Comment augmenter sa capacité d’emprunt immobilier ?

Quelles ressources entrent en compte dans votre capacité d’endettement ?

Avant de contracter un crédit immobilier et afin d’éviter le surendettement, il est primordial d’estimer ses possibilités financières et de calculer son taux d’endettement maximal. Car vous devez être en mesure de rembourser mensuellement votre prêt, souvent pendant plusieurs années.

Les organismes de crédit se renseignent sur vos ressources et vos charges. Cette étude leur permet d’estimer votre capacité d’endettement et de fixer un taux d’effort adapté à votre profil, ne devant cependant pas excéder 35 % (taux maximum autorisé en 2021 par le Haut Conseil de Sécurité Financière). Généralement, ils vous octroient un taux inférieur à ce taux maximal, quitte à réduire un peu le budget que vous auriez souhaité emprunter, afin de vous assurer un reste à vivre un peu plus important en cas d’imprévu et ainsi éviter tout risque de défaut de paiement.

Quelles ressources entrent en ligne de compte ?

- le salaire net mensuel,

- les primes salariales,

- les pensions,

- les retraites,

- les rentes viagères,

- et les loyers perçus si vous louez un bien.

Bon à savoir :

les pensions alimentaires et les allocations familiales sont incluses dans les calculs par les établissements bancaires. En revanche les dividendes d’actions et les primes exceptionnelles en sont totalement exclus.

L’apport personnel : un levier important pour votre capacité d’emprunt

Dès lors que vous contractez un emprunt pour un projet immobilier, dans votre dossier figure votre apport personnel. Autrement dit, la somme que vous pouvez investir directement pour diminuer votre emprunt.

Cet apport est un levier important dans la capacité d’emprunt car les organismes de prêt ne prêtent en général pas plus que la valeur du bien acheté. Or, il faut payer en supplément les frais relatifs à l’emprunt (frais de notaire et frais de dossier) et le montant de votre apport personnel peut servir à couvrir ces frais.

C’est pour cette raison que la majorité des établissements bancaires estime en moyenne à 10 % le taux d’apport personnel nécessaire à l’octroi d’un prêt immobilier. Un apport personnel plus conséquent, de 20 ou 30 % du montant du bien immobilier - louant au passage votre capacité d’épargne et de bon gestionnaire - ne peut que favoriser les négociations avec à l’appui une capacité d’emprunt plus élevée.

Bon à savoir :

votre apport personnel peut provenir d’une épargne, de la revente d’un bien, d’une donation, d’un héritage ou même d’une participation d’entreprise puisque ces types d’apports peuvent être débloqués par anticipation.Concernant les assurances vies, il n’est conseillé de s’en servir que si elles existent depuis plus de huit ans car leur rupture anticipée engendre des frais fiscaux.

Augmentez votre capacité d’emprunt en réduisant vos charges

Pour calculer votre capacité d’emprunt, les établissements financiers établissent un ratio entre vos revenus et vos charges.

Seules certaines charges sont retenues dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

- crédit travaux,

- crédit auto,

- pensions alimentaires ou rentes à verser…

Réduire une partie de ces charges permet d’augmenter votre capacité d’emprunt. Vous pouvez par exemple solder vos crédits de consommation en cours ou vos facilités de paiement avant de demander un prêt immobilier.

Hormis les charges retenues pour le calcul de votre capacité d’emprunt, vous ne devez pas oublier de prendre en compte les éventuels loyers restants à payer en attendant que la vente de votre futur bien soit actée et que votre crédit soit accordé.

A noter :

Le HCSF avait annoncé début janvier 2021 que le calcul du taux d’effort ou taux d’endettement de 35 % maximum devait intégrer la cotisation d’assurance emprunteur. Le 15 juin dernier, lors de la dernière réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière, en présence du ministre de l'Économie et des Finances, cette mesure a été confirmée comme recommandation et toujours pas comme une obligation.

Une autre solution s’offre à vous pour faire baisser vos charges : le regroupement de crédit. Celui-ci consiste à fusionner tous vos crédits en cours, pour obtenir des mensualités plus faibles. Conséquence : un taux d’endettement moins élevé et la possibilité d’augmenter votre capacité d’emprunt. Par relation de cause à effet, ce regroupement de crédit engendre une diminution du coût des assurances de prêt avec une seule assurance intégrée dans un crédit unique.

Si vous n’avez pas la fibre financière, n’hésitez-pas à demander conseil à votre conseiller bancaire. Grâce à sa fine connaissance de votre dossier, des produits proposés par son établissement bancaire et de l’évolution du marché immobilier et des taux proposés, il saura vous guider et vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation.