La location depuis la loi Alur

Points essentiels : 

• La loi ALUR intègre la location meublée au sein de la loi du 6 juillet 1989 et améliore les rapports entre locataires et propriétaires avec des règles plus strictes et plus claires.
• En matière de location, cette loi impose un modèle de bail en location nue comme en location meublée de résidence principale.
• En complément, elle impose des pièces justificatives en annexe, des diagnostics techniques et une liste de meubles en location meublée. 

Quelles sont les grandes lignes de la loi Alur ? Résumé

• La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi Alur intéresse la location, les copropriétés, la rénovation énergétique des logements et le logement des personnes défavorisées.
• Ce texte, parfois appelé loi Duflot II, vise 3 objectifs : réguler le marché immobilier et encadrer les pratiques abusives, favoriser l’accès au logement en protégeant les populations les plus vulnérables, développer l’innovation et la transparence.
• En matière de location, la loi Alur apporte plusieurs nouveautés : modèle de bail, liste de pièces jointes obligatoire avec un contrat de location, durée du préavis en zone tendue, etc.
• Des dérogations et des dispositions spécifiques sont en vigueur pour certains territoires d’outre-mer.

Bon à savoir :

Depuis 2014, d'autres lois complètent la réglementation de la location. Citons notamment la loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015 (bail meublé), la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et la loi Climat n°2021-1104 du 22 août 2021. Sans compter les très nombreux décrets d'application de la loi...

En matière de copropriétés, la loi Alur apporte aussi de nombreuses nouveautés : 

• un modèle de contrat pour les syndics de copropriété,
• la modernisation de la tenue des assemblées générales,
• la mise en place d'un carnet d'entretien de l'immeuble et d'un registre national des copropriétés,
• la création d'un extranet avec l'ensemble des documents sur un site internet pour les propriétaires,
• l'obligation de prévoir un fonds travaux pour éviter la dégradation des copropriétés.

Un modèle de bail obligatoire en location meublée et nue

Pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er août 2015, le bailleur doit utiliser un bail type. Cela concerne les locations meublées et les locations vides destinées à devenir la résidence principale du locataire. 

• Modèle de bail en location nue ;
• Modèle de bail en location meublée.

Ces modèles de contrats de location sont ceux en vigueur pour les baux signés depuis le 20 janvier 2025.

Vous êtes libre d'ajouter des clauses supplémentaires, dès lors qu'elles ne sont pas interdites par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ou jugées abusives !

Par exemple, il est interdit d'imposer au locataire, en vue de la vente ou de la location du bien loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, de lui imposer une compagnie pour l'assurance habitation ou encore le prélèvement des loyers directement sur son salaire. En revanche, vous pouvez interdire les chiens d'attaque (1e catégorie). 

Des annexes obligatoires au contrat de location

Vous devez annexer au contrat de bail plusieurs documents :

• une notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
• un état des lieux d'entrée (voir les règles d'état des lieux à jour);
• un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes ;
• le dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire (voir ci-dessous). 

Bon à savoir

Bonne nouvelle pour l'environnement : le contrat de location devenu très épais avec toutes les annexes peut être adressé par voie électronique, si le locataire est d'accord ! Cela évite d'envoyer tous les documents par courrier et facilite leur conservation.

Des diagnostics techniques à fournir par le propriétaire

Un dossier de diagnostics techniques doit être obligatoirement annexé au contrat de bail. Il comprend :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire - Attention, un mauvais DPE (classe G) prive désormais de la possibilité de mettre un bien immobilier en location ;
• un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les immeubles construits avant le 1^er janvier 1949 ;
• un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERP) pour tout logement situé dans une zone à risques ;
• un état des installations de gaz et d'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• un diagnostic amiante (avant la loi Alur, le bailleur devait simplement le tenir à la disposition de son locataire).
• un diagnostic bruit dans les zones couvertes. 

A noter

Chaque diagnostic dispose d'une durée de validité spécifique.

L'encadrement des loyers en zone tendue depuis 2014

Autre obligation validée par la loi Alur puis la loi Elan : l'encadrement des loyers et le plafonnement des loyers en zone tendue. 

Depuis la loi Alur, la location d’un logement dans une zone tendue doit respecter une limitation de loyer, définie par arrêté du préfet.

Exemple : lors de la première mise en location, le bailleur fixe le loyer comme il le souhaite. En cas de renouvellement du bail ou de relocation, le montant est alors figé, sauf :

• révisions annuelles (dans la limite de l'IRL, indice de référence des loyers);
• loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché locatif. 

Attention, en complément la loi Alur, puis la loi Elan, prévoient un encadrement des loyers dans certaines villes situées en zone tendue (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, certains groupements de communes en Île-de-France etc.). Dans ce cas, le propriétaire fixe le loyer au maximum au montant d'un loyer de référence majoré. 

Ces loyers de référence varient en fonction du secteur, du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de la date de construction de l'immeuble.

Bon à savoir

Un complément de loyer reste possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort et de localisation.

Attention, la loi Elan prévoit que cet encadrement s’effectue pour une période d’expérimentation prolongée jusqu’au 25 novembre 2026 !

La récupération des charges locatives depuis la loi Alur

Le bailleur d’un local loué meublé peut récupérer les charges locatives de 2 manières : 

• un forfait de charges que la loi Alur impose de baser sur les charges locatives existantes et réalistes. Une révision annuelle en même temps que le loyer hors charges est possible dans les mêmes conditions (indice IRL). Il n'y a alors pas de complément ou de récupération de charges ultérieurement.
• une provision pour charges avec une régularisation annuelle et le versement d'un complément en fonction des charges réelles dépensées et justifiables. 

Le bail doit préciser le mode de charges locatives adopté et détailler les modalités. 

A noter

Le dépôt de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer en location meublée (contre un mois en location vide). Grâce à la loi Macron de 2015, le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai d'un mois (contre 3 mois avant) à compter du jour de la remise des clés si le logement est rendu en bon état. Dans le cas contraire, ce délai est de 2 mois.

Les équipements obligatoires pour répondre à l’usage quotidien d’un logement

Autre apport de la loi Alur pour la location meublée : la décence du logement nécessite de fournir un nombre minimal de meubles et équipements. L'article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments nécessaires pour qualifier une location de meublé décent en résidence principale : 

• literie avec couette ou couverture,
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
• plaques de cuisson, four ou four micro-ondes,
• réfrigérateur avec congélateur ou freezer,
• vaisselle nécessaire à la prise des repas,
• ustensiles de cuisine,
• table et sièges,
• étagères de rangement,
• luminaires
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Des honoraires d'agence immobilière encadrés  

La loi Alur régule les professions de l'immobilier avec un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), un code de déontologie, l'obligation de formation continue des agents immobiliers pour renouveler leur carte professionnelle, etc. 

Ainsi, locataire et propriétaire se partagent les frais d'agence liés au dossier de location, aux visites et à la rédaction du bail. Le locataire ne peut payer plus que le montant payé par le bailleur. 

En outre, le montant payé par le locataire subit un plafonnement calculé par mètre carré de surface habitable et par zone (zone très tendue, zone tendue ou zone détendue).   

Pour l'état des lieux d'entrée, le locataire paie au maximum la moitié des frais facturés et un montant de 3 € TTC par m2 de surface habitable. 

Exemple : pour un logement de 30 m2 en zone tendue (10 €/m2), l'agence immobilière facture 400 € TTC de frais de mise en location. Le locataire ne peut payer plus de 400 / 2 = 200 €, ni plus de 30 * 10 = 300 €. Le locataire paie au maximum 200 € de frais de mise en location. Pour l'état des lieux, si le prix facturé par l'agence s'élève à 150 €, le montant maximum pour le locataire est le plus faible entre 150/2 =75 € et 30*3 = 90 €.  

Le préavis de départ réduit en zone tendue

Le locataire peut mettre fin à son préavis à tout moment. Il doit respecter un préavis d’un mois en location meublée et de 3 mois en location nue.

La loi Alur raccourcit le préavis à un mois dans les situations suivantes : 

• en fonction de la localisation : le courrier du locataire doit préciser la localisation en zone tendue et la volonté de bénéficier d'un mois de préavis conformément à la loi n°89-462 (article 15) et au décret n°2013-392 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts.
• en cas d’attribution d’un logement social,
• mutation (pour salariés et fonctionnaires), perte d’emploi (licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD)
• nouvel emploi ou premier emploi,
• si l'état de santé justifie un déménagement,
• si le locataire perçoit le RSA (revenu de solidarité active) ou l'AAH (allocation adulte handicapé).

Bon à savoir

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail et pour certaines raisons (reprise du logement, vente du bien, motif sérieux et légitime). Les raisons invoquée par le Bailleur peuvent être contestées.

D'autres exceptions au préavis de 3 mois ont été ajoutées depuis la loi Alur, notamment pour les victimes de violences conjugales (depuis 2020).