L’encadrement des loyers

Une hausse encadrée entre deux locataires

En cas de changement de locataire, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder :

• le loyer appliqué au précédent propriétaire si une révision de loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois ;
• le loyer appliqué au précédent locataire majoré de la variation de l’indice de référence des loyers publié à la signature du nouveau bail si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois.

A noter

Depuis le 1^er août 2015, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer sur le contrat de bail.

Certains travaux permettent d’échapper à l’encadrement

Si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives, le bailleur peut augmenter le loyer dans des proportions qui dépendent de la nature et du montant des travaux :

• si le logement a fait l’objet de travaux de conformité lui permettant de respecter les normes de décence ou si les travaux ont été réalisés depuis moins de 6 mois et que leur montant est au moins égal à un an de loyer, le bailleur peut fixer librement le loyer ;
• si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à six mois de loyer, une augmentation de 15 % du coût réel des travaux peut être appliquée ;
• si le montant des travaux est inférieur à six mois de loyer, aucune augmentation n’est possible.

A noter

 Il ne faut pas confondre les travaux d’entretien (comme le changement d’un papier peint ou la remise en état d’un parquet, par exemple) et ceux d’amélioration. Ces derniers portent sur la sécurité, l’équipement ou l’accessibilité du logement ou de l’immeuble. C’est, par exemple, le cas de l’installation d’un ascenseur dans la copropriété ou de la création d’une salle de bains dans le logement.

Les loyers manifestement sous-évalués peuvent être augmentés

Dans les communes concernées par l’encadrement, il est possible, sous certaines conditions, de revaloriser un loyer manifestement sous-évalué.

Si le loyer précédent était sous-évalué et que le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 6 mois de loyer, il peut augmenter son loyer dans la plus élevée des deux limites suivantes : soit il revalorise le loyer annuel de 15 % du cout total des travaux ; soit il applique une augmentation mensuelle égale à la moitié de la différence entre le loyer moyen constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer pratiqué, éventuellement révisé de l’IRL.

Si le loyer précédent était sous-évalué mais que le bailleur n’a pas réalisé de travaux d’amélioration, il peut le revaloriser la moitié de la différence entre le loyer moyen constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer pratiqué.

A noter 

Pour prouver la sous-évaluation, le bailleur doit fournir au moins 3 références de logements comparables (6 à Paris, Lyon et Marseille).

Le loyer d’une première mise en location reste libre

Le loyer peut être librement fixé par le propriétaire lors d’une première mise en location. Cette liberté vaut aussi pour la relocation d’un logement vacant depuis plus de 18 mois.

A noter 

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, comme le régime Pinel, le loyer appliqué doit respecter des plafonds. A défaut, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

A Paris, les loyers sont encadrés et plafonnés

Depuis le 1^er aout 2015, les loyers parisiens ne peuvent pas excéder un loyer de référence, éventuellement minoré de 30 % ou majoré de 20 %. Ces loyers de référence varient en fonction du type de location (nue ou meublé), du quartier, de la taille du logement et de sa date de construction.

Le plafonnement doit être respecté en cas de première location, de relocation et de renouvellement du bail. En cas de renouvellement du bail, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le montant fixé dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

Aller plus loin :

• Les questions-réponses les plus fréquentes sur le thème du loyer dans l'immobilier locatif
• La réglementation à prendre en compte pour fixer son loyer