PTZ dans l'ancien : découvrez les conditions et modalités du nouveau prêt à taux zéro

Points essentiels à retenir : 

• Le prêt à taux zéro est un prêt aidé et complémentaire, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le PTZ dans l'ancien est soumis à de nombreuses conditions tenant à la localisation, à la situation de l'acheteur, au logement et aux travaux. 
• Le montant du PTZ et la durée du prêt varient en fonction des ressources, de la composition du foyer et du coût total du projet. 
• En 2025, le projet d'élargissement du PTZ à tout le territoire français ne vise pas les projets immobiliers dans l'ancien.  

Qui a droit au PTZ (2024 - 2025) ?

Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire à un prêt immobilier classique destiné aux primo-accédants en quête d'une résidence principale. Les articles L 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation détaillent les conditions du PTZ. 

Être primo-accédant

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé destiné à certaines personnes seulement : on parle de PTZ primo-accédant. 

Le primo-accédant est la personne qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis les deux dernières années. Par exception, quelques situations permettent de demander un PTZ dans l'ancien : 

• La propriété de votre logement a fait l'objet d'un démembrement : vous bénéficiez de l'usufruit ou de la nue-propriété de votre résidence principale. Une telle situation peut survenir à la suite d’un décès et du règlement de la succession, conduisant ainsi à l’acquisition d’un bien par héritage.
• Un des occupants du logement bénéficie d'une invalidité ou d'un handicap (carte mobilité inclusion avec mention de l'invalidité ou carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie ou perception de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH). 
• Vous avez perdu votre logement à la suite d'une catastrophe naturelle ou technologique. Même si vous étiez propriétaire, vous pouvez demander un PTZ dans les 2 ans suivant l'arrêté constatant l'avarie. 

En général, ce prêt sans intérêts facilite l'accession à la propriété pour la première fois. On parle aussi de PTZ 1er achat. 

Acheter sa résidence principale

Acheter neuf ou ancien ? Une fois cette question cruciale résolue, si vous optez pour un achat dans l'ancien, avec le PTZ, ce logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l'achat ou la fin des travaux. 

Par exception, l'installation peut être retardée au moment du départ à la retraite si celle-ci intervient au plus tard 6 ans après l'achat ou la fin des travaux. Dans ce cas, il faut mettre en location le logement jusqu'à cette date, sous certaines conditions. 

Rappelons que la résidence principale est celle où vous habitez de manière effective plus de 8 mois par an. Des cas de force majeure, des raisons de santé ou des raisons professionnelles peuvent justifier de ne pas habiter 8 mois dans le logement. 

Êtes-vous éligible au PTZ ? Pour le savoir, faites une simulation de PTZ, à utiliser conjointement avec notre simulation de prêt immobilier. C'est un bon départ pour concrétiser votre projet immobilier. 

Quel bien immobilier acheter avec un PTZ ?

Le PTZ dans l'ancien concerne l'achat d'un logement construit depuis plus de 5 ans et nécessitant d'importants travaux, représentant au minimum 25 % du coût total de la transaction immobilière (comprenant le prix d'acquisition, le montant des travaux, les frais de notaire et les frais d'agence éventuels). 

Un achat dans l'ancien avec travaux 

Le PTZ est accordé pour la réalisation de travaux d'amélioration : création, modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables et/ou des surfaces annexes. 

Les surfaces annexes comprennent les balcons, les terrasses ou les vérandas (de plus de 2 mètres carrés), ainsi que les garages individuels et les combles pour les maisons. 

Ces travaux peuvent également concerner la performance énergétique du logement. Toutefois, il convient d'exclure les travaux qui seraient financés par un éco-PTZ ou par un prêt avance mutation à taux zéro. 

Si vous êtes éligible au PTZ dans l'ancien, attention donc à bien construire votre plan de financement avec tous les prêts aidés et les prêts classiques (prêt travaux, prêt immobilier, etc.). 

Quelle performance énergétique, quel DPE (2024- 2025) ?

Avant ou après les travaux, la maison ou l'appartement doit atteindre au minimum la classe D du DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Un DPE est à réaliser pour justifier la performance énergétique (ou une attestation). 

Quelles conditions géographiques pour bénéficier d'un prêt à taux zéro dans l'ancien ? 

Le nouveau PTZ dans l'ancien est limité à un achat immobilier dans les zones B2 et C. 

La loi de Finances pour 2025 étend le PTZ à tout le territoire exclusivement pour les achats de logement neuf. En 2025, le PTZ dans l'ancien devrait donc continuer à concerner les zones B2 et C. 

Ces zones sont dites détendues : les demandes de logements y sont moins fortes. Elles concernent les communes de province de moins de 250 000 habitants ainsi que les zones rurales. 

Le zonage évolue fréquemment, en dernier lieu par l'arrêté du 1er août 2024. Pour connaître la situation de votre commune, utilisez le site officiel. 

Comment obtenir un PTZ dans l'ancien ? Éligibilité 

Pour être éligible au PTZ dans l'ancien avec travaux, l'emprunteur doit également respecter des conditions de ressources. 

Ce plafond de ressources correspond au montant le plus élevé entre : 

• un revenu plancher égal au coût de l'opération divisé par 9. 
• un revenu fiscal de référence tel qu'indiqué dans le tableau ci-dessous (sommes des revenus fiscaux de référence des occupants, au titre de l'année N-2, soit avis d'imposition 2023 sur les revenus 2022 pour une demande de PTZ en 2024).  

Les modalités du prêt à taux zéro dans l'ancien 

Vous remplissez toutes les conditions d'obtention du PTZ ? Découvrons maintenant les modalités liées au montant et au remboursement du prêt. 

Plafond du prêt à taux zéro

Le montant du PTZ dépend de plusieurs facteurs : plafond de l'opération et quotité de prêt. 

Plafond de l'opération du PTZ dans l'ancien

Exemple : un couple avec 2 enfants en zone B2 achète un bien à 300 000 €. Pour le calcul du montant du PTZ, on retiendra seulement 231 000 € et non le coût total de l'opération. Si ce plafond est dépassé, cela ne remet pas en cause l'éligibilité de l'emprunteur au PTZ. 

Quotité de prêt

Une quotité de prêt s'applique au coût total de l'opération immobilière en fonction de l'appartenance à l'une des 4 tranches suivantes, déterminée en fonction des ressources financières et d'un coefficient lié au nombre d'occupants dans le logement. 

Coefficient familial multiplicateur 

Quotité de prêt à taux zéro par tranche

Pour connaître la tranche applicable, divisez votre revenu fiscal de référence N-2 par le coefficient ci-dessus. 

Exemple : reprenons notre couple qui a un revenu fiscal de référence de 44 000 €. Le revenu pris en compte pour la quotité est de 44 000 / 2,1 = 20 952 €. La famille se situe donc en tranche 2 et bénéficie d'un PTZ égal à 40 % au maximum de 231 000 €, soit 92 400 €. 

Bon à savoir

Une autre limite intervient dans le calcul du montant du PTZ. En effet, le montant du PTZ ne doit pas dépasser le montant des autres prêts de plus de 2 ans, qui financent le coût d'achat pour les tranches 2,3 et 4. Pour la tranche 1, c'est 25 % du montant des autres crédits immobiliers.

Durée de remboursement du PTZ 

Le prêt à taux zéro se rembourse après une période de différé et selon une durée prédéfinie en fonction de l'appartenance à une tranche. 

Durée de remboursement et durée du différé avec un PTZ

Les conditions et les modalités du prêt à taux zéro vous semblent complexes ? Rassurez-vous : le Crédit Agricole, signataire d'une convention avec l'État pour le PTZ, vérifie si vous êtes éligible au PTZ dans l'ancien et calcule le montant du prêt accordé ! Votre conseiller vous expliquera tout sur le montant, le remboursement et les avantages de ce prêt aidé.