Bienvenue chez les Himault. Episode 4 : Réaliser la vente

Ça y est, Luc et Léa ont peut-être trouvé, avec leur agent immobilier, et après quelques visites, des acheteurs. Avant de s’engager plus loin, les acquéreurs potentiels leurs demandent tout une série de documents concernant le logement, que Luc et Léa ont pris soin de préparer à l’avance, avec l’aide de leur agent immobilier :

• Si le bien était en copropriété : règlement de copropriété et procès-verbaux des dernières assemblées générales, derniers appels de charges
• Dernier avis de taxe foncière et de taxe d’habitation
• Copie du titre de propriété actuel
• Plan de l’appartement et métré « loi Carrez » réalisé par un professionnel

En plus, il faut avoir fait réaliser les fameux « diagnostics obligatoires ».

Le vendeur a en effet l’obligation de fournir un certain nombre de diagnostics techniques concernant le logement à faire réaliser par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Les principaux diagnostics concernent :

• le plomb,
• l’amiante,
• les termites,
• le gaz et l’électricité,
• l’état des risques naturels et technologiques,
• L’assainissement,
• le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Dans certaines régions : diagnostic mérules (champignons corrosifs).

Certains diagnostics ont une durée de vie illimitée, tandis que d’autres ne sont valables que quelques mois :

• 6 mois pour les termites et les risques naturels ;
• 3 ans pour le gaz et l’électricité, et l’assainissement ;
• 10 ans pour les performances énergétiques (DPE), diagnostic qui permet à l’acheteur potentiel d’anticiper la facture énergétique du bien ;
• illimité pour le plomb et l’amiante.

En plus de ces documents, Luc et Léa, en tant que vendeurs, ont obligation de garantir le logement contre les vices cachés, c'est-à-dire un vice qui rend l’usage du logement difficile ou dangereux, ou qui aurait poussé les acheteurs à renoncer à la vente s’ils en avaient eu connaissance.

Conquis par le bien, rassurés par les documents fournis, les acheteurs de Luc et Léa ont fait une offre pratiquement au prix souhaité, après une rapide négociation. C’est donc l’heure de signer le compromis ou la promesse de vente.

Luc, Léa et leurs acheteurs se retrouvent chez l’agent immobilier pour signer l’avant-contrat.

L’avant contrat peut être signé chez le notaire, ou chez l’agent immobilier. Tous deux sont juridiquement compétents pour réaliser cet acte, et l’agence immobilière peut disposer d’un compte séquestre pour immobiliser l’acompte versé par les acheteurs.

Sous le terme de « promesse de vente » on distingue en fait deux types d’accord :

• La promesse unilatérale de vente :

Elle n’engage que le vendeur qui s’oblige à réserver le logement à l’acheteur a un prix déterminé pour une durée limitée. Si l’acheteur renonce au final, il perd les fonds déjà versés appelé indemnité d’immobilisation représentant généralement 10% du prix de vente du bien.

• Le compromis de vente :

Il engage autant l’acquéreur que le vendeur. On ne peut revenir sur sa signature que si les conditions suspensives contenues dans le contrat ne se réalisent pas (non-obtention des prêts servant à l’achat, par exemple).

Si l’acheteur se rétracte sans raison, il perd l’acompte versé (10% du prix du bien environ) et peut se voir condamner à payer des dommages et intérêts.

Si Luc et Léa se rétractent au dernier moment, l’acheteur peut saisir la justice pour les obliger à vendre ou les condamner en dommages intérêts !

Une fois l’avant contrat signé, c’est la période d’attente : les notaires et les banquiers des acheteurs et des vendeurs s’activent pour la réussite du projet.

Luc et Léa vont signer leur achat avant leur vente, ils auront donc besoin d’un prêt relais pour verser les fonds à leurs vendeurs avant de recevoir les fonds de leurs acheteurs. Les deux signatures auront pourtant lieu à quelques semaines d’intervalle seulement… Mais ceci est une autre histoire !

Retrouvez Luc et Léa dans l’épisode 5 : « Le prêt relais, la finalisation de l’achat et de la revente »