Comment augmenter sa capacité d’emprunt immobilier ?

Quelles ressources entrent en compte dans votre capacité d’endettement ?

Avant de contracter un crédit immobilier et afin d’éviter une éventuelle situation de surendettement, il est primordial d’estimer ses possibilités financières et de calculer son taux d’endettement maximum. En effet, la souscription d’un prêt implique d’être en mesure d’honorer ses mensualités, tout au long des années de remboursement.

Les organismes de crédit vont donc se renseigner sur vos ressources et vos charges. Cette étude leur permettra :

1. D’estimer votre capacité d’endettement.
2. De fixer un taux d’effort adapté à votre profil, le plus souvent ne devant pas excéder 35 % (taux maximum fixé par le Haut Conseil de stabilité financière).

Bon à savoir :

En général, le taux d’effort retenu est inférieur à ce palier de 35 %, quitte à réduire un peu le budget que vous auriez souhaité emprunter, afin de vous assurer un reste à vivre un peu plus important en cas d’imprévu et ainsi éviter tout risque de défaut de paiement.

le salaire net mensuel,Les ressources qui entrent en ligne de compte dans le calcul de la capacité d’emprunt sont :

• les primes salariales,
• les pensions,
• les retraites,
• les rentes viagères,
• et les loyers perçus si vous louez un bien.

Bon à savoir :

Les pensions alimentaires et les allocations familiales peuvent également être incluses dans les calculs par certains établissements bancaires. En revanche, les dividendes d’actions et les primes exceptionnelles en sont totalement exclus.

L’apport personnel : un levier important pour augmenter la capacité d'emprunt immobilier

L’apport personnel est un élément important de votre dossier lors de votre demande de prêt. Cette somme, que vous pouvez investir directement dans votre projet immobilier, est un levier important dans la capacité d’emprunt car les organismes de prêt ne prêtent généralement pas plus que la valeur du bien acheté.L’apport personnel : un levier important pour augmenter la capacité d'emprunt immobilier

Or, une acquisition immobilière entraîne nécessairement des frais supplémentaires relatifs aux emprunts (comme par exemple les frais de notaire et les frais de dossier) et le montant de votre apport personnel peut servir à les couvrir directement. C’est pour cette raison que la majorité des établissements bancaires estime en moyenne à 10 % le taux d’apport personnel nécessaire à l’octroi d’un prêt immobilier.

Un apport personnel plus conséquent, de 20 ou 30 % du montant du bien immobilier par exemple, constitue une véritable plus-value dans votre dossier :

• Cela permet de souligner votre capacité d’épargne et la bonne gestion de vos finances.
• Cela favorisera les négociations et vous permettra d’accéder à une capacité d’emprunt plus élevée.

Bon à savoir :

Votre apport personnel peut provenir d’une épargne, de la revente d’un bien, d’une donation, d’un héritage ou même d’une participation d’entreprise puisque ces types d’apports peuvent être débloqués par anticipation. Concernant les assurances-vie, il n’est conseillé de s’en servir que si elles existent depuis plus de huit ans car leur rupture anticipée engendre des frais fiscaux.

Réduire vos charges

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les établissements financiers établissent un ratio entre vos revenus et vos charges.

Seules certaines charges sont retenues dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

• crédit travaux,
• crédit auto,
• pensions alimentaires ou rentes à verser…

Réduire une partie de ces charges permet à coup sûr d’augmenter votre capacité de remboursement. Vous pouvez par exemple solder vos crédits en cours ou vos facilités de paiement avant de demander un prêt immobilier.

Hormis les charges retenues pour le calcul de votre capacité d’emprunt, vous ne devez pas oublier de prendre en compte les éventuels loyers restants à payer en attendant que la vente de votre futur bien soit actée et que votre crédit soit accordé.

A noter :

Le Haut Conseil de la stabilité financière a précisé que le calcul du taux d’effort ou taux d’endettement de 35 % maximum devait intégrer la cotisation d’assurance emprunteur. Une flexibilité est tolérée, en priorité pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.

Une autre solution s’offre à vous pour faire baisser vos charges : le regroupement de crédits. 

• Celui-ci consiste à fusionner tous vos crédits en cours, pour obtenir des mensualités plus faibles.
• Les conséquences peuvent être l’obtention d’un taux d’endettement moins élevé et la possibilité directe d’augmenter votre capacité d’emprunt.
• Par relation de cause à effet, ce regroupement de crédits engendre une diminution du coût des assurances de prêt avec une seule assurance emprunteur intégrée dans un crédit unique.

Allonger la durée de son emprunt pour augmenter sa capacité d’emprunt

Choisir une durée de remboursement plus longue permet d’emprunter un capital plus élevé, et/ou de diminuer le montant des mensualités de votre crédit immobilier.

Il est important de noter qu’en allongeant la durée de votre prêt immobilier, le coût total du crédit sera plus important, mais cela reste une option intéressante à explorer pour permettre la concrétisation de votre projet immobilier.

L’essentiel reste surtout de trouver l’équilibre qui vous permettra d’une part de financer votre bien et, d’autre part, de conserver un reste à vivre suffisant pour pallier les éventuels imprévus.

Bon à savoir :

Le Haut Conseil de stabilité financière préconise une durée de remboursement de 25 ans maximum. Elle peut monter à 27 ans pour les achats immobiliers dans le neuf, ou dans la rénovation (seulement si le montant des travaux représente au moins 25 % du coût global de l’opération).

Faire appel à un professionnel pour la négociation 

Enfin, si vous cherchez à augmenter votre capacité d’emprunt, il est important de s’entourer d’une équipe d’experts, qui saura vous conseiller et vous accompagner pour faire aboutir votre projet immobilier.

N’hésitez pas à demander conseil à votre conseiller bancaire. Grâce à sa fine connaissance de votre dossier, des produits proposés par son établissement bancaire ou encore de l’évolution du marché immobilier et des taux proposés, il saura vous guider et vous aider à augmenter votre capacité de remboursement en fonction de votre situation.

A noter :

Votre conseiller bancaire sera notamment en mesure de vous informer si vous avez le droit à des prêts aidés. Ces crédits immobiliers permettent de faciliter l’accès à la propriété à divers profils d’emprunteurs : primo-accédants, revenus modestes, etc. Il existe divers types de prêts aidés, comme le prêt à taux zéro, le prêt à l’accession sociale ou encore le prêt conventionné.

Retrouvez tous nos conseils sur le financement de votre projet immobilier dans notre rubrique dédiée.