Construire un habitat participatif : étapes, statut et financement

Points essentiels : 

• L’habitat participatif se développe en France avec plus de 1 000 projets.
• La loi Alur encadre depuis 2014 les principes de l’habitat participatif.
• Les étapes du projet, le choix du statut juridique et l’implication de chacun sont au coeur de cette forme d’habitation.

Qu'est-ce que l'habitat participatif ?  

Définition légale

La loi Alur du 24 mars 2014 fait entrer l'habitat participatif dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'article L 200-1 définit l’habitat participatif comme une démarche citoyenne permettant à des personnes physiques de s'associer, éventuellement avec des personnes morales, pour participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

Objectifs

L'habitat participatif repose sur une démarche citoyenne : il permet à des groupes de personnes de construire leur logement et de partager un mode de vie écologique et communautaire, à moindre coût.

Plusieurs piliers construisent la notion d’habitat participatif :

• Le vivre autrement : monter un projet d’habitat participatif consiste à se réunir entre amis ou connaissances ayant les mêmes affinités pour trouver un terrain et concevoir des logements en les adaptant aux envies et besoins de chacun. La création d'un lien social est une priorité.
• Le développement durable : orientation du bâti, sources de chaleur renouvelables, gestion des déchets, choix des matériaux, logements passifs.
• le vivre ensemble : des espaces communs à partager comme une salle pour accueillir des réunions (assemblées générales de copropriété, par exemple) et des événements festifs mais aussi potager, logements pour recevoir des amis, buanderie, atelier avec du matériel de jardinage ou de bricolage à disposition et, parfois même, un poulailler ou des ruches !

Distinction avec l'habitat collectif classique et la colocation

Contrairement à la promotion immobilière ou aux résidences de services, les propriétaires ou locataires de l'habitat participatif sont associés à la définition du projet en amont. Ils partagent les valeurs communes définies au départ.

Les logements ne sont pas tous semblables, comme c’est souvent le cas dans un programme immobilier. Duplex, appartement de plain-pied, logement plus ou moins vaste : chaque futur occupant va créer son habitat idéal… dans le respect des règles locales d’urbanisme ou du cahier des charges du lotissement.

Le bâti participatif est la propriété de tous les habitants qui participent aux décisions importantes. Chaque habitant possède des espaces privatifs et un accès libre aux espaces communs partagés avec les autres participants au projet. Le partage des lieux communs ne se limite pas aux cages d’escaliers et au local poubelles comme dans une copropriété classique.

Les principes fondamentaux

Démarche collaborative

Les habitants partagent des valeurs communes comme le refus de la spéculation immobilière, la solidarité, la mixité sociale, l’habitat écologique. En outre, ils souhaitent mutualiser leurs ressources pour concevoir, réaliser et gérer ensemble leurs logements. 

Valeurs partagées de l'éco habitat participatif

Très souvent, les personnes évoquent la volonté de retrouver l’esprit de village disparu, avec entraide et lien social, favorisant la mixité sociale et intergénérationnelle. 

Logique d'autopromotion

Le collectif offre une économie d’échelle sur les terrains, les bâtiments, les coûts de construction. Là où les promoteurs réalisent une marge, les habitants réalisent des économies. On compte 5 à 10 % d'économie sur les seuls coûts de construction. 

Dans la logique de l'habitat collectif, les responsabilités sont partagées et les syndics deviennent inutiles pour gérer l'habitat collectif.

Les étapes d'un projet d'habitat participatif

Lorsqu’on se lance dans un projet d’habitat participatif, il faut prendre en main l’ensemble des étapes : constitution du groupe de co-acheteurs, achat du terrain, recherche du financement, sélection de l’architecte, suivi du chantier ou encore rédaction de la charte de bonne conduite destinée à organiser la vie dans la résidence.

Un vaste programme, lorsque l’on n’est pas soi-même du métier ! Heureusement, des structures (par exemple, le site de l'habitat participatif) peuvent vous guider dans les différentes étapes de l’opération.

Formation du groupe d'habitants

La première étape consiste à constituer un groupe de personnes partageant des valeurs communes et souhaitant vivre en habitat participatif. 

Ce groupe peut se former de différentes manières : à travers des associations locales, des plateformes en ligne ou lors de réunions d'information organisées par les collectivités.

Recherche du terrain

Le groupe doit identifier un terrain adapté à son projet. Cette recherche peut bénéficier du soutien des collectivités territoriales qui peuvent faciliter l'accès au foncier.

Conception du projet 

Au moment de la conception, chacun est libre de faire part de ses envies en matière de design, d'agencement ou encore d'impact écologique. 

Le groupe définit collectivement les caractéristiques du projet :

• nombre de logements,
• espaces communs,
• niveau de performance environnementale, etc.

L'élaboration architecturale se fait avec la participation active de tous les futurs habitants, souvent en collaboration avec des architectes et urbanistes professionnels.

Construction

Après le choix du statut juridique et du financement, la construction démarre. Elle peut intégrer des chantiers participatifs dans lesquels les habitants contribuent par leur travail. 

Le décret n° 2015-1725 du 21 décembre 2015 relatif aux sociétés d'habitat participatif précise notamment les définitions de la notion de résidence principale et de l'achèvement de l'immeuble.

Gestion commune du lieu

Une fois le bâtiment achevé, les habitants assurent collectivement la gestion et l'entretien de leur immeuble et des espaces communs.

Les différentes formes juridiques

Les sociétés d'habitat participatif peuvent se constituer sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion (Article L 200-2 du CCH).

Coopérative d'habitants

Les sociétés coopératives d'habitants peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale. Elles ont pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d'espaces partagés.

Ces sociétés délivrent à leurs associés la jouissance d'un logement à titre de résidence principale. Cette société n'a donc pas pour objet de conférer un droit de propriété sur le logement.

La coopérative d'habitants est propriétaire de l'immeuble. Ses membres coopérateurs ont un statut d'associés et sont par ailleurs locataires du logement qu'ils occupent. La redevance qu'ils paient (comme un loyer) sert à provisionner les coûts inhérents à toute copropriété et à rembourser l'emprunt collectif, qui constitue la majorité du financement initial.

Un dispositif anti-spéculatif est prévu : le prix de cession des parts sociales est souvent limité à leur montant nominal, majoré sur l'IRL (indice de référence des loyers). Toute sortie est encadrée afin de sécuriser l'équilibre financier de la société.

Le statut de coopérative offre plusieurs avantages comme une propriété collective et un financement mutualisé. Toutefois, sa gestion s’avère parfois complexe et les habitants n’ont pas accès à la propriété individuelle.

Société d'attribution et d'autopromotion

Il s'agit de sociétés à capital variable dont l'objet est l'attribution de la propriété ou de la jouissance d'un logement à titre de résidence principale aux associés, outre l'entretien et l'animation des lieux de vie collective qui y sont attachés.

Plus conventionnel, le fonctionnement de la société d'attribution et d'autopromotion repose sur un partage des coûts de construction, supportés intégralement par les familles associées. Ici, les emprunts sont souscrits à titre particulier. Les logements sont attribués au sein de l'habitat participatif et coopératif au prorata de la participation financière de chaque ménage.

Le statut de société offre l’avantage d’accéder à la propriété individuelle, avec un prêt immobilier personnel. Ce système est plus proche d’une copropriété classique avec moins de garanties contre la spéculation.

SCI d'habitat participatif

Bien que non spécifiquement prévue par la loi ALUR, la Société civile immobilière reste une forme juridique utilisable pour l'habitat participatif, notamment via une SCI d'attribution. Les protections légales de l'ALUR ne s'appliquent pas, il faut prévoir les règles de sortie et d'usage dans les statuts.

Association et SAS coopérative

D'autres formes juridiques peuvent être utilisées, notamment les associations loi 1901 ou les SAS coopératives, sans être spécifiquement prévues par le cadre légal de l'habitat participatif. Ces montages sont possibles, mais tous les droits et obligations doivent être définis dans les statuts, sans garantie ALUR.

Comment financer un habitat participatif ?

Apports personnels

Les apports personnels constituent la base du financement. Chaque futur habitant apporte une partie du capital nécessaire au projet, selon ses moyens et la répartition établie collectivement.

Prêts immobiliers

Dans les coopératives d'habitants, l'emprunt collectif constitue environ 80 % du financement initial. Cet emprunt est contracté par la société au nom de tous les associés.

Pour les sociétés d'attribution et d'autopromotion, les prêts immobiliers sont généralement souscrits à titre individuel par chaque associé.

Intéressé pour rejoindre un projet d’habitat participatif ? Faites une simulation de prêt immobilier sur le site du Crédit Agricole. 

Prêt à taux zéro

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts accessible aux primo-accédants pour financer une partie de leur résidence principale. En fonction du statut juridique choisi, le PTZ est possible pour l’habitat participatif dès lors que chaque famille remplit les conditions d’octroi (notamment être primo-accédant). Dans un projet participatif, chaque foyer peut déposer une demande individuellement, en fonction de ses revenus.

Le PTZ n'est pas systématiquement accordé dans les montages par sociétés.

Aides locales

Les collectivités territoriales soutiennent l’habitat participatif avec plus ou moins de dynamisme et sous différentes formes : subventions, accompagnement technique, aide à l’achat du foncier, portage du logement social.  

Plusieurs départements proposent des aides spécifiques variables comme le Puy de Dôme ou la Haute-Savoie. 

Bon à savoir

Habitat Participatif France propose des missions d'appui et conseil aux collectivités territoriales dans le cadre de son programme "Habitat Participatif et Transition écologique des territoires ruraux", soutenu par l'ANCT (Agence Nationale de la Cohésion des Territoires).

Avantages et inconvénients de l'habitat participatif

Quels sont les avantages de l'habitat participatif en France ?

Financièrement, les opérations d'habitat participatif permettent de construire à coût maîtrisé. Les immeubles et maisons d'habitat participatif se caractérisent souvent par un coût de revient au mètre carré inférieur à celui des quartiers environnants.

L'habitat participatif est réalisé par ses habitants. Il est donc parfaitement adapté aux besoins et aux envies de chacun.

Le développement du lien social, la mutualisation des espaces et des ressources ainsi que l'engagement écologique constituent également des avantages prédominants.

Bon à savoir

La loi Alur apporte des mesures de protection, notamment :

• la possibilité d'admettre comme associés des personnes morales comme des organismes de logement social ;
• la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;
• la possibilité de transformer une société existante en coopérative d'habitants ou en société d'attribution et d'autopromotion.

Quels sont les inconvénients de l'habitat participatif ?

Le montage du dossier, la recherche de financement et la construction prennent du temps. Les projets d'habitat participatif nécessitent souvent plusieurs années entre la constitution du groupe et l'emménagement.

La complexité administrative et juridique peut constituer un frein, nécessitant souvent l'accompagnement de professionnels. Lorsque le projet se monte avec des partenaires institutionnels, le groupe d'habitants renonce à une partie de la pleine maîtrise de son projet.