut être utile. Il est alors préférable d'y songer dès l'achat du bien immobilier locatif pour minimiser les frais. 

Il existe d'autres formes d'optimisation de la transmission de son patrimoine financier, notamment à travers la détention d'une assurance-vie mais cela ne concerne pas les biens immobiliers. 

Quelle gestion après la succession ? 

Anticiper la transmission d'un patrimoine immobilier implique aussi de prévoir la gestion des biens lorsque vous ne serez plus là. Un logement en indivision entre frères et sœurs peut être compliqué à gérer en cas de mésentente ou de besoins différents. 

Parfois, la vente d'un bien immobilier est la solution souhaitée par les enfants. En cas de désaccord, un héritier peut racheter les parts d'un autre mais doit disposer des fonds nécessaires. 

A noter

Bien avant l'approche de votre retraite, faites le point sur la transmission avec un notaire ! Anticipation, coût et solutions, c'est l'occasion d'obtenir des réponses à toutes vos questions.

Questions fréquentes sur les droits de succession

Comment calculer la part successorale d'un bien immobilier ?

Le notaire liquide la communauté en présence d'un conjoint pour établir quels sont les biens propres et les biens communs. Puis, il calcule l'actif net taxable en retranchant les dettes (passif) des biens (actif). Ensuite, il détermine la part de chaque héritier en fonction des règles légales, des volontés testamentaires et des donations effectuées antérieurement. 

Qui paie les droits de succession ?

Chaque héritier doit payer sa part de droits de succession mais reste solidaire du paiement de l'ensemble des droits sur la succession globale ! Si un héritier ne paie pas, l'administration fiscale peut se retourner contre les autres héritiers pour obtenir le paiement complet des droits dus. Il est possible de souscrire un prêt bancaire pour couvrir les droits de succession. 

Quelle exonération pour une résidence principale ? 

La résidence principale ne bénéficie pas d'une transmission par succession allégée au profit des héritiers. Le conjoint survivant peut avoir un droit de rester dans le logement. Un abattement de 20 % sur la valeur taxable est possible sous conditions. 

Puis-je vendre un bien hérité avant de régler les droits ?

Lorsque la succession comporte plus de 50 % de biens non liquides (comme des biens immobiliers), les héritiers peuvent obtenir un paiement fractionné ou différé auprès de l'administration fiscale sur 1 ou 3 ans (article 404 du CGI). Attention, les délais de paiement accordés produisent des intérêts " dont le taux est égal à celui du taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour des prêts à taux fixe aux particuliers" (article 401 du CGI). Cela peut donc permettre de vendre un bien immobilier pour payer les droits de succession.