Les frais de dossier d’un prêt immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Résumé de l'article : 

Les frais de dossier, facturés par la banque pour l’analyse et le traitement de votre demande de prêt immobilier, oscillent généralement entre 500 € et 1 500 €, selon l’établissement et le montant emprunté. Ils couvrent les démarches administratives nécessaires à la mise en place du prêt, telles que l’évaluation de votre situation financière et la rédaction des contrats.

En plus des frais de dossier, d’autres coûts sont à prévoir, comme les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais de notaire, et l’assurance emprunteur. Ces frais sont à la charge de l’emprunteur et peuvent, dans certains cas, être négociés ou réduits, notamment en jouant sur votre profil de client fidèle ou en profitant d’offres commerciales.

Quels sont les frais de dossier pour un prêt immobilier ?

Les frais de dossier sont une somme facturée par la banque lors de la mise en place d’un prêt immobilier.

Ils couvrent le travail administratif lié à votre dossier de prêt immobilier, comme :

• L’analyse de votre situation financière (revenus, dettes, apport personnel, etc.).
• La vérification de votre capacité d’endettement.
• La préparation et la mise en place des documents contractuels nécessaires.

Le montant de ces frais varie généralement entre 500 € et 1 500 €, mais peut être fixe ou proportionnel au montant emprunté (souvent entre 0,5 % et 1 % du crédit). Chaque banque applique sa propre politique tarifaire, ce qui rend la comparaison entre établissements particulièrement importante et qui peut être décisif dans le choix de l’emprunteur

Comment expliquer les frais de dossier ?

Les frais de dossier rémunèrent le travail effectué par la banque pour évaluer et valider votre demande de prêt. Ils incluent notamment :

• L’étude de faisabilité : la banque évalue les risques de vous accorder un prêt.
• La mise en conformité des documents : cette étape garantit que votre dossier respecte toutes les obligations légales et réglementaires.
• La rédaction des contrats : chaque contrat doit être personnalisé et conforme aux termes négociés.

Ces frais ne constituent pas un profit direct pour la banque mais une participation aux coûts de gestion et de traitement.

Quels sont les frais à payer pour obtenir un prêt immobilier ?

Outre les frais de dossier, plusieurs frais annexes peuvent s’ajouter lors de la souscription d’un prêt immobilier :

• Frais de garantie : liés à l’hypothèque ou à la caution (par exemple, auprès d’un organisme comme Crédit Logement).
• Frais de notaire : obligatoires pour l’achat d’un bien immobilier.
• Frais d’assurance emprunteur : pour couvrir les risques d’incapacité de remboursement.
• Frais d’expertise : parfois facturés si la banque souhaite évaluer la valeur du bien immobilier.

Ces coûts, cumulés, peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. Il est donc indispensable de les anticiper dans votre budget et le coût final de l’opération

Qui paie les frais de notaires ? 

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur, sauf dans des cas exceptionnels, comme lors de certains accords commerciaux où le vendeur peut prendre en charge une partie des frais. Ces coûts sont distincts des frais de dossier ou de garantie et doivent être réglés en amont ou lors de la signature de l’acte de vente.

Ils varient selon le type de bien. Pour un bien ancien, les frais de notaire s’élèvent généralement à environ 7 à 8 % du prix de vente. En revanche, pour un bien neuf, ces frais sont réduits et se situent autour de 2 à 3 %.

Qui paie les frais de dossier ?

Les frais de dossier sont toujours à la charge de l’emprunteur, c’est-à-dire vous, en tant que demandeur du prêt.

Ils doivent être réglés directement à la banque, soit au moment de la mise en place du crédit, soit intégrés au montant emprunté, en fonction des modalités convenues.

Cependant, dans certains cas, ils peuvent être négociés ou offerts par la banque, notamment si :

• Vous êtes un client fidèle avec plusieurs produits bancaires.
• Vous empruntez un montant élevé.
• Vous souscrivez une offre groupée (compte courant, assurances, etc.) auprès de l’établissement.

En cas de co-emprunteurs, les frais de dossier sont partagés proportionnellement ou selon les modalités définies entre les parties, mais ils restent à la charge des emprunteurs. Il est donc essentiel de bien anticiper ces coûts dans le cadre d’un prêt à plusieurs.

Ainsi à la différence des frais de notaire par exemple, ces frais sont à versés à la banque et non à la partie au contrat de vente.

Quand paie-t-on les frais de dossier de son prêt immobilier ?

Les frais de dossier sont généralement prélevés au moment de la mise en place du prêt, c’est-à-dire après l’acceptation de votre offre de crédit et juste avant le déblocage des fonds.

Sinon, ils peuvent être prélevés au moment de la signature de l’acte de vente.

Dans certains cas, ces frais peuvent être déduits directement du montant emprunté.
Par exemple, si vous contractez un prêt de 200 000 € et que les frais de dossier s’élèvent à 1 000 €, la somme débloquée pour l’achat de votre bien sera de 199 000 €.

Il faut donc vérifier comment le contrat prévoit le versement de ces frais.

Est-ce que les frais de dossier sont des intérêts ?

Non, les frais de dossier ne sont pas considérés comme des intérêts. Ils représentent une charge fixe ou variable, indépendante du taux d’intérêt appliqué à votre prêt.

En revanche, si vous intégrez ces frais au montant emprunté, ils seront soumis aux intérêts du crédit, ce qui peut augmenter légèrement le coût total de votre prêt. Il peut être conseillé de les verser à part de nature à éviter un coût supplémentaire produisant intérêts. 

Peut-on négocier ou éviter les frais de dossier ?

Il est tout à fait possible de négocier les frais de dossier.

Voici quelques astuces pour réduire, voire supprimer ces frais :

• Comparer les offres : chaque banque applique une politique tarifaire différente. Utilisez cette concurrence pour obtenir des remises.
• Profiter d’offres promotionnelles : certaines banques proposent des frais de dossier réduits ou nuls lors de campagnes spécifiques.
• Faire jouer votre profil emprunteur : un dossier solide (revenus stables, apport important) peut inciter la banque à réduire ces frais.
• Négocier un geste commercial : notamment si vous êtes client de longue date ou si vous souscrivez plusieurs produits dans la même banque.

Le conseil de la rédac’ : bien anticiper les frais de dossier

Les frais de dossier sont une composante importante à prendre en compte dans votre budget immobilier. Bien qu’ils soient souvent inévitables, il est possible de les réduire en comparant les offres et en négociant directement avec votre banque. N’hésitez pas à poser des questions à votre conseiller pour comprendre précisément ce que ces frais incluent et explorer les marges de manœuvre possibles.

Enfin, avant de vous engager dans un projet immobilier, prenez le temps de réaliser une simulation de prêt immobilier. Cet outil vous permet d’évaluer vos mensualités, vos frais de dossier et vos capacités d’emprunt en fonction de vos revenus et de votre apport personnel. Une simulation complète vous aidera à anticiper l’ensemble des frais associés à votre prêt, incluant les frais de notaire et de garantie.

Encadré pratique : Résumé des frais de dossier