PTZ dans l'ancien : conditions et modalités du prêt à taux zéro

Points essentiels à retenir :

• Le prêt à taux zéro est un prêt aidé pour les primo-accédants, qui a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le PTZ ancien est soumis à de nombreuses conditions tenant à la localisation du bien acquis, aux revenus de l'acheteur et aux travaux réalisés.
• Le montant du PTZ et sa durée de remboursement varient en fonction des ressources de l'acheteur, de la composition de son foyer et du coût total du projet.
• L'élargissement, en 2025, du PTZ à tout le territoire français ne vise pas les projets immobiliers dans l'ancien.

Est-il possible pour un primo-accédant d'acheter un logement ancien avec le PTZ ?

Oui. 

Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire à un prêt immobilier classique destiné aux primo-accédants en quête d'une résidence principale. Que le bien soit neuf ou ancien, l'important est que l'acheteur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années ("primo-accédant"). 

 Par exception, la condition de primo-accession n'a pas à être remplie si :

• La propriété de votre logement a fait l'objet d'un démembrement : vous bénéficiez de l'usufruit ou de la nue-propriété de votre résidence principale. Une telle situation peut survenir à la suite d’un décès et du règlement de la succession, conduisant ainsi à l’acquisition d’un bien par héritage.
• Un des occupants du logement est invalide ou en situation de handicap (carte mobilité inclusion avec mention de l'invalidité ou carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie ou perception de l'allocation adulte handicapé (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH).
• Vous avez perdu votre logement à la suite d'une catastrophe naturelle ou technologique. Même si vous étiez propriétaire du bien détruit, vous pouvez demander un PTZ dans les 2 ans suivant l'arrêté constatant l'avarie ou le sinistre lui-même.

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du PTZ dans l'ancien ?

Pour bénéficier du PTZ, vous devez, en tant qu'emprunteur, remplir plusieurs conditions.

D'abord, le logement acheté doit constituer votre résidence principale : cela signifie que vous devez l'occuper pendant au moins 8 mois par an, pendant les 6 ans qui suivent le versement du PTZ. Des cas de force majeure, des raisons de santé ou des raisons professionnelles peuvent justifier de ne pas habiter 8 mois dans le logement.

Vous devez entrer dans les lieux au plus tard 1 an après la fin des travaux. Par exception, votre installation peut être retardée au moment de votre départ à la retraite, si celle-ci intervient au plus tard 6 ans après l'achat ou la fin des travaux. Dans ce cas, il faut mettre en location votre logement jusqu'à cette date, sous certaines conditions.

Ensuite, vous devez remplir une condition de ressources. Le revenu retenu correspond au montant le plus élevé entre :

• Un revenu plancher égal au coût de l'opération divisé par 9.
• Un revenu fiscal de référence (somme des revenus fiscaux de référence des occupants du logement, au titre de l’année N-2, soit l’avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024 pour une demande formée en 2026).
• Ce revenu retenu ne doit pas excéder les plafonds suivants.

Quels types de travaux sont exigés pour obtenir le PTZ dans l'ancien ?

Le PTZ ancien concerne l'achat d'un logement construit depuis plus de 5 ans et nécessitant d'importants travaux, qui doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l'opération (comprenant le prix d'acquisition, le montant des travaux, les frais de notaire et les frais d'agence éventuels).

Le PTZ est accordé pour la réalisation de travaux d'amélioration : création, modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables et/ou des surfaces annexes (comme les terrasses ou les vérandas de plus de 2 mètres carrés, ainsi que les garages individuels et les combles de maisons).

Ces travaux peuvent également concerner la performance énergétique du logement, et viser une économie d'énergie. Toutefois, il convient d'exclure les travaux qui seraient financés par un éco-PTZ ou par un prêt avance mutation à taux zéro (PAMTZ).

Si vous êtes éligible au PTZ dans l'ancien, attention donc à bien construire votre plan de financement avec tous les prêts aidés et les prêts classiques ( prêt travaux, prêt immobilier, etc.).

Après les travaux, la maison ou l'appartement doit atteindre au minimum la classe D du DPE (diagnostic de performance énergétique).

À noter :

Les travaux doivent être achevés dans un délai de 3 ans à compter de l’émission de l’offre de prêt. Votre banque vous demandera les devis, puis les factures, à l’appui de ce contrôle.

Les travaux doivent être réalisés par des entreprises et justifiés par des devis et des factures : l’achat de matériaux que vous poseriez vous-même n’entre pas dans l’assiette des 25 %. La certification RGE de l’entreprise est en revanche exigée pour les travaux de rénovation énergétique financés par un éco-PTZ ou aidés par MaPrimeRénov’, dispositifs cumulables avec le PTZ.

Pour financer les aménagements décoratifs ou les travaux exclus du dispositif d'aide publique, découvrez les modalités de notre crédit travaux.

Quelles zones sont éligibles au PTZ dans l'ancien ?

Contrairement au PTZ neuf, le prêt à taux zéro pour l'immobilier ancien est exclusivement réservé aux zones B2 et C (zones dites "détendues", communes de province et zones rurales, dans lesquelles les demandes de logements sont moins fortes qu'ailleurs).

Bon à savoir :

La loi de Finances pour 2025 étend le PTZ à tout le territoire exclusivement pour les achats de logement neuf. De fait, le PTZ dans l'ancien continue donc à ne concerner que les zones B2 et C.

Le zonage évolue fréquemment. Pour connaître la situation de votre commune, utilisez le site officiel.

Plafond et remboursement : comment calculer son prêt à taux zéro ?

Vous remplissez toutes les conditions d'obtention du PTZ ? Voici les modalités liées au montant et au remboursement du PTZ.

Plafond du prêt à taux zéro

Le montant du PTZ dépend de plusieurs facteurs : plafond du coût de l'opération et quotité de prêt.

Plafond de l'opération du PTZ dans l'ancien

Exemple : Un couple avec 2 enfants achète un bien en zone B2 à 300 000 €. Pour le calcul du montant du PTZ, on retiendra seulement 231 000 € et non le coût total de l'opération. Si ce plafond est dépassé, cela ne remet pas en cause l'éligibilité de l'emprunteur au PTZ. Le PTZ ne sera en revanche calculé qu'en fonction du plafond de 231 000 €.

Quotité de prêt

Une quotité de prêt s'applique au coût total de l'opération immobilière en fonction de l'appartenance à l'une des 4 tranches suivantes, déterminée en fonction des ressources financières de l'emprunteur, et d'un coefficient familial lié au nombre d'occupants du logement.

Coefficient familial multiplicateur

Quotité de prêt à taux zéro par tranche

Pour connaître la tranche applicable, divisez votre revenu fiscal de référence N-2 par le coefficient ci-dessus.

Exemple : Reprenons notre couple qui a un revenu fiscal de référence de 44 000 €. Le revenu pris en compte pour la quotité est de 44 000 / 2,1 (coefficient familial) = 20 952 €. La famille se situe donc en tranche 2 et bénéficie d'un montant de PTZ égal à 40 % au maximum de 231 000 €, soit 92 400 €.

Bon à savoir :

Une autre limite s'applique dans le calcul du montant du PTZ. Le PTZ ne peut excéder le montant cumulé des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans qui financent l’opération. Autrement dit, il doit rester complémentaire d’un financement principal. Cette règle est assouplie pour la première tranche, où le PTZ peut représenter un multiple des autres prêts. Faites préciser le calcul exact par votre conseiller, ce point technique conditionne le montant final.

Durée de remboursement du PTZ

Le montant du PTZ se rembourse après une période de différé et selon une durée prédéfinie en fonction de l'appartenance à une tranche.

Durée de remboursement et durée du différé avec un PTZ

Le PTZ étant un prêt complémentaire, associez-le au financement de votre projet global en réalisant une simulation de prêt immobilier.

Les conditions (plafonds de ressources à respecter, localisation) et les modalités du prêt à taux zéro vous semblent complexes ? 

Rassurez-vous : le Crédit Agricole, établissement de crédit identifié comme tiers de confiance par l'État pour le PTZ, vérifie si vous êtes éligible au PTZ ancien et calcule le montant du prêt qui peut vous être accordé ! Votre conseiller vous expliquera tout sur le montant, le remboursement et les avantages de ce prêt aidé. Faites-nous confiance pour monter votre dossier !

Tableau de Synthèse : Les critères d'éligibilité au PTZ ancien en 2026

Références :

• Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, article 71 (prolongation du PTZ jusqu'au 31 décembre 2027)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 90 (aménagement des conditions d'éligibilité au PTZ neuf)
• Articles L 31-10-1 et suivants et D 31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation
• Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation (liste des zones B2 et C)