Secundo accédant : les spécificités de son projet immobilier

Les avantages du statut secundo-accédant : ce que vous gagnez au second achat

Quel que soit votre projet immobilier, découvrez ci-après les avantages du statut de secundo-accédant.

Un apport plus important

En matière d’accès au crédit immobilier, les secundo-accédants disposent en grande majorité d’un apport plus important que lors de leur premier achat.

Pourquoi ?

En principe, si vous avez conservé votre premier bien immobilier suffisamment longtemps pour rembourser une partie du prêt immobilier souscrit, vous devriez, à la revente, disposer d'un apport au moins égal, voire plus important que lors de votre premier achat. En effet, la part déjà remboursée à la banque viendra se déduire du montant du prêt lui restant dû.

Exemple : pour un bien à 110 000 euros, vous avez souscrit un crédit immobilier d'un montant de 100 000 euros dans les conditions suivantes : un taux de 3 % pendant 300 mois. Vous avez remboursé les mensualités de 474 euros pendant 8 ans (soit, 96 mois) et avez donc remboursé 45 504 euros (dont une partie correspond aux intérêts de l'emprunt et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA) - plafonnées à 3 % du capital restant dû et ou six mois d’intérêts).

Bien sûr, d'autres éléments entrent en considération, tels que la plus-value éventuellement réalisée à la revente, et votre salaire qui a pu augmenter à mesure des années.

En effet, alors que les primo-accédants sont souvent des jeunes employés (autour de la trentaine), les secundo-accédants sont plus âgés (la quarantaine) : ils bénéficient d’une situation professionnelle et financière plus aisée, et de meilleures capacités de remboursement.

Une capacité d’emprunt renforcée

La banque prend un risque en octroyant un crédit à un emprunteur : plus le montant de l'apport est important, plus ce risque est faible.

Ainsi, par effet boule de neige, un apport plus important que lors de votre premier achat participe à faire baisser votre taux d'emprunt, et/ou doit vous permettre d'emprunter sur une durée plus courte et donc de bénéficier d'un coût de crédit moins élevé. Les conditions de l'emprunt sont plus favorables.

L'apport personnel agit comme un gage de sécurité.

Tableau récapitulatif des avantages du secundo-accédant : 

Les spécificités du financement secundo-accédant

Contrairement aux primo-accédants, les secundo-accédants peuvent avoir un crédit immobilier en cours de remboursement - lorsque celui finançant le bien acquis en primo-propriété n'a pas été intégralement remboursé, en cas d'achat avant la vente.

Si vous voulez vendre votre premier logement avant d’en acheter un second, il existe alors des solutions spécifiques.

Le double crédit

Contracter un double crédit peut être envisagé, mais cette option suppose  que vous ayez une capacité d’endettement suffisante. 

La capacité d'endettement correspond au taux d'effort maximal de l'emprunteur. Il s'agit du ratio charges annuelles d'emprunt associées à l'endettement total de l'emprunteur sur ses revenus annuels. 

Le prêt relais

Une autre possibilité consiste à souscrire un prêt relais.

Un prêt relais (ou « achat-vente ») vise à financer une nouvelle acquisition immobilière avant la vente du bien précédent. L’achat et la vente étant deux opérations difficiles à coordonner, le prêt relais facilite leur bonne réalisation. Parfois, il est même nécessaire de louer un logement pendant quelques semaines ou mois.

Quelles sont les spécificités du prêt relais ?

• Il s’étale sur une courte durée, généralement moins de 24 mois, renouvelable une fois.
• Il a pour objectif de faire la liaison entre le besoin de financement immédiat pour l’acquisition du nouveau bien immobilier et la rentrée d’argent escomptée par la vente de l’ancien bien.

Une fois la vente de votre logement actuel effective, vous pourrez rembourser le prêt relais intégralement, sans pénalités de remboursement anticipé.

Plusieurs types de prêts relais sont à votre disposition :

• Le prêt relais sec : la banque vous octroie une avance du montant du nouvel achat (inférieur ou égal à celui du logement initial). Vous remboursez uniquement les intérêts, voire l’assurance jusqu’à ce que votre premier bien soit vendu.
• Le prêt relais adossé : vous payez des mensualités proportionnelles à votre capacité d’endettement. Le prêt relais couplé ou jumelé doit toujours être remboursé dans un délai de 24 mois maximum. Que se passe-t-il si vous trouvez un acheteur au bout de quelques mois ? Vous pourrez réduire le montant des mensualités ou la durée du remboursement grâce à la différence entre le prix de vente et le montant du prêt relais.
• Le prêt relais rachat : la banque procède à un rachat de crédit relais en vue de lisser l’ensemble des mensualités. Cette solution est recommandée lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais.

Bon à savoir : N’oubliez pas de prendre en compte tous les frais annexes. Sachez que le montant du prêt relais correspond généralement à 70 % du montant de la valeur du logement mis en vente. Pourquoi ? Les banques prennent en compte le risque de ne pas vendre le bien et d’accepter une baisse du prix de vente.

Le prêt achat-revente

Le montant du second bien est plus élevé que celui du premier ? Pensez au prêt achat-revente !

Pourquoi ? Parce que le prêt relais est calculé sur le prix de vente estimé moins le capital restant dû du prêt immobilier. Le montant accordé pour financer le futur bien peut ainsi s'avérer trop faible.

Or, le prêt achat-revente consiste, lui, en un regroupement de crédits temporaire en fonction de votre taux d'endettement. Il vous permet de financer le nouveau bien en payant une mensualité unique jusqu'à la vente de votre premier logement. 

Ce type de prêts permet d'acheter un nouveau bien sans avoir revendu votre logement actuel 
en payant une seule mensualité - moins lourde à supporter jusqu'à la vente.

Pour aller plus loin sur le prêt achat-revente : Financer l'achat d'un nouveau logement avec un prêt achat revente

Vous pouvez vous rapprocher d'un conseiller financier du Crédit Agricole, afin d’examiner les différentes options.

Le grand dilemme : vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre ?

La grande difficulté pour les secundo-accédants réside dans la gestion de la transition entre les deux biens. Vous avez intérêt à ne pas laisser s'écouler une période trop longue entre la vente et l'achat du nouveau bien pour éviter que les frais que la vente générerait (location temporaire, garde-meubles...) ne deviennent trop importants.

Mais alors, vaut-il mieux vendre avant d'acheter un bien ?

Le comparatif des deux situations

Si la réponse dépend du projet de chacun, voici une comparaison synthétique des avantages que présente chacune des situations : 

Vendre son premier bien : les leviers pour optimiser son apport

Si vous avez investi un apport personnel dans votre premier projet immobilier, la vente du bien va vous permettre : 

• De récupérer votre apport.
• De percevoir le montant du capital remboursé.
• Et, le cas échéant, d'en retirer une éventuelle plus-value.
  Pour bien comprendre, si le résultat de la différence entre le prix d'achat initial et le prix de revente est positif, on parle de "plus-value" (dans le cas contraire, on parle de "moins-value"). En pratique, la plus-value est plus importante si vous avez conservé votre bien suffisamment longtemps (on considère qu'il faut environ 5 ans pour amortir les frais liés à un achat immobilier) ou si vous avez réalisé des travaux d'amélioration.

Le cumul de ces trois éléments va vous permettre d'avoir un apport plus important que lors de votre premier achat.

Pour rentabiliser au mieux votre premier investissement et maximiser votre apport, vous pouvez :

• Valoriser avec précision les travaux que vous avez effectués dans la maison (finitions, gros travaux, attestations des professionnels, etc.) pour déterminer au plus près la plus-value que vous lui avez conférée.
• Faire une estimation précise de la valeur actuelle de votre maison/appartement, en prenant en compte les travaux réalisés à l'intérieur, mais aussi l'évolution du marché de l'immobilier (souvent favorable). L’accompagnement par un professionnel de l’immobilier est recommandé.
• Étudier votre contrat de prêt initial pour déterminer combien va vous coûter le rachat anticipé du prêt, et quelles sont les options qui s'ouvrent à vous en amont de la revente (renégociation du contrat existant avant la revente).

L'objectif est de tenter de tirer le meilleur parti de votre investissement initial : valorisez le bien au mieux et calculez au plus juste le gain que vous allez dégager.

Conserver son premier bien ou le vendre ? L'arbitrage patrimonial

En fonction de votre situation personnelle, vous pouvez envisager de conserver le bien que vous possédez déjà, pour le louer, et contracter un deuxième crédit immobilier pour l'acquisition de votre nouvelle résidence principale.

L'investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine et des ressources complémentaires.

Cette option est intéressante pour les secundo-accédants qui ont pu se constituer un nouvel apport suffisant pour leur permettre de contracter un second emprunt sans récupérer leur apport initial.

Ainsi, il convient de vérifier :

• Votre capacité d'emprunt. À noter que l'établissement bancaire ne retient qu’une fraction des loyers à percevoir (décote)
• Et de comparer le montant des mensualités que vous remboursez actuellement avec le rendement locatif de votre bien actuel (demande locative, prix moyens des loyers pratiqués dans la zone...).

La fiscalité spécifique du secundo-accédant

Par principe, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont passibles de l'impôt sur le revenu et sujettes à prélèvements sociaux.

Elles sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (à l’impôt sur le revenu les prélèvements sociaux qui peuvent s’appliquer à hauteur de 17,2%).

Cependant, cet avantage pour les secundo-accédants : vous en êtes totalement exonéré si le bien vendu constitue votre résidence principale au jour de la cession.

Pour mémoire, la résidence principale est le logement occupé par le contribuable au moins 8 mois par an - sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. 

Bon à savoir : En cas de séparation ou de divorce, l'exonération peut être maintenue lorsque le logement constituait auparavant la résidence principale du couple et que l'un des ex-conjoints continue à l'occuper jusqu'à la vente, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai normal

Monter un dossier de prêt solide pour acheter quand on est déjà propriétaire 

Les démarches pour obtenir un prêt immobilier en tant que secundo-accédant sont sensiblement les mêmes que pour un premier achat immobilier.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour expliquer votre situation, poser les bonnes questions et obtenir une proposition.

Votre dossier devra être constitué de :

• Votre carte d’identité.
• Un justificatif de domicile.
• Vos 2 derniers avis d’imposition.
• Vos 3 derniers bulletins de salaire.
• Vos 3 derniers relevés de compte.
• Un compromis de vente, un contrat de réservation ou de construction ou un permis de construire.

Les erreurs classiques du secundo-accédant

La première erreur souvent commise par les secundo-accédants est sûrement celle qui consiste à ne pas faire estimer le bien qu'il possède avant de se lancer dans l'achat d'un nouveau. Faire une estimation fiable avant d'acheter vous permet d'éviter une déception lors de la mise en vente et de devoir souscrire un prêt plus important à des conditions moins avantageuses qu'escomptées - voire de vous heurter à un refus de prêt pour dépassement de votre capacité d'endettement.

Une autre erreur souvent commise est celle de souscrire un prêt sans se renseigner sur les dispositifs d'aide à l'accès à la propriété alors qu'il en existe, même pour les secundo-accédants.

Exemples : même si vous n'êtes pas primo-accédant, vous pouvez bénéficier d'aides des collectivités territoriales, du plan épargne logement qui permet après une phase d’épargne d’au moins 4 ans d'avoir accès à un prêt épargne logement à un taux avantageux...

Références : 

• Articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation
• Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (définition du taux d'effort)
• Article 200 B du Code général des impôts (taux forfaitaire de la plus-value)
• Article 150 U du Code général des impôts (exonération de la plus value)
• Article R318-7 du Code de la construction et de l'habitation (définition de la résidence principale)